Mietschulden
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Mietschulden sind fällige Mieten, die Du nicht oder nicht vollständig gezahlt hast. Bei Wohnraum erlauben sie dem Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung, etwa bei Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine. Eine Nachzahlung binnen der Schonfrist kann diese Kündigung unwirksam machen.
Inhalt 4 Abschnitte
Ab wann darf der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigen?
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig, mehr unter Fälligkeit der Miete. Für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nennt § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zwei Fälle:
- Du bist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug. Bei Wohnraum ist der Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
- Du bist über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug.
Eine Abmahnung braucht der Vermieter dafür nicht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Zahlst Du die Mietschulden vollständig, bevor die Kündigung zugeht, ist sie nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen.
Schonfrist bei Mietschulden: Wie sie hilft und wo ihre Grenzen sind
Die Schonfristzahlung ist die wichtigste Rettung bei Wohnraum. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alle fälligen Mieten erhält oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Das funktioniert nur einmal in zwei Jahren.
Der Schutz hat eine Lücke. Vermieter können zugleich hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen. Die Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung, die ordentliche bleibt wirksam (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Der BGH hat das zuletzt mit Urteil vom 23.07.2025, VIII ZR 287/23, bestätigt und eine abweichende Linie des Landgerichts Berlin erneut verworfen. Bei der ordentlichen Kündigung kann eine schnelle Zahlung der Mietschulden aber das Verschulden in milderem Licht erscheinen lassen, was im Einzelfall zu prüfen ist.
Wer hilft, wenn Du die Mietschulden nicht zahlen kannst?
Beziehst Du Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld), kann das Jobcenter nach § 22 Abs. 8 SGB II Mietschulden übernehmen, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht. Die Hilfe zur Begleichung der Mietschulden soll als Darlehen gezahlt werden. Für andere Personen gilt § 36 SGB XII über das Sozialamt. Geht eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ein, informiert das Gericht die zuständige Stelle nach § 22 Abs. 9 SGB II oder § 36 Abs. 2 SGB XII von sich aus.
Die Verpflichtungserklärung der Behörde wahrt ebenfalls die Schonfrist. Melde Dich deshalb sofort nach Zugang einer Kündigung beim Jobcenter oder Sozialamt. Mit dem Vermieter lässt sich eine Ratenzahlung bei Mietrückstand vereinbaren. Einen Anspruch darauf hast Du nicht, und sie verhindert eine Kündigung nur, wenn der Vermieter darauf verzichtet.
Welche Folgen haben Mietschulden außerdem?
Auf den Rückstand schuldest Du Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Die Forderung verjährt nach drei Jahren ab Ende des Jahres der Fälligkeit (§§ 195, 199 BGB). Mehr dazu unter Verjährung im Mietrecht.
Ist das Mietverhältnis beendet und ziehst Du nicht aus, droht nach einem Räumungsurteil die Zwangsräumung. Für die Wohnungssuche danach verlangen Vermieter oft eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Einen Anspruch darauf hast Du nicht; der bisherige Vermieter muss Dir nur Quittungen über erhaltene Zahlungen geben (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).
Das Wichtigste in Kürze
- Fristlos kündigen darf der Vermieter bei Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder bei insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
- Wer binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles zahlt oder eine Behördenzusage beibringt, macht die fristlose Kündigung unwirksam, höchstens einmal in zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
- Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt trotz Schonfristzahlung wirksam (BGH, VIII ZR 231/17; bestätigt durch VIII ZR 287/23).
- Das Jobcenter kann Mietschulden nach § 22 Abs. 8 SGB II übernehmen, in der Regel als Darlehen.
- Mietforderungen verjähren nach drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB).
Häufige Fragen (10)
Ab welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?
Fristlos bei Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder mit zwei Monatsmieten insgesamt über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann schon bei geringeren, aber erheblichen und schuldhaften Mietschulden möglich sein.
Was tun bei Mietschulden als Mieter?
Sprich früh mit dem Vermieter und biete eine konkrete Ratenzahlung schriftlich an. Prüfe, ob Dir Wohngeld, Grundsicherungsgeld oder eine Übernahme der Schulden nach § 22 Abs. 8 SGB II oder § 36 SGB XII zusteht, und stelle den Antrag sofort. Liegt schon eine Kündigung vor, zählt jede Woche, denn die Schonfrist läuft ab Zustellung der Räumungsklage.
Kann ich eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden noch abwenden?
Ja, durch die Schonfristzahlung. Begleichst Du alle fälligen Mieten spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Das gilt nicht, wenn Du diesen Weg in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt hast.
Hilft die Nachzahlung auch gegen eine ordentliche Kündigung?
Nein. Die Schonfristzahlung wirkt nur auf die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig oder hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Der BGH hat das am 23.07.2025 (VIII ZR 287/23) erneut bestätigt. Die schnelle Zahlung kann aber bei der Bewertung Deines Verschuldens eine Rolle spielen.
Übernimmt das Jobcenter Mietschulden?
Es kann. Nach § 22 Abs. 8 SGB II übernimmt das Jobcenter Mietschulden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, und soll sie übernehmen, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht. Eigenes Vermögen ist vorrangig einzusetzen. Die Leistung soll als Darlehen erbracht werden. Ohne Grundsicherungsgeld ist das Sozialamt nach § 36 SGB XII zuständig.
Wann verjähren Mietschulden?
Nach drei Jahren. Die regelmäßige Verjährung nach § 195 BGB beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde. Die Miete für März 2026 verjährt also mit Ablauf des 31.12.2029. Ein Mahnbescheid oder eine Klage hemmen die Verjährung, ebenso Verhandlungen über die Forderung.
Darf der Vermieter wegen Mietschulden die Wohnung räumen lassen?
Nicht eigenmächtig. Er braucht ein Räumungsurteil oder einen anderen Vollstreckungstitel, erst dann darf ein Gerichtsvollzieher räumen. Schlösser auszutauschen oder Möbel hinauszustellen, ohne Titel, ist unzulässig. Das Gericht kann auf Antrag eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewähren, die insgesamt höchstens ein Jahr betragen darf.
Bekomme ich mit Mietschulden eine neue Wohnung?
Das hängt vom neuen Vermieter ab, der Nachweise über pünktliche Zahlungen verlangen kann. Einen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gegen den alten Vermieter hast Du nach BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08, nicht; er muss Dir nur Quittungen über empfangene Zahlungen geben. Kontoauszüge können ebenfalls als Nachweis dienen.
Kann der Vermieter Zinsen auf Mietschulden verlangen?
Ja. Ab Verzug schuldest Du Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Verzug tritt bei der Miete ohne Mahnung ein, weil die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 556b Abs. 1 BGB). Hinzu können Mahn- und Anwaltskosten des Vermieters als Verzugsschaden kommen.
Was passiert mit Mietschulden nach dem Auszug?
Sie bleiben bestehen. Der Vermieter kann sie mit der Kaution verrechnen und den Rest einklagen oder per Mahnbescheid geltend machen, solange keine Verjährung eingetreten ist. Ziehst Du nach einer wirksamen Kündigung nicht rechtzeitig aus, schuldest Du nach § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete.
Quellen
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