Staffelmiete
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag festgelegte Miete, die zu bestimmten Zeitpunkten um vorher bezifferte Beträge steigt. Rechtsgrundlage ist § 557a BGB. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, und während der Laufzeit sind andere Mieterhöhungen wie die Anpassung an die Vergleichsmiete oder Modernisierungsumlagen ausgeschlossen.
Inhalt 4 Abschnitte
Was ist eine Staffelmiete und wann ist sie wirksam?
Bei der Staffelmiete stehen alle künftigen Mieterhöhungen schon beim Vertragsschluss fest. Nach § 557a Abs. 1 BGB muss die Vereinbarung schriftlich sein und jede Staffel als Geldbetrag ausweisen, entweder die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag. Prozentangaben wie „jährlich plus 3 Prozent“ genügen nicht. Fehlt die Schriftform oder der Euro-Betrag, ist die Staffelmiete unwirksam. Es gilt dann die Anfangsmiete, und der Vermieter kann nur nach den allgemeinen Regeln erhöhen.
Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine Höchstzahl an Stufen oder eine Obergrenze für die Steigerung kennt das Gesetz nicht. Grenzen setzen aber die Mietpreisbremse und das Verbot der Mietpreisüberhöhung.
Welche Mieterhöhungen sind bei einer Staffelmiete ausgeschlossen?
Solange die Staffeln laufen, sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Vermieter kann also weder eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen noch eine Modernisierungsmieterhöhung umlegen. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Staffeln deshalb nicht. Betriebskostenvorauszahlungen kann er dagegen nach § 560 BGB anpassen, denn sie sind keine Miete im Sinne der Staffelmiete.
Von der Staffelmiete zu unterscheiden ist die Indexmiete nach § 557b BGB. Dort richtet sich die Steigerung nach dem Verbraucherpreisindex und ist vorher nicht bezifferbar. Beide Modelle schließen sich gegenseitig aus. Nach dem Ende der letzten Staffel bleibt die Miete auf diesem Niveau, danach gelten wieder die allgemeinen Regeln.
Gilt die Mietpreisbremse auch für jede einzelne Staffel?
Ja. Nach § 557a Abs. 4 BGB ist die Mietpreisbremse auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden. In Gebieten, für die das Land eine Mietpreisbremsen-Verordnung erlassen hat, darf jede Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ob Deine Wohnung in Hamburg darunter fällt, zeigt die jeweils geltende Landesverordnung. Maßgeblich ist also nicht der Vertragsbeginn, sondern der Monat, in dem die jeweilige Staffel erstmals fällig wird.
Eine einmal wirksam erreichte Miethöhe bleibt erhalten, auch wenn die Vergleichsmiete später sinkt (§ 557a Abs. 4 Satz 3 BGB). Ausnahmen gelten etwa für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden (§ 556f BGB). Zu viel gezahlte Miete musst Du mit einer Rüge nach der Mietpreisbremse geltend machen (§ 556g Abs. 2 BGB).
Kündigungsausschluss: Wie lange darfst Du gebunden werden?
Bei einer Staffelmiete darf Dein Kündigungsrecht höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden. Kündigen kannst Du bei einer Staffelmiete frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB). Längere Bindungen behandelt der BGH unterschiedlich: Ist der zu lange Kündigungsverzicht im Mietvertrag individuell ausgehandelt, ist er nur für die Zeit über vier Jahre unwirksam. Das entschied der BGH am 14.06.2006 (VIII ZR 257/04). Steht er dagegen in einem Formularvertrag, ist er nach § 307 BGB insgesamt unwirksam. Das entschied der BGH am 25.01.2006 (VIII ZR 3/05).
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Staffelmiete braucht Schriftform und muss jede Stufe als Euro-Betrag ausweisen (§ 557a Abs. 1 BGB).
- Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
- Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel, gemessen am Zeitpunkt ihrer Fälligkeit (§ 557a Abs. 4 BGB).
- Dein Kündigungsrecht darf höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
- Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht über vier Jahre hinaus ist insgesamt unwirksam (BGH VIII ZR 3/05).
Häufige Fragen (10)
Wie hoch darf eine Staffelmiete steigen?
Eine feste Obergrenze für die Steigerung nennt § 557a BGB nicht. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf aber jede Staffel bei Fälligkeit höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557a Abs. 4, § 556d BGB). Außerhalb dieser Gebiete begrenzt das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und der Mietwucher nach § 291 StGB die Höhe.
Wie oft darf bei einer Staffelmiete erhöht werden?
Höchstens einmal im Jahr. Jede Staffel muss nach § 557a Abs. 2 BGB mindestens zwölf Monate unverändert bleiben. Die Termine und Beträge stehen schon im Vertrag. Weitere Erhöhungen, etwa wegen Modernisierung oder zur Anpassung an den Mietspiegel, sind während der Laufzeit ausgeschlossen. Die Betriebskostenvorauszahlung kann sich unabhängig davon nach einer Abrechnung ändern.
Muss der Vermieter an die nächste Mietstaffel erinnern?
Nein. Die neue Miete wird automatisch zum vereinbarten Termin fällig, eine Mitteilung oder Erklärung des Vermieters ist nicht nötig. Zahlst Du weiter die alte Miete, entstehen Rückstände. Diese kann der Vermieter innerhalb der Verjährung von drei Jahren nachfordern. Behalte deshalb die Termine Deiner Staffeln im Blick und passe den Dauerauftrag rechtzeitig an.
Was passiert, wenn die Staffelmiete ausläuft?
Die Miete bleibt auf der Höhe der letzten Staffel. Danach kann der Vermieter die Miete nur nach den allgemeinen Regeln erhöhen, also vor allem bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dafür gelten dann die Wartefrist von 15 Monaten seit der letzten Änderung und die Kappungsgrenze. Eine neue Staffelmiete ist nur möglich, wenn Du zustimmst.
Ist eine Staffelmiete über dem Mietspiegel erlaubt?
Außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse grundsätzlich ja, solange keine Mietpreisüberhöhung vorliegt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf jede Staffel bei Fälligkeit höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten mit Erstvermietung nach dem 01.10.2014 und nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
Was ist besser, Staffelmiete oder Indexmiete?
Das hängt von der Inflation ab. Bei der Staffelmiete kennst Du alle Erhöhungen im Voraus, egal wie sich die Preise entwickeln. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, das kann günstiger oder teurer werden. In beiden Fällen sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Bei der Indexmiete sind Modernisierungsumlagen nur eingeschränkt möglich.
Wann ist eine Staffelmiete unwirksam?
Wenn sie nicht schriftlich vereinbart ist, die Staffeln nicht als Euro-Betrag ausweist oder eine Stufe kürzer als ein Jahr gilt. Unwirksam kann auch eine einzelne Staffel sein, soweit sie gegen die Mietpreisbremse verstößt. Fällt die Vereinbarung ganz weg, schuldest Du nur die Ausgangsmiete. Der Vermieter kann dann nach § 558 BGB bis zur Vergleichsmiete erhöhen.
Kann ich bei Staffelmiete früher kündigen?
Ohne Kündigungsverzicht jederzeit mit der normalen Frist von rund drei Monaten nach § 573c BGB. Haben die Parteien einen Kündigungsausschluss vereinbart, darf er höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung dauern. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre möglich. Ist der Verzicht als Formularklausel länger, ist er nach BGH insgesamt unwirksam.
Darf der Vermieter bei Staffelmiete modernisieren und umlegen?
Er darf modernisieren, aber die Kosten während der Staffellaufzeit nicht über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf Dich umlegen. Das schließt § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB aus. Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen musst Du unter den gesetzlichen Voraussetzungen trotzdem dulden.
Wie viele Jahre darf eine Staffelmiete laufen?
Das Gesetz begrenzt die Laufzeit nicht. Möglich sind auch Staffeln über zehn Jahre und mehr, solange jede Stufe mindestens ein Jahr gilt. Begrenzt ist nur der Kündigungsausschluss auf vier Jahre. Bei sehr langen Staffeln steigt das Risiko, dass spätere Stufen gegen die Mietpreisbremse verstoßen, weil jede an der Vergleichsmiete zum Fälligkeitszeitpunkt gemessen wird.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
Kostenlose Fallprüfung
Schildere uns Deinen Fall. Wir prüfen kostenlos und unverbindlich, welche Möglichkeiten Du hast.