Kappungsgrenze

Nimm die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem geplanten Erhöhungszeitpunkt galt, und multipliziere sie mit 1,15 in Gebieten mit Verordnung, sonst mit 1,20. Das Ergebnis ist die Obergrenze für alle Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb dieser drei Jahre. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten rechnest Du vorher heraus. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger, gilt diese.

Nein. Die Kappungsgrenze betrifft nur Erhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis nach § 558 BGB. Bei einem neuen Vertrag vereinbaren die Parteien die Miete frei, soweit nicht die Mietpreisbremse nach § 556d BGB greift. In Hamburg gilt dafür eine eigene Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die beiden Instrumente haben verschiedene Rechtsgrundlagen und dürfen nicht verwechselt werden.

Während einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Miete folgt dann dem Verbraucherpreisindex und darf jeweils frühestens nach einem Jahr angepasst werden. Eine prozentuale Obergrenze wie die Kappungsgrenze kennt die Indexmiete nicht. Ein starker Indexanstieg wirkt sich deshalb voll auf die Miete aus.

Solange eine Staffelmiete läuft, sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Steigerungen ergeben sich allein aus den vereinbarten Staffeln, die jeweils mindestens ein Jahr gelten müssen. Erst wenn die letzte Staffel abgelaufen ist und der Vertrag als normales Mietverhältnis weiterläuft, kann der Vermieter wieder nach § 558 BGB erhöhen.

Die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung. § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermächtigt sie, Gemeinden oder Gemeindeteile mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung für höchstens fünf Jahre zu bestimmen. Läuft eine Verordnung aus und wird nicht verlängert, gilt wieder die Grenze von 20 Prozent. Für Hamburg reicht die aktuelle Verordnung bis zum 31.08.2028.

Nein, nicht die aus § 558 BGB. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Für sie gilt eine eigene Grenze: höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für bestimmte Heizungsmodernisierungen sieht die Norm zusätzlich 0,50 Euro je Quadratmeter vor.

Die Kappungsgrenze gilt weiter. Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein. Er übernimmt die Miete, wie sie ist, und muss sich an § 558 BGB samt Kappungsgrenze halten. Erhöhungen, die der frühere Eigentümer innerhalb der letzten drei Jahre verlangt hat, werden bei der Berechnung mitgezählt. Ein Neustart der Dreijahresfrist durch den Verkauf ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Für Gewerberäume gibt es keine Kappungsgrenze. § 558 BGB gehört zu den Vorschriften über Mietverhältnisse über Wohnraum. § 578 BGB, der regelt, welche Wohnraumregeln auch für Gewerberäume gelten, verweist nicht darauf. Bei Gewerbemietverträgen richtet sich eine Mieterhöhung deshalb nach dem Vertrag, etwa einer Staffel- oder Indexklausel. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist eine einseitige Erhöhung ohne Änderungskündigung in der Regel nicht möglich.

Du kannst der Erhöhung bis zur zulässigen Grenze zustimmen und den Rest ablehnen. Für die Zustimmung hast Du nach § 558b Abs. 2 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmst Du nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Die erhöhte Miete schuldest Du ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.

Der Bundesgerichtshof hält sie für verfassungsgemäß. Im Urteil vom 04.11.2015 (VIII ZR 217/14) hielt der VIII. Zivilsenat die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 BGB für vereinbar mit Eigentumsgarantie, Gleichheitssatz und Vertragsfreiheit. Auch die Berliner Verordnung, die die Grenze auf 15 Prozent senkte, beanstandete er nicht. Die Gerichte dürfen eine Landesverordnung im Einzelfall aber auf ihre Vereinbarkeit mit der Ermächtigung prüfen.