Mietvertrag
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ein Mietvertrag regelt, dass Dir der Vermieter eine Wohnung oder Sache auf Zeit gegen Miete überlässt. Die gesetzliche Grundlage findest Du in §§ 535 ff. BGB. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig; wird er für länger als ein Jahr aber nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als unbefristet.
Inhalt 4 Abschnitte
Was regelt ein Mietvertrag?
Die Hauptpflichten stehen in § 535 BGB. Der Vermieter muss Dir die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen, sie während der Mietzeit erhalten und die Lasten des Grundstücks tragen. Du schuldest die vereinbarte Miete. Sie ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag fällig, mehr dazu unter Fälligkeit der Miete.
Ein typischer Vertrag regelt außerdem, ob Du Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale trägst und ob eine Mietkaution fällig ist. Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Dazu kommen Vereinbarungen zu Laufzeit, Tierhaltung oder Schönheitsreparaturen.
Viele Mieterschutzregeln sind zwingend. Klauseln, die zu Deinem Nachteil davon abweichen, sind unwirksam, etwa bei Betriebskosten (§ 556 Abs. 5 BGB) oder beim Zeitmietvertrag (§ 575 Abs. 4 BGB).
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Nein, ein Mietvertrag entsteht schon durch übereinstimmende Erklärungen, auch mündlich oder per E-Mail. Die Schriftform hat aber Folgen für die Laufzeit. Nach § 550 BGB gilt ein Vertrag, der für länger als ein Jahr ohne Schriftform geschlossen wurde, als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gekündigt werden kann er dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung. Mehr dazu unter Schriftform des Mietvertrags.
Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nur aus den Gründen des § 575 Abs. 1 BGB zulässig, etwa Eigennutzung oder umfassende Sanierung. Der Vermieter muss Dir den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Sonst gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Ein Widerrufsrecht gibt es nur in Ausnahmefällen. Wurde der Vertrag als Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, ist ein Widerruf nach § 312 Abs. 3 BGB möglich, aber nicht, wenn Du die Wohnung vorher besichtigt hast. Details unter Mietvertrag widerrufen.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Die meisten Mietverträge sind Formularverträge. Ihre Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB. Eine Klausel, die Dich unangemessen benachteiligt, fällt weg, der übrige Vertrag bleibt bestehen.
Wichtigstes Beispiel sind Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 entschieden (BGH, VIII ZR 185/14), dass Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung nicht formularmäßig zu laufenden Renovierungen verpflichtet werden können, wenn sie dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten. Unrenoviert ist eine Wohnung schon, wenn sie Gebrauchsspuren des Vormieters zeigt, die nicht ganz unerheblich sind. Das musst Du als Mieter beweisen, den Ausgleich der Vermieter. Im entschiedenen Fall unterlag der Vermieter mit seiner Forderung.
Unwirksam sind außerdem eine Kaution über drei Nettokaltmieten im übersteigenden Teil (§ 551 Abs. 4 BGB) und längere Kündigungsfristen zulasten des Mieters (§ 573c Abs. 4 BGB).
Wie endet ein Mietvertrag?
Einen unbefristeten Vertrag kannst Du als Mieter ohne Grund kündigen. Die Frist beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB knapp drei Monate: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Kündigung braucht die Schriftform nach § 568 BGB. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag zur Kündigungsfrist im Mietrecht.
Der Vermieter braucht dagegen ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf. Seine Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Alternativ könnt Ihr Euch einvernehmlich auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen. Streitigkeiten über Wohnraum entscheidet ausschließlich das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG), in Hamburg also das für die Wohnung zuständige Amtsgericht.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mietvertrag kann formlos geschlossen werden, ohne Schriftform gilt er bei mehr als einem Jahr Laufzeit als unbefristet (§ 550 BGB).
- Die Miete ist spätestens am dritten Werktag fällig (§ 556b Abs. 1 BGB).
- Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen (§ 551 BGB).
- Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung sind ohne Ausgleich unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
- Mieter kündigen mit knapp drei Monaten Frist schriftlich (§§ 573c, 568 BGB).
Häufige Fragen (11)
Wann ist ein Mietvertrag gültig?
Sobald Mieter und Vermieter sich über die wesentlichen Punkte einig sind, vor allem über Wohnung, Miete und Beginn. Eine Unterschrift ist dafür nicht zwingend, auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Die Schriftform schützt aber vor Beweisproblemen und ist bei befristeten Verträgen über ein Jahr wichtig, sonst gilt der Vertrag nach § 550 BGB als unbefristet. Ein Mietvorvertrag verpflichtet nur zum späteren Abschluss.
Welche Kündigungsfrist hat ein Mietvertrag?
Für Dich als Mieter knapp drei Monate, unabhängig von der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vermieter muss nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate einhalten. Eine Vereinbarung, die Deine Frist verlängert, ist unwirksam. Beim befristeten Zeitmietvertrag ist eine ordentliche Kündigung dagegen ausgeschlossen, solange die Befristung wirksam ist.
Kann man einen Mietvertrag widerrufen?
Nur selten. Ein Widerrufsrecht besteht nach § 312 Abs. 3 BGB nur, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, etwa per E-Mail oder bei einem Besuch des Vermieters. Hast Du die Wohnung vorher besichtigt, entfällt es vollständig. Wer nach der Besichtigung im Büro des Maklers unterschreibt, kann den Vertrag also nicht einfach widerrufen.
Wann muss die Miete auf dem Konto sein?
Für die Pünktlichkeit kommt es nicht auf den Eingang beim Vermieter an. Der Bundesgerichtshof hat am 05.10.2016 entschieden (VIII ZR 222/15), dass es genügt, wenn Du Deiner Bank den Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto bis zum dritten Werktag erteilst. Eine Formularklausel, die auf den Geldeingang abstellt, ist unwirksam. Die Revision der Vermieterin blieb ohne Erfolg.
Warum gibt es befristete Mietverträge?
Weil der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen, umfassend umbauen oder an Personal vermieten will. Nur diese Gründe erlaubt § 575 Abs. 1 BGB bei Wohnraum, und der Grund muss Dir bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt die Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet. Vier Monate vor Ablauf kannst Du verlangen, dass der Vermieter Dir sagt, ob der Grund noch besteht.
Wie viel Kaution darf im Mietvertrag stehen?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Du darfst eine Geldkaution in drei Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Steht im Vertrag ein höherer Betrag, ist die Vereinbarung nur im übersteigenden Teil unwirksam. Ist im Mietvertrag gar keine Kaution vereinbart, musst Du auch keine leisten.
Wer erbt den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?
Zuerst tritt der Ehegatte oder Lebenspartner ein, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, danach Kinder und andere Haushaltsangehörige (§ 563 BGB). Wer nicht weitermieten will, muss das binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären. Tritt niemand ein, geht der Vertrag auf die Erben über. Beide Seiten können dann binnen eines Monats außerordentlich kündigen (§ 564 BGB).
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn das Haus verkauft wird?
Er läuft unverändert weiter. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein. Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer kann also nicht einfach neue Bedingungen diktieren. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für ihn nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB möglich.
Wer kann einen Mietvertrag prüfen?
Vor allem Mietervereine für ihre Mitglieder, Rechtsanwälte und bei Vermietern deren Verbände. Sinnvoll ist eine Prüfung vor der Unterschrift, weil sich unwirksame Klauseln später nur im Streit klären. Achte besonders auf Renovierungs- und Kleinreparaturklauseln, Kautionshöhe, Befristung und Staffel- oder Indexmiete. Ob eine einzelne Klausel hält, hängt oft vom genauen Wortlaut ab.
Wo finde ich die Renovierungspflicht im Mietvertrag?
Meist in einem Abschnitt zu Schönheitsreparaturen oder Instandhaltung. Fehlt eine solche Klausel, muss nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter die Wohnung erhalten. Steht eine Renovierungspflicht drin, ist sie nur wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war oder Du einen angemessenen Ausgleich bekommen hast. Ob eine konkrete Klausel der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB standhält, hängt von ihrem genauen Wortlaut ab.
Welche Angaben muss ein Mietvertrag enthalten?
Ein Gesetz mit Pflichtangaben gibt es nicht. Damit ein Vertrag zustande kommt, müssen Vertragsparteien, Mietobjekt, Miete und Beginn bestimmbar sein. Sinnvoll sind zusätzlich die Wohnfläche, Nebenkostenregelung, Kaution, Laufzeit und Zubehör wie Keller oder Stellplatz. Eine Indexmiete muss nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart werden. Ein Übergabeprotokoll ergänzt den Vertrag.
Quellen
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