Mietminderung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Mietminderung bedeutet, dass Deine Miete kraft Gesetzes sinkt, solange die Wohnung einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit beeinträchtigt. Rechtsgrundlage für die Mietminderung ist § 536 BGB. Sie gilt ab Mangelbeginn und wird von der Bruttomiete berechnet. Zeigst Du den Mangel nicht an, verlierst Du Deinen Anspruch für die Zeit, in der der Vermieter nicht abhelfen konnte.
Inhalt 4 Abschnitte
Wann darfst Du die Miete mindern?
Voraussetzung ist ein Mietmangel: Die Wohnung weicht nachteilig vom vertraglich geschuldeten Zustand ab. Hebt der Mangel die Tauglichkeit ganz auf, schuldest Du keine Miete; mindert er sie, nur eine angemessen herabgesetzte (§ 536 Abs. 1 BGB). Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Typische Fälle sind Heizungsausfall, Wasserschäden oder Baulärm und Mietminderung.
Auch eine um mehr als 10 Prozent kleinere Wohnfläche ist ein Mangel (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Kein Mangel sind dagegen Wärmebrücken, die dem Baustandard zur Zeit der Errichtung entsprechen, sofern nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17). Beim Schimmel in der Mietwohnung ist genau das oft der Kern des Streits.
Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn Du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest (§ 536b BGB), und für drei Monate bei einer energetischen Modernisierung (§ 536 Abs. 1a BGB). Im Wohnraummietvertrag kann sie nicht zu Deinem Nachteil ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).
Wie gehst Du bei einer Mietminderung vor?
Die Mietminderung musst Du nicht beantragen; sie tritt kraft Gesetzes ab Beginn des Mangels ein. Pflicht ist aber die Mängelanzeige: Nach § 536c Abs. 1 BGB musst Du den Mangel unverzüglich anzeigen. Konnte der Vermieter wegen einer unterlassenen Anzeige nicht abhelfen, entfällt die Mietminderung für diese Zeit (§ 536c Abs. 2 BGB).
Praktisch heißt das: Mangel dokumentieren, mit Fotos und Datum, dann schriftlich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen. Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, VIII ZR 347/04). Bei 1.000 Euro Bruttomiete und angenommenen 10 Prozent wären das 100 Euro im Monat. Neben der Minderung kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 320 BGB bestehen, um Druck für die Reparatur aufzubauen.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Eine gesetzliche Tabelle für die Mietminderung gibt es nicht. Angemessen ist, was dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung entspricht, also Ausmaß, Dauer und betroffene Räume. Eine Minderungstabelle mit Werten aus Gerichtsentscheidungen kann Orientierung geben, ersetzt aber keine Bewertung des Einzelfalls. Im Streit entscheidet bei Wohnraum ausschließlich das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG), in Hamburg das jeweils örtlich zuständige Amtsgericht.
Welches Risiko trägst Du bei einer zu hohen Kürzung?
Wer zu viel kürzt, gerät in Zahlungsverzug. Bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder von zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), siehe Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein Irrtum über die Ursache des Mangels entschuldigt nicht, wenn Du bei verkehrsüblicher Sorgfalt hättest erkennen können, dass die Voraussetzungen fehlen (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Der Fall betraf Schimmel.
Vorsichtiger ist die Mietzahlung unter Vorbehalt: Du zahlst voll und forderst den Minderungsbetrag später zurück. Der Vorbehalt verhindert, dass § 814 BGB die Rückforderung ausschließt, weil Du in Kenntnis der fehlenden Pflicht gezahlt hättest.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Miete mindert sich nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch, solange ein nicht unerheblicher Mangel besteht.
- Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
- Den Mangel musst Du unverzüglich anzeigen; sonst entfällt die Minderung, soweit der Vermieter nicht abhelfen konnte (§ 536c BGB).
- Eine zu hohe Minderung kann zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, BGH VIII ZR 138/11).
- Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht vertraglich nicht zu Lasten des Mieters ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).
Häufige Fragen (11)
Muss man eine Mietminderung beantragen?
Nein. Die Miete mindert sich nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes, sobald und solange der Mangel besteht. Eine Zustimmung des Vermieters zur Mietminderung ist nicht nötig. Du musst den Mangel aber unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Sinnvoll ist außerdem, schriftlich mitzuteilen, dass und in welcher Höhe Du minderst oder unter Vorbehalt zahlst.
Kann man die Miete rückwirkend mindern?
Ja, für die Zeit ab Beginn des Mangels, wenn Du ihn rechtzeitig angezeigt hast. Hast Du trotzdem voll gezahlt, kannst Du den Betrag der Mietminderung zurückfordern. Der Anspruch verjährt in der Regel nach drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Ausgeschlossen ist die Rückforderung nach § 814 BGB, wenn Du wusstest, dass Du nicht voll zahlen musst, und ohne Vorbehalt gezahlt hast.
Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?
Eine feste Quote gibt das Gesetz nicht vor. Maßgeblich ist, wie stark die Nutzung eingeschränkt ist: ein Totalausfall im Winter wiegt schwerer als eine leicht zu niedrige Temperatur im Herbst. Fällt die Heizung im Winter vollständig aus, kann die Wohnung im Einzelfall sogar unbewohnbar sein, dann entfällt die Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ganz. Dokumentiere Raumtemperaturen und Dauer.
Kann der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?
Wegen einer berechtigten Minderung nicht. Kürzt Du aber zu stark, entsteht ein Mietrückstand. Erreicht er die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, darf der Vermieter fristlos kündigen. Ein vermeidbarer Irrtum über das Minderungsrecht schützt nach BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, nicht. Wer unsicher ist, zahlt besser unter Vorbehalt.
Kann man die Miete wegen Schimmel mindern?
Ja, wenn der Schimmel auf einem Mangel der Wohnung beruht, etwa eindringender Feuchtigkeit. Kein Mangel sind nach BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17, Wärmebrücken, die dem Baustandard zur Zeit der Errichtung entsprechen. Welches Heiz- und Lüftverhalten zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Oft klärt erst ein Gutachten, ob Bausubstanz oder Nutzung die Ursache ist.
Kann eine Mietminderung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Bei Wohnraum nicht. § 536 Abs. 4 BGB erklärt jede Vereinbarung für unwirksam, die das Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters abweicht. Eine Klausel, nach der Du trotz Mangels voll zahlen musst, gilt deshalb nicht. Der Schutz des § 536 Abs. 4 BGB gilt allerdings nur für Wohnraum, nicht für Gewerberäume.
Was bedeutet Mietzahlung unter Vorbehalt?
Du zahlst die volle Miete, erklärst aber schriftlich, dass Du dies nur unter Vorbehalt der Rückforderung wegen eines Mangels tust. So vermeidest Du einen Zahlungsrückstand und damit das Kündigungsrisiko. Zugleich verhindert der Vorbehalt, dass die Rückforderung später nach § 814 BGB ausgeschlossen ist. Den zu viel gezahlten Betrag forderst Du nach Klärung zurück.
Wie mindere ich die Miete bei Lastschrift?
Du kannst das Lastschriftmandat für die Zukunft widerrufen und den geminderten Betrag selbst überweisen. Teile dem Vermieter das schriftlich mit, damit kein Missverständnis über einen Zahlungsausfall entsteht. Alternativ lässt Du die volle Miete weiter einziehen und erklärst, dass die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt. Dann forderst Du den Minderungsbetrag später zurück.
Kann ich die Miete wegen Baulärm mindern?
Das ist möglich, wenn der Lärm die Nutzung erheblich beeinträchtigt, etwa durch Arbeiten im Haus. Baulärm vom Nachbargrundstück ist nach dem BGH ohne besondere Vereinbarung dagegen grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter ihn ohne Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss (Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18). Führe ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms. Bei energetischer Modernisierung ist die Mietminderung drei Monate ausgeschlossen.
Wie schreibe ich eine Mängelanzeige für die Mietminderung?
Beschreibe den Mangel konkret: was, wo, seit wann, mit Fotos. Fordere den Vermieter auf, ihn innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Kündige an, dass Du die Miete ab Beginn des Mangels minderst oder unter Vorbehalt zahlst. Schicke die Anzeige so, dass Du den Zugang beweisen kannst. Eine Mindestform schreibt § 536c BGB nicht vor.
Kann der Vermieter eine Mietminderung zurückfordern?
Ja, wenn die Minderung unberechtigt oder zu hoch war. Dann ist der einbehaltene Betrag Mietrückstand, den der Vermieter einklagen kann. Läuft der Rückstand auf, droht unter den Voraussetzungen des § 543 BGB eine fristlose Kündigung. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB helfen.
Quellen
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