Ablösevereinbarung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Ablösevereinbarung ist ein Vertrag, mit dem ein Wohnungssuchender dem Vormieter oder Vermieter Geld für übernommene Möbel, eine Küche oder das Freimachen der Wohnung zahlt. Geregelt ist sie in § 4a WoVermittG. Ein reines Abstandsgeld für den Auszug ist unwirksam, ein Kaufpreis für Inventar nur, soweit er nicht in auffälligem Missverhältnis zum Wert steht.
Inhalt 4 Abschnitte
Was ist eine Ablösevereinbarung und wann ist sie zulässig?
Manchmal verlangt der Vormieter Geld, bevor er Dich als Nachmieter vorschlägt. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung unterscheidet zwei Fälle:
- Abstandszahlung für den Auszug: Eine Vereinbarung, nach der Du dafür zahlst, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermittG unwirksam. Erlaubt ist nur die Erstattung der Umzugskosten, die dem Vormieter nachweislich entstehen.
- Kauf von Einrichtung oder Inventar: Den Erwerb von Küche, Möbeln oder Einbauten darfst Du vereinbaren. Das Entgelt ist nach § 4a Abs. 2 Satz 2 aber unwirksam, soweit es in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Sachen steht.
Die Regeln gelten für Mietverträge über Wohnräume. Für Gewerberäume gilt § 4a WoVermittG nicht.
Musst Du zahlen, wenn der Mietvertrag nicht zustande kommt?
Aus der Ablösevereinbarung musst Du dann in der Regel nichts zahlen. Ein Vertrag über Einrichtung oder Inventar, den Du im Zusammenhang mit einem Mietvertrag schließt, steht nach § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt. Sagt der Vermieter ab, wird die Ablöse nicht fällig.
Anders ist es, wenn Ihr ausdrücklich etwas anderes vereinbart, etwa einen Möbelkauf unabhängig von der Wohnung. Dann zählt dieser Wortlaut. Halte die Ablösevereinbarung deshalb schriftlich fest: welche Gegenstände, welcher Preis, welcher Zustand, und dass die Zahlung erst nach Unterschrift unter den Mietvertrag fällig wird.
Zahlst Du bar, lass Dir Datum und Gegenstände quittieren.
Wie viel Ablöse ist in der Ablösevereinbarung erlaubt?
Eine feste Grenze nennt das Gesetz nicht. Maßgeblich ist der Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks bei der Übernahme, nicht der frühere Neupreis. Eine acht Jahre alte Einbauküche ist in der Regel weniger wert als beim Kauf. Was den Wert erheblich übersteigt, ist nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG unwirksam, und zwar nur soweit das Missverhältnis reicht. Die Vereinbarung bleibt also bis zum angemessenen Betrag bestehen.
Den Wert für die Ablösevereinbarung belegen Rechnungen, Fotos und Vergleichsangebote; notiere Mängel wie defekte Geräte.
Zahlungen an einen Makler für die Vermittlung sind ein eigenes Thema. Dort gilt das Bestellerprinzip, siehe Maklerprovision und Bestellerprinzip. Eine Pflicht zum Kauf von Möbeln als Bedingung des Maklervertrags ist nach § 3 Abs. 4 WoVermittG unwirksam; die Übernahme von Einrichtung des bisherigen Mieters ist davon ausgenommen.
Wie forderst Du eine zu hohe Ablöse zurück?
Was Du auf eine unwirksame Vereinbarung gezahlt hast, kannst Du nach § 5 WoVermittG nach den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts zurückverlangen. Die Sperre des § 817 Satz 2 BGB gilt hier ausdrücklich nicht; Du verlierst den Anspruch also nicht, weil Du Dich auf die Zahlung eingelassen hast. Wie die Rückabwicklung funktioniert, erklärt Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung.
Der Anspruch verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem Du von den Umständen erfährst (§ 199 Abs. 1 BGB). Fordere den überzahlten Betrag schriftlich mit Frist und Begründung zurück. Zahlt der Vormieter nicht, bleibt der Weg zum Amtsgericht.
Kein Fall des § 4a ist es, wenn der Vermieter Dir als bisherigem Mieter Geld dafür zahlt, dass Du früher ausziehst. Das kann etwa in einem Mietaufhebungsvertrag geregelt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Abstandsgeld nur dafür, dass der Vormieter auszieht, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermittG unwirksam; nur nachgewiesene Umzugskosten dürfen erstattet werden.
- Ein Kaufpreis für Einrichtung oder Inventar ist nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG unwirksam, soweit er in auffälligem Missverhältnis zum Wert steht.
- Ein Ablösevertrag gilt im Zweifel nur, wenn der Mietvertrag zustande kommt (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG).
- Überzahlte Ablöse kannst Du nach § 5 WoVermittG zurückfordern; § 817 Satz 2 BGB steht nicht entgegen.
- Der Rückforderungsanspruch verjährt nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren ab Jahresende der Kenntnis.
Häufige Fragen (10)
Ist eine Ablösevereinbarung für eine Mietwohnung erlaubt?
Für Möbel, Küche oder Einbauten ja, für den bloßen Auszug nein. Nach § 4a Abs. 1 WoVermittG ist eine Zahlung unwirksam, die nur dafür geleistet wird, dass der Vormieter die Wohnung räumt. Erlaubt ist ein Kaufpreis für übernommene Gegenstände, solange er nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert steht. Nachgewiesene Umzugskosten darf der Vormieter sich ebenfalls erstatten lassen.
Wie hoch darf eine Ablöse für eine Küche sein?
Das Gesetz nennt keinen Höchstbetrag. Der Preis darf nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG nur nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Küche stehen. Maßgeblich ist der Zeitwert bei Übernahme, abhängig von Alter, Zustand und Ausstattung. Rechnungen, Fotos und Preise vergleichbarer gebrauchter Küchen helfen bei der Einschätzung. Liegt der Preis darüber, ist nur der Mehrbetrag unwirksam.
Was tun, wenn der Nachmieter aus der Ablösevereinbarung nicht zahlt?
Ist der Ablösevertrag wirksam und der Mietvertrag zustande gekommen, kann der Vormieter den vereinbarten Kaufpreis einfordern, zunächst mit Mahnung und Frist, notfalls vor Gericht. Ohne schriftliche Vereinbarung ist der Anspruch schwer zu beweisen. Hält der Nachmieter den Preis für überhöht, kann er sich auf § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG berufen; dann kommt es auf den tatsächlichen Wert der Gegenstände an.
Muss ich Ablöse zahlen, wenn ich die Wohnung nicht bekomme?
In der Regel nicht. Nach § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG steht ein Vertrag über Einrichtung oder Inventar im Zweifel unter der Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt. Scheitert die Anmietung, wird der Kaufpreis nicht fällig. Hast Du schon gezahlt, kannst Du das Geld zurückverlangen. Anders kann es sein, wenn Ihr ausdrücklich einen Kauf unabhängig von der Wohnung vereinbart habt.
Ist eine Abstandszahlung an den Vormieter legal?
Ein reines Abstandsgeld, also Geld nur dafür, dass der Vormieter auszieht oder Dich vorschlägt, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermittG unwirksam. Erlaubt ist allein die Erstattung von Umzugskosten, die nachweislich entstehen. Hast Du trotzdem gezahlt, kannst Du den Betrag nach § 5 WoVermittG zurückfordern. Ein Bußgeldtatbestand ist für den Vormieter dabei nicht vorgesehen.
Brauche ich eine schriftliche Ablösevereinbarung?
Das Gesetz schreibt keine Form vor, eine mündliche Absprache ist also wirksam. Für den Beweis ist ein schriftlicher Vertrag aber dringend zu empfehlen. Halte darin fest, welche Gegenstände übernommen werden, in welchem Zustand, zu welchem Preis und dass die Zahlung vom Abschluss des Mietvertrags abhängt. Ein Fotoprotokoll und eine Quittung über die Zahlung machen eine spätere Rückforderung leichter.
Kann ich bei einer Ablösevereinbarung eine zu hohe Ablöse zurückfordern?
Ja, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stand. § 5 Abs. 2 WoVermittG verweist für unwirksame Ablösevereinbarungen auf das Bereicherungsrecht und schließt § 817 Satz 2 BGB aus. Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem Du von den Umständen erfahren hast. Den Wert der Gegenstände musst Du im Streit belegen können.
Darf der Vermieter eine Ablöse verlangen?
Für das bloße Überlassen der Wohnung nicht. § 4a Abs. 1 WoVermittG erfasst jede Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zu einem Entgelt für das Räumen durch den bisherigen Mieter verpflichtet. Verkauft der Vermieter selbst Einrichtung, etwa eine Küche, gilt § 4a Abs. 2 genauso wie beim Vormieter. Der Preis darf dann nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen.
Gehört eine übernommene Küche dann mir oder dem Vermieter?
Kaufst Du die Küche vom Vormieter, wird sie in der Regel Dein Eigentum. Beim Auszug kannst Du sie mitnehmen oder an Deinen eigenen Nachmieter verkaufen. Gehörte sie dagegen dem Vermieter und ist mitvermietet, kann der Vormieter sie Dir nicht verkaufen. Kläre deshalb vorher, wem die Gegenstände gehören, und lass Dir das im Ablösevertrag bestätigen.
Gilt das Ablöseverbot auch bei Gewerberäumen?
Nein. § 4a WoVermittG betrifft Mietverträge über Wohnräume. Bei Laden, Büro oder Praxis gelten die allgemeinen Regeln des BGB, die Grenze bildet dort vor allem die Sittenwidrigkeit. Ablösen für Kundenstamm, Einrichtung oder den Eintritt in einen Gewerbemietvertrag sind deshalb grundsätzlich frei verhandelbar.
Quellen
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