Berliner Räumung

Eine Zwangsräumung, bei der der Vermieter den Gerichtsvollzieher nur mit der Herausgabe der Wohnung beauftragt. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter ein; die Möbel bleiben zunächst in der Wohnung. Die Berliner Räumung spart Transport- und Lagerkosten. Grundlage ist § 885a ZPO. Den Namen hat das Modell von Berliner Verfahren, die der BGH 2005 entschieden hat (I ZB 45/05).

Der Vermieter braucht einen Räumungstitel und erteilt dem Gerichtsvollzieher einen auf die Herausgabe beschränkten Auftrag. Mit der Terminmitteilung werden beide Seiten über die Regeln belehrt (§ 885a Abs. 6 ZPO). Am Termin setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz, dokumentiert die frei ersichtlichen Sachen und weist den Vermieter ein. Danach ist der Vermieter für die Verwahrung der Sachen verantwortlich.

Sie bleiben zunächst in der Wohnung oder werden vom Vermieter weggeschafft und verwahrt (§ 885a Abs. 3 ZPO). Offensichtlich wertlose Gegenstände darf er vernichten. Forderst Du Deine Sachen nicht binnen eines Monats nach der Einweisung beim Vermieter ab, darf er sie verwerten; Unverwertbares darf er vernichten (Abs. 4). Unpfändbare Sachen und solche ohne erwarteten Erlös musst Du auf Verlangen jederzeit zurückbekommen (Abs. 5).

Einen Monat ab der Einweisung des Vermieters in den Besitz. Fordert der Mieter die Sachen bis dahin nicht ab, darf der Vermieter sie nach § 885a Abs. 4 ZPO verwerten, ohne die Versteigerung vorher androhen zu müssen. Bis dahin muss er sie verwahren. Unpfändbare Sachen und solche ohne zu erwartenden Verwertungserlös sind auch danach auf Verlangen herauszugeben (Abs. 5).

Nach heutiger Rechtslage nicht. Der BGH hatte die Beschränkung auf die Herausgabe 2005 noch damit begründet, dass der Vermieter an allen Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (I ZB 45/05). § 885a Abs. 1 ZPO erlaubt den beschränkten Auftrag inzwischen ohne diese Voraussetzung. Ob ein Pfandrecht besteht, bleibt aber für die Frage wichtig, ob der Vermieter Sachen wegen offener Forderungen behalten darf.

Feste Beträge nennt das Gesetz nicht; es fallen Gebühren und Auslagen des Gerichtsvollziehers an. Der Vorteil liegt darin, dass die Kosten für Abtransport und Einlagerung durch den Gerichtsvollzieher entfallen. Im BGH-Fall I ZB 45/05 durfte deshalb kein Vorschuss von 3.000 Euro für den Abtransport verlangt werden. Kosten für Wegschaffen, Verwahrung und Verwertung durch den Vermieter gelten als Vollstreckungskosten (§ 885a Abs. 7 ZPO).

Er übernimmt Verantwortung, die sonst beim Gerichtsvollzieher liegt. Er muss die Sachen verwahren, unpfändbare Gegenstände jederzeit herausgeben und haftet für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 885a Abs. 3 und 5 ZPO). Nach einem Monat darf er verwerten, muss sich dabei aber an die entsprechend anwendbaren Regeln über Hinterlegung und Selbsthilfeverkauf halten (Abs. 4). Fehler können Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Ja. Innerhalb eines Monats nach der Einweisung des Vermieters kannst Du Deine Sachen abfordern (§ 885a Abs. 4 ZPO). Unpfändbare Sachen und Gegenstände, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, musst Du sogar jederzeit und ohne Weiteres herausbekommen (Abs. 5). Wegen offener Mietforderungen kann der Vermieter nur pfändbare Sachen zurückhalten, an denen sein Pfandrecht besteht (§ 562 BGB).

Ja. § 885 ZPO erfasst die Herausgabe und Räumung unbeweglicher Sachen allgemein, und § 885a ZPO erlaubt die Beschränkung auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO ohne Unterscheidung nach der Art der Räume. Sie ist damit auch bei Gewerberäumen, Lagerflächen oder Garagen möglich. Die Schutzvorschriften zur Räumungsfrist nach § 721 ZPO betreffen dagegen nur Wohnraum.

Nur in engen Grenzen. Im Prozess kann das Gericht eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO), bei einem Räumungsvergleich nach § 794a ZPO. Nach Terminierung bleibt der Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, wenn die Räumung eine sittenwidrige Härte wäre. Er muss spätestens zwei Wochen vor dem Termin gestellt werden. Ob er Erfolg hat, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab.

Inhaltlich kaum einer. „Berliner Räumung“ ist der Name aus der Praxis, § 885a ZPO die gesetzliche Grundlage. Der Unterschied liegt in den Voraussetzungen: Nach der früheren Rechtsprechung (BGH I ZB 45/05) setzte die Beschränkung ein geltend gemachtes Vermieterpfandrecht voraus. § 885a ZPO kennt diese Voraussetzung nicht und regelt Dokumentation, Verwahrung, Verwertung und Haftung im Einzelnen.