Begriffe im Bereich Mietrecht

Das Wohnraummietrecht steht im BGB ab § 535. Es schützt Mieter in vielen Punkten stärker, als es der Mietvertrag auf den ersten Blick vermuten lässt. Zahlreiche Vorschriften erklären abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam. Ein Vertrag kann also Klauseln enthalten, die rechtlich nicht gelten.

Was regelt der Mietvertrag?

Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, Dir die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Du zahlst dafür die Miete. Die meisten Verträge sind unbefristet. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem gesetzlichen Grund zulässig, etwa geplantem Eigenbedarf. Neben der festen Miete gibt es zwei Sonderformen: die Staffelmiete mit vorher festgelegten Erhöhungen und die Indexmiete, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert (§ 557b BGB).

Vor Einzug verlangt der Vermieter meist eine Mietkaution. Sie darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Du darfst sie in drei monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB). Ein sorgfältiges Wohnungsübergabeprotokoll beim Ein- und Auszug verhindert später viel Streit.

Wie darf die Miete steigen?

Bei einer Standardmiete kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung 15 Prozent. Als Begründung dient häufig der Mietspiegel, in Hamburg der Hamburger Mietenspiegel. Du hast bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, über Deine Zustimmung zu entscheiden (§ 558b BGB).

Bei einer neuen Vermietung kann die Mietpreisbremse greifen. In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete dann zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Nebenkosten und Mängel

Die Nebenkostenabrechnung muss Dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Einwendungen musst Du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die im Vertrag vereinbart und in § 2 BetrKV aufgeführt sind, dazu gehört etwa die Grundsteuer.

Hat die Wohnung einen Mangel, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Eine Mietminderung muss also nicht beantragt werden. Du musst den Mangel aber unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Ein typischer Streitfall ist Schimmel in der Mietwohnung, bei dem oft die Ursache, also Bausubstanz oder Lüftungsverhalten, über die Minderung entscheidet.

Wie endet ein Mietverhältnis?

Jede Kündigung von Wohnraum braucht die Schriftform (§ 568 BGB). Die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter ist ohne Grund möglich. Die Frist beträgt drei Monate, wenn das Schreiben bis zum dritten Werktag eines Monats zugeht (§ 573c BGB).

Der Vermieter braucht dagegen ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Der häufigste Fall ist die Eigenbedarfskündigung. Seine Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Wird die Kündigung für Dich zur unzumutbaren Härte, kannst Du widersprechen; der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b Abs. 2 BGB).

Bei Zahlungsrückständen droht die fristlose Kündigung des Mietvertrags nach § 543 BGB. Zahlst Du die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird diese fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Erst ein Urteil oder ein anderer Titel erlaubt die Zwangsräumung. Nach dem Auszug folgt die Rückzahlung der Mietkaution; eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht.

Nachmieter, Untervermietung und Alltagsfragen

Viele Mieter wollen schneller aus dem Vertrag, als die Frist es erlaubt. Einen gesetzlichen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und vorzeitig entlassen zu werden, gibt es nicht. Er besteht nur, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält oder besondere Härtefälle vorliegen. Für eine Untervermietung brauchst Du die Erlaubnis des Vermieters. Hast Du nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, etwa weil ein Partner einzieht, kannst Du sie nach § 553 BGB verlangen.

Ähnliche Abwägungen gelten im Alltag. Ein generelles Verbot jeder Haustierhaltung in der Mietwohnung im Formularvertrag ist als unangemessene Benachteiligung regelmäßig unwirksam (§ 307 BGB). Kleintiere wie Fische oder Hamster darf der Vermieter in der Regel nicht verbieten. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht nur aus konkretem Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung.

Wann ist anwaltliche Hilfe sinnvoll?

Für Streit aus einem Wohnraummietverhältnis ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 a GVG). In Hamburg ist das das Amtsgericht des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Eine Prüfung ist sinnvoll, wenn eine Kündigung, eine Mieterhöhung oder eine hohe Nachforderung im Briefkasten liegt. Viele Fristen sind kurz, und ob ein Vorgehen Aussicht hat, hängt vom Einzelfall ab. Mitglieder eines Mietervereins erhalten dort ebenfalls Beratung.

Kündigungen im Job folgen völlig anderen Regeln, siehe Kündigung. Wie ein Widerrufsrecht bei online geschlossenen Verträgen funktioniert, erklärt der Bereich Online-Coaching-Recht.