Ersatzvornahme durch den Mieter
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Ersatzvornahme durch den Mieter bedeutet, dass Du einen Mangel der Wohnung selbst beseitigst oder beseitigen lässt und die Kosten vom Vermieter verlangst. Grundlage ist § 536a Abs. 2 BGB. Erlaubt ist das nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die sofortige Reparatur zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist.
Inhalt 4 Abschnitte
Unter welchen Voraussetzungen ist die Ersatzvornahme durch den Mieter erlaubt?
§ 536a Abs. 2 BGB nennt zwei Fälle. Im ersten ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (Nr. 1). Dafür muss er den Mangel kennen, also nach einer Mängelanzeige, und trotz Mahnung oder fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist untätig bleiben (§ 286 Abs. 1 BGB). Verzug tritt nach § 286 Abs. 4 BGB nicht ein, solange er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Im zweiten Fall ist die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig (Nr. 2). Bei der Ersatzvornahme durch den Mieter sind Notmaßnahmen gemeint, etwa wenn nach einem Rohrbruch Wasser in die Decke läuft und der Vermieter nicht erreichbar ist. Ein unbequemer, aber nicht substanzgefährdender Mangel fällt nicht darunter; hier bleibt es beim Weg über den Verzug.
Was passiert, wenn Du ohne Verzug reparierst?
Bei einer Ersatzvornahme durch den Mieter ohne Verzug bleibst Du auf den Kosten sitzen. Wer einen Mangel eigenmächtig beseitigt, ohne dass § 536a Abs. 2 BGB erfüllt ist, kann die Kosten nicht verlangen. Weder § 539 Abs. 1 BGB noch Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB hilft dann weiter (BGH, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06). Im Fall hatte die Mieterin Heizungsteile erneuern lassen, ohne den Vermieter vorher in Verzug zu setzen; ihre Klage auf Erstattung blieb erfolglos.
Der Grund liegt im Recht des Vermieters, selbst zu entscheiden, wie und von wem er einen Mangel beheben lässt. Nur wenn er diese Chance ungenutzt lässt, darf der Mieter handeln. Bleibt die Hausverwaltung trotz Erinnerung stumm, hilft der Eintrag Vermieter reagiert nicht.
Welche Kosten kannst Du bei der Ersatzvornahme durch den Mieter verlangen?
Ersetzt werden nach § 536a Abs. 2 BGB die erforderlichen Aufwendungen, also das, was für eine fachgerechte Beseitigung angemessen ist. Hole deshalb möglichst Kostenvoranschläge ein und beauftrage einen Fachbetrieb.
Vorfinanzieren musst Du die Reparatur nicht. Ist der Vermieter in Verzug, kannst Du nach der Rechtsprechung des BGH einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen (Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 271/07). Über den Vorschuss für die Ersatzvornahme durch den Mieter musst Du später abrechnen. Neben der Ersatzvornahme bleibt Dir die Mietminderung für die Zeit, in der der Mangel bestand; die Instandhaltungspflicht des Vermieters entfällt durch Deine Reparatur nicht rückwirkend.
Wie holst Du Dir das Geld zurück?
Zahlt der Vermieter nicht freiwillig, kannst Du mit Deinem Erstattungsanspruch gegen künftige Mieten aufrechnen. Selbst wenn der Mietvertrag die Aufrechnung ausschließt, ist das nach § 556b Abs. 2 BGB zulässig, wenn Du Deine Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform anzeigst. Ohne diese Ankündigung kann ein Abzug zu einem Rückstand führen, siehe Fälligkeit der Miete.
Behalte die Verjährung im Blick. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, während des laufenden Mietverhältnisses gilt die allgemeine Frist. Einzelheiten unter Verjährung im Mietrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 536a Abs. 2 BGB darfst Du einen Mangel nur selbst beseitigen, wenn der Vermieter in Verzug ist oder eine Notmaßnahme zum Erhalt der Mietsache nötig ist.
- Wer ohne Verzug repariert, bekommt die Kosten nicht ersetzt (BGH, 16.01.2008, VIII ZR 222/06).
- Ist der Vermieter in Verzug, kannst Du einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen (BGH, 28.05.2008, VIII ZR 271/07).
- Aufrechnen gegen die Miete kannst Du trotz Aufrechnungsverbot, wenn Du es mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform ankündigst (§ 556b Abs. 2 BGB).
- Aufwendungsersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).
Häufige Fragen (10)
Ist die Ersatzvornahme durch den Mieter erlaubt, wenn ich einen Mangel selbst beseitigen will?
Nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB. Entweder ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, oder die sofortige Reparatur ist nötig, um die Mietsache zu erhalten. In allen anderen Fällen musst Du dem Vermieter die Gelegenheit geben, selbst zu handeln. Reparierst Du vorher, kannst Du die Kosten nicht vom Vermieter verlangen. Kleine Eingriffe auf eigene Kosten, etwa eine neue Glühbirne, sind davon unabhängig.
Wie lange muss ich warten, bevor ich selbst einen Handwerker beauftrage?
Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Angemessen ist eine Frist, die dem Vermieter eine Reparatur unter normalen Umständen ermöglicht. Je dringender der Mangel, desto kürzer darf sie sein: Ein Heizungsausfall im Winter verlangt schnelleres Handeln als ein klemmender Rollladen. Setze die Frist mit konkretem Datum und dokumentiere, dass sie abgelaufen ist. Ob sie angemessen war, prüft im Streit das Gericht.
Kann ich die Reparaturkosten von der Miete abziehen?
Das geht durch Aufrechnung, wenn Dein Erstattungsanspruch nach § 536a Abs. 2 BGB besteht. Schließt der Mietvertrag die Aufrechnung aus, musst Du Deine Absicht nach § 556b Abs. 2 BGB mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigen. Ziehst Du ohne Ankündigung ab oder besteht der Anspruch nicht, entsteht ein Mietrückstand. Der kann im ungünstigen Fall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorbereiten.
Muss der Vermieter bei der Ersatzvornahme durch den Mieter einen Vorschuss für die Reparatur zahlen?
Wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, schon. Der BGH erkennt einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten an (Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 271/07). Den Betrag kannst Du mit einem Kostenvoranschlag belegen. Nach der Reparatur musst Du über den Vorschuss abrechnen und einen nicht verbrauchten Rest zurückzahlen. Zahlt der Vermieter nicht, kannst Du den Vorschuss einklagen.
Was gilt bei der Ersatzvornahme durch den Mieter in einem Notfall wie einem Rohrbruch?
Ist die sofortige Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, brauchst Du nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Verzug. Versuche trotzdem zuerst, Vermieter, Hausverwaltung oder deren Notdienst zu erreichen. Beschränke Dich auf das, was zur Gefahrenabwehr nötig ist, etwa das Abdichten oder einen Notdienst-Einsatz. Die endgültige Reparatur ist dann wieder Sache des Vermieters.
Bekomme ich meine eigene Arbeitszeit ersetzt, wenn ich selbst repariere?
Ersetzt werden die erforderlichen Aufwendungen. Material und Fremdleistungen lassen sich mit Rechnungen gut belegen. Ob und in welcher Höhe eigene Arbeitsleistung anzusetzen ist, ist schwieriger zu begründen und hängt vom Einzelfall ab. Bei Arbeiten an Gas, Elektrik oder Heizung solltest Du ohnehin einen Fachbetrieb beauftragen. Unsachgemäße Eigenreparaturen können eine eigene Haftung auslösen.
Was mache ich, wenn der Vermieter die Rechnung nicht bezahlt?
Fordere ihn schriftlich mit Frist zur Zahlung auf und füge Rechnung, Fotos und den bisherigen Schriftverkehr bei. Zahlt er nicht, kannst Du mit angekündigter Aufrechnung gegen künftige Mieten vorgehen oder den Betrag gerichtlich geltend machen, etwa im Mahnverfahren oder per Klage beim Amtsgericht. Zuständig ist bei Wohnraum ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG).
Gilt die Ersatzvornahme durch den Mieter auch für Kleinreparaturen?
Auch kleine Mängel muss grundsätzlich der Vermieter beheben. Enthält Dein Vertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, trägst Du nur einen Kostenanteil bis zur vereinbarten Grenze, die Reparatur selbst bleibt Sache des Vermieters. Willst Du einen kleinen Defekt auf eigene Faust beheben und die Kosten verlangen, gelten dieselben Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB wie bei großen Mängeln.
Kann ich neben der Ersatzvornahme auch die Miete mindern?
Ja, für die Zeit, in der der Mangel bestand. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein, solange die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Mit der erfolgreichen Reparatur endet sie für die Zukunft. Beides schließt sich nicht aus, weil die Minderung den Nutzungsausfall ausgleicht und die Ersatzvornahme die Kosten der Beseitigung betrifft. Doppelt abrechnen darfst Du denselben Nachteil nicht.
Wann verjährt mein Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten?
Endet das Mietverhältnis, verjährt der Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung. Während der Mietzeit gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§§ 195, 199 BGB). Gerade beim Auszug solltest Du offene Beträge deshalb zügig geltend machen.
Quellen
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