Härteeinwand bei Modernisierung

Du hast Zeit bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Kommt die Ankündigung im Oktober, musst Du Deine Gründe also bis Ende November mitteilen. Die Frist gilt für beide Arten der Härte, gegen die Duldung und gegen die Mieterhöhung. Rechne mit Postlaufzeiten, denn entscheidend ist der Zugang beim Vermieter.

In Textform, also als lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Deinem Namen (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Nenne die konkreten Umstände, etwa Einkommen, Gesundheit oder Pflegebedarf, und füge Belege bei. Ein bloßer Satz wie „Das kann ich mir nicht leisten“ macht die Abwägung schwer.

Dann sind Härtegründe in der Regel ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt, wenn Du ohne Verschulden an der Frist gehindert warst und die Gründe unverzüglich nachreichst; gegen die Mieterhöhung zählen sie aber nur bis zum Beginn der Arbeiten (§ 555d Abs. 4 BGB). Außerdem lebt der Einwand wieder auf, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559 Abs. 5 Satz 2 BGB).

Beim Härteeinwand bei Modernisierung gibt es keine feste Grenze. Das Gericht wägt die Erhöhung zusammen mit den künftigen Betriebskosten gegen die berechtigten Interessen des Vermieters ab (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Maßgeblich sind Dein Einkommen, die verbleibenden Mittel und die Angemessenheit der Wohnung für Deine Bedürfnisse. Der BGH lehnt starre Flächenvorgaben ab und betrachtet alle Umstände (VIII ZR 21/19).

In der Regel ja. Bei der Duldung bleibt die erwartete Mieterhöhung außer Betracht (§ 555d Abs. 2 Satz 2 BGB). Gegen die Arbeiten selbst kannst Du Dich nur mit persönlichen Härten wehren, etwa einer schweren Erkrankung, die Lärm und Staub unzumutbar macht. Die finanzielle Härte wirkt erst später und kann die Mieterhöhung ganz oder teilweise ausschließen.

Für den Einbau einer Heizungsanlage gelten Sonderregeln. Der Härteeinwand gegen die Mieterhöhung ist zwar ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte. Das gilt aber nicht, wenn sie zugleich eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB ist und durch den Einbau einer Heizungsanlage umgesetzt wurde (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB). Zudem gilt eine Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Ja. Der BGH verlangt keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn; die Planung muss nur so weit sein, dass die Pflichtangaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB möglich sind (Urteil vom 18.03.2021, VIII ZR 305/19). Mindestens drei Monate vor Beginn muss die Ankündigung zugehen (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB). Für Deinen Härteeinwand beginnt die Frist trotzdem mit dem Zugang.

Mit dem Härteeinwand bleibst Du in der Wohnung und wehrst Dich gegen Duldung oder Mieterhöhung. Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB beendest Du das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erklärung muss bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung erfolgen, also in derselben Frist. Beide Wege kannst Du nebeneinander prüfen, entscheiden musst Du Dich aber rechtzeitig.

Er soll es tun, denn § 555c Abs. 2 BGB verlangt einen Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands in der Ankündigung. Fehlt der Hinweis, musst Du weder die Textform noch die Monatsfrist einhalten (§ 555d Abs. 5 Satz 1 BGB). Härtegründe gegen die Mieterhöhung musst Du aber auch dann spätestens bis zum Beginn der Modernisierung mitteilen (§ 555d Abs. 5 Satz 2 i. V. m. Abs. 4 Satz 2).

Bei der Frage, ob die Wohnung für Dich zu groß ist, ja. Der BGH hat ausdrücklich die Verwurzelung des Mieters und seine gesundheitliche Verfassung als Umstände genannt, die in die Bewertung einfließen können (VIII ZR 21/19). Im entschiedenen Fall sprach für den Mieter, dass er seit seiner Kindheit in der Wohnung lebte. Die Härte selbst bemisst sich aber an der wirtschaftlichen Belastung.