Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

In der Regel nicht. § 577a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet und verkauft wurde. Kauft eine einzelne Person ein vermietetes Einfamilienhaus, fehlt die Umwandlung, und sie kann nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Kaufen dagegen mehrere Personen, die nicht zur selben Familie oder zum selben Haushalt gehören, kann Abs. 1a greifen.

Ab der Veräußerung der umgewandelten Wohnung an den Erwerber, so § 577a Abs. 1 BGB. Maßgeblich ist also nicht der Tag der Aufteilung in Wohnungseigentum. Wurde das Haus vorher an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber im Sinne von Abs. 1a verkauft, beginnt die Frist nach Abs. 2a schon mit diesem früheren Erwerb. Den genauen Zeitpunkt solltest Du anhand des Grundbuchs klären lassen.

Zehn Jahre. Hamburg hat von der Möglichkeit des § 577a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht. Die Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023 (HmbGVBl. 2023 S. 261) legt für das ganze Stadtgebiet die höchstmögliche Dauer von zehn Jahren fest; sie gilt vom 01.09.2023 bis zum 31.08.2033. Für Wohnungen, die vor der jeweiligen Verordnung verkauft wurden, kann eine andere Rechtslage gelten; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Veräußerung.

Ja, aber nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. Die Sperre betrifft nur Kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Eine Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzungen, etwa wegen Zahlungsverzugs, bleibt möglich, ebenso eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Der BGH hat eine entsprechende Anwendung der Sperrfrist auf andere Gründe ausdrücklich abgelehnt (VIII ZR 127/08).

Nein. § 577a Abs. 1 BGB verbietet es dem Erwerber, sich vor Ablauf der Frist auf Eigenbedarf zu berufen. Eine Kündigung, die er vorher auf diese Gründe stützt, ist unwirksam. In beiden aktuellen BGH-Fällen aus München scheiterten die Eigenbedarfskündigungen gerade daran, dass die Sperrfrist bei Zugang der Kündigung noch lief.

Es kommt auf den Ablauf an. Erwirbt eine Familien-GbR ein ungeteiltes Haus, greift die Sperre nach Abs. 1a wegen der Familienausnahme in Satz 2 nicht. Bringt aber ein Eigentümer eine umgewandelte Wohnung in eine GbR mit seiner Familie ein, ist das nach dem BGH eine Veräußerung im Sinne von Abs. 1. Die Familienausnahme gilt dafür nicht (Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24).

Nein. Nach § 577a Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung über die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung unwirksam. Das gilt für Klauseln im ursprünglichen Mietvertrag ebenso wie für spätere Zusatzvereinbarungen, die die Frist verkürzen oder ausschließen sollen. Freiwillig ausziehen kannst Du natürlich, etwa im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags; eine Kündigung wird dadurch aber nicht nachträglich wirksam.

Maßgeblich ist nach dem BGH die erstmalige Veräußerung nach der Umwandlung; sie setzt die Frist in Gang (VIII ZR 161/24, Leitsatz b). Wird die Wohnung innerhalb der Frist weiterverkauft, tritt der nächste Erwerber nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein und muss die noch laufende Sperre beachten. Welcher Verkauf der erste war, lässt sich anhand der Grundbuchdaten prüfen.

Ja, beim ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung an einen Dritten. § 577 BGB gibt Dir ein Vorkaufsrecht, wenn an Deiner vermieteten Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. Du kannst dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags eintreten. Ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.

Dann darf der Erwerber wieder wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen, muss aber alle übrigen Voraussetzungen erfüllen. Er braucht einen konkreten, nachvollziehbaren Eigenbedarf, muss die Gründe im Kündigungsschreiben angeben und die Kündigungsfrist nach § 573c BGB einhalten, die nach acht Jahren Mietdauer neun Monate beträgt. Du kannst zudem nach § 574 BGB der Kündigung wegen einer Härte widersprechen.