Gewerbemietvertrag

Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution im Gewerbemietvertrag gibt es nicht. Die Begrenzung auf drei Monatsmieten aus § 551 BGB gilt nur für Wohnraum, § 578 BGB verweist nicht darauf. Die Höhe ist Verhandlungssache, möglich sind auch Bürgschaften. Eine sehr hohe Sicherheit in vorformulierten Bedingungen kann aber im Einzelfall nach § 307 BGB unangemessen sein. Ob die Kaution verzinst wird, regelt der Vertrag.

Bei unbefristeten Verträgen ohne besondere Abrede gilt § 580a Abs. 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ende des nächsten Vierteljahres. Geht sie Anfang Januar zu, endet der Vertrag Ende Juni. Plane Feiertage und den Zugang mit einigen Tagen Puffer ein. Befristete Verträge sind ordentlich nicht kündbar.

Nein. Die Vorschriften über das berechtigte Interesse des Vermieters (§ 573 BGB) und die Sozialklausel gelten für Geschäftsräume nicht, weil § 578 BGB nicht auf sie verweist. Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann daher ohne Begründung mit der vereinbarten oder gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eigenbedarf muss der Vermieter nicht darlegen. Schutz bietet nur eine feste Laufzeit.

Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht wegen Geschäftsaufgabe, Krankheit oder schlechter Umsätze gibt es nicht. Das wirtschaftliche Risiko der Nutzung trägt der Mieter. Bei befristeten Verträgen bleiben nur eine einvernehmliche Aufhebung, eine Untervermietung oder ein Nachmieter, wenn der Vertrag das zulässt. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, gibt § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, wenn in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt und der Vertrag das nicht wirksam ausschließt.

Nein. Die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB gilt nur für Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Beim Gewerbemietvertrag ist die Miethöhe frei verhandelbar. Grenzen ziehen nur das allgemeine Zivilrecht, etwa die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB bei einem auffälligen Missverhältnis mit weiteren Umständen, und eine vertraglich vereinbarte Indexierung nach dem Preisklauselgesetz.

Nicht einseitig, wenn der Vertrag nichts dazu regelt. Ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wie bei Wohnungen gibt es nicht. Möglich sind vereinbarte Staffeln, Indexklauseln nach § 3 PrKG oder Leistungsvorbehalte. Ohne solche Regel bleibt bei unbefristeten Verträgen nur die Kündigung verbunden mit dem Angebot eines neuen Vertrags zu höherer Miete.

Ja. Seit dem 01.01.2025 reicht für Gewerbemietverträge über mehr als ein Jahr die Textform nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB, also eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Namen des Erklärenden. E-Mail oder PDF genügen. Wichtig ist, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile, auch spätere Nachträge, in dieser Form festgehalten sind. Sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Ja, wenn Du Vorauszahlungen leistest. Der BGH verlangt eine Abrechnung in angemessener Frist, regelmäßig binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums (XII ZR 22/07). Anders als bei Wohnraum verliert der Vermieter Nachforderungen nach Fristablauf aber nicht automatisch. Du kannst aber eine Abrechnung einfordern und Einsicht in die Belege verlangen.

Das hängt vom Streitwert ab. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gilt nur für Wohnraum (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Bei Gewerberäumen entscheidet bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro das Amtsgericht, darüber das Landgericht (§ 23 Nr. 1 GVG). Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Räume liegen (§ 29a ZPO). Vor dem Landgericht besteht Anwaltszwang.

Ja, wenn er eine Verlängerungsoption enthält. Sie gibt der berechtigten Vertragspartei das Recht, die Laufzeit durch einseitige Erklärung um einen festgelegten Zeitraum zu verlängern. Form und Frist der Ausübung stehen im Vertrag und sind genau einzuhalten. Halte die Ausübung beweisbar fest, etwa mit Zugangsnachweis. Eine verpasste Optionsfrist lässt sich in der Regel nicht nachholen.