Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Es kommt auf das Muster an. Bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen genügt ein Rückstand, der insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Verteilt sich der Rückstand über mehr als zwei Termine, muss er zwei volle Monatsmieten erreichen (Buchst. b). Maßgeblich ist die Miete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.

Ja, das ist möglich, aber auf anderem Weg. Ständig unpünktliche Zahlungen erfüllen nicht § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn kein Rückstand in der genannten Höhe entsteht. Sie können aber eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB oder eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB tragen. Dafür ist in der Regel vorher eine Abmahnung nötig.

Die Schonfrist beträgt zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage. Zahlst Du bis dahin alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Das gilt nicht, wenn schon innerhalb der letzten zwei Jahre eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen.

Nein, nach geltendem Recht nicht. Der BGH hat das mehrfach entschieden, zuletzt am 30.09.2026 (VIII ZR 21/26) und am 23.10.2024 (VIII ZR 177/23). § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die ordentliche Kündigung weder direkt noch analog anwendbar. Die Bundesregierung plant eine Änderung (BR-Drs. 265/26, BT-Drs. 21/6807), sie ist aber weder beschlossen noch in Kraft. Die Zahlung kann bei der Abwägung trotzdem helfen.

Zahlst Du den gesamten Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Teilzahlungen reichen dafür nicht. Für die ordentliche Kündigung gilt diese Regel nach dem BGH nicht entsprechend (VIII ZR 21/26). Nach Zugang hilft die Schonfristzahlung bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, allerdings nur gegen die fristlose Kündigung.

Nein, nicht bei der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB macht eine Frist oder Abmahnung in diesem Fall ausdrücklich entbehrlich. Anders kann es bei der Kündigung wegen ständig verspäteter Zahlungen ohne ausreichenden Rückstand sein. Dort verlangen die Gerichte in der Regel eine vorherige Abmahnung, damit der Mieter sein Verhalten ändern kann.

Für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in der Regel nicht. Gemeint ist die laufend geschuldete Miete, zu der auch die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gehören. Eine einmalige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zählt nicht dazu. Bleibt sie unbezahlt, kann der Vermieter sie einklagen, und im Einzelfall kann sie eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB tragen.

Wenn sie berechtigt ist, ja. Bei einem Mangel ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert, insoweit entsteht kein Rückstand. Riskant wird es, wenn Du zu viel einbehältst: Der BGH hat entschieden, dass eine vermeidbar überhöhte Minderung die Kündigung tragen kann (VIII ZR 138/11). Wer unsicher ist, zahlt besser unter Vorbehalt und klärt die Minderungsquote.

Es kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB genügt es, wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist zur Befriedigung des Vermieters verpflichtet. Dafür ist eine verbindliche Erklärung gegenüber dem Vermieter nötig, ein bloßer Antrag reicht nicht. Die hilfsweise ordentliche Kündigung beseitigt auch die Zusage des Jobcenters nach geltendem Recht nicht.

Ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Das folgt für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse aus § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, unabhängig vom Streitwert. In Hamburg sind das je nach Stadtteil verschiedene Amtsgerichte. Ab Zustellung der Klage läuft die zweimonatige Schonfrist. Zur Verteidigung gegen die Räumungsklage gibt es Fristen, die das Gericht in der Zustellung mitteilt.