Besichtigungsrecht des Vermieters

So oft, wie es einen konkreten Anlass gibt, aber nicht routinemäßig. Der BGH hat 2014 ein Recht auf Besichtigung in regelmäßigen Abständen von ein bis zwei Jahren ohne besonderen Grund abgelehnt (VIII ZR 289/13). Stehen mehrere Anliegen an, etwa Zählerablesung und eine Reparatur, kannst Du verlangen, dass sie möglichst in einem Termin erledigt werden.

Eine gesetzliche Frist in Tagen gibt es nicht. Verlangt wird eine angemessene Vorankündigung, die Dir erlaubt, den Termin einzuplanen oder einen Ersatztermin vorzuschlagen. Für Reparaturen schreibt § 555a Abs. 2 BGB eine rechtzeitige Ankündigung vor. Ausnahmen gelten nur bei unerheblichen Eingriffen oder wenn die Arbeiten sofort erledigt werden müssen.

Nein. Auch wenn er einen Schlüssel hat, darf er die Wohnung nicht ohne Dein Einverständnis betreten. Tut er es doch, liegt verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB vor, je nach Umständen auch Hausfriedensbruch nach § 123 StGB. Hat er einen berechtigten Grund und verweigerst Du den Zutritt, muss er seinen Anspruch vor Gericht durchsetzen, nicht selbst.

Ein geplanter Verkauf kann ein konkreter sachlicher Grund im Sinne der BGH-Rechtsprechung sein. Die Besuche müssen aber angekündigt werden, zu zumutbaren Zeiten stattfinden und sich in Grenzen halten. Für Dich ändert der Verkauf am Mietvertrag nichts: Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Vertrag ein. Ein Recht, Dir deshalb zu kündigen, folgt daraus nicht.

In der Regel ja, wenn der Vermieter die Termine rechtzeitig ankündigt. Die Suche nach einem neuen Mieter ist ein typischer Anlass aus der Bewirtschaftung des Hauses. Du darfst aber auf zumutbare Zeiten und eine überschaubare Zahl von Terminen achten. Wer keine Besucher ohne sich möchte, kann gemeinsame Besichtigungstermine vorschlagen.

Eine vorformulierte Klausel, die dem Vermieter das Betreten ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnungszustandes erlaubt, ist unwirksam. Das hat der BGH am 04.06.2014 entschieden (VIII ZR 289/13) und auf § 307 Abs. 1 BGB gestützt. Sie benachteiligt Dich unangemessen, weil sie ein Betretungsrecht ohne konkreten Anlass schafft. Der Vermieter muss im Einzelfall einen Grund nennen.

Eine Pflicht zur persönlichen Anwesenheit sieht das Gesetz nicht vor. Du kannst eine Person Deines Vertrauens beauftragen, die den Vermieter hereinlässt und dabeibleibt. Wichtig ist nur, dass der Zutritt zum angekündigten Termin möglich ist, wenn der Anlass berechtigt ist. Passt Dir der Termin nicht, schlag zeitnah einen Ersatz vor und halte das schriftlich fest.

Du darfst ihm den Zutritt verweigern und um einen angekündigten Termin bitten. Ein Besuch ohne Vorankündigung erfüllt die Anforderungen der BGH-Rechtsprechung nicht, solange kein Notfall vorliegt. Bleibt er trotz Aufforderung in der Wohnung, kommt Hausfriedensbruch nach § 123 StGB in Betracht. Dokumentiere solche Vorfälle mit Datum und Zeugen.

Bei einer berechtigten Besichtigung ist das möglich. Der BGH hat am 15.04.2015 (VIII ZR 281/13) entschieden, dass schon die verweigerte Duldung von Instandsetzungsarbeiten eine Kündigung rechtfertigen kann, ohne vorheriges Duldungsurteil. Ob es dafür reicht, hängt von allen Umständen ab, auch vom Verhalten des Vermieters. Ohne konkreten Anlass darfst Du dagegen ablehnen.

Ja, das sind typische Anlässe aus der Bewirtschaftung des Hauses. Der Zutritt beschränkt sich dann aber auf den Zweck. Im BGH-Fall von 2014 war ein Termin zur Prüfung der Rauchmelder vereinbart, die Vermieterin wollte jedoch das ganze Haus sehen. Darauf hatte sie keinen Anspruch, ihre spätere Kündigung des Mieters scheiterte.

Bei dringenden Erhaltungsmaßnahmen entfällt nach § 555a Abs. 2 BGB die Pflicht zur vorherigen Ankündigung, etwa wenn Wasser durch die Decke läuft. Bist Du erreichbar, muss er Dich trotzdem informieren und um Zutritt bitten. Ob er die Wohnung in Deiner Abwesenheit öffnen darf, hängt vom Einzelfall und der Gefahrenlage ab. Hinterlege für längere Reisen am besten eine erreichbare Kontaktperson.