Mietvertrag widerrufen
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Den Mietvertrag widerrufen bedeutet, sich binnen 14 Tagen ohne Begründung vom Vertrag zu lösen. Bei Wohnraum ist das nur ausnahmsweise möglich: Dein Vermieter muss Unternehmer sein und der Vertragsschluss muss im Fernabsatz oder außerhalb seiner Geschäftsräume erfolgen (§ 312 Abs. 3, § 312g BGB). Hast Du die Wohnung vorher besichtigt, entfällt dieses Recht.
Inhalt 4 Abschnitte
Kann man einen Mietvertrag überhaupt widerrufen?
In der Regel nein. Ein unterschriebener Mietvertrag bindet beide Seiten, ein allgemeines Rücktrittsrecht von 14 Tagen gibt es nicht. Eine Ausnahme schafft § 312 Abs. 3 BGB. Danach gilt das Widerrufsrecht des § 312g BGB auch für die Vermietung von Wohnraum, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:
- Der Vermieter handelt als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB, also gewerblich oder beruflich, etwa als Wohnungsgesellschaft.
- Du mietest als Verbraucher.
- Der Vertrag kam als Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB zustande, also nur per Mail, Post oder Online-Portal, oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters nach § 312b BGB.
Die wichtigste Gegenausnahme steht in § 312 Abs. 3 Satz 2 BGB. Für die Begründung des Mietverhältnisses gilt das alles nicht, wenn Du die Wohnung vorher besichtigt hast. Ob ein privater Vermieter im Einzelfall als Unternehmer auftritt, hängt von Umfang und Organisation seiner Vermietung ab.
Mietvertrag widerrufen: Welche Frist gilt?
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt aber erst, wenn der Vermieter Dich ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat (§ 356 Abs. 3 BGB). Fehlt die Belehrung, erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 BGB). Was bei Mängeln der Belehrung gilt, erklärt der Eintrag Fehlerhafte Widerrufsbelehrung.
Der Widerruf braucht keine Begründung, muss aber eindeutig sein. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (§ 355 Abs. 1 BGB). Danach sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren, nach § 357 Abs. 1 BGB spätestens nach 14 Tagen.
Kann man die Zustimmung zu einer Mieterhöhung widerrufen?
Nein, jedenfalls nicht bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden (BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17). Ein Berliner Mieter hatte einer Erhöhung um 0,79 Euro pro Quadratmeter schriftlich zugestimmt und die Zustimmung danach widerrufen. Er verlor in allen Instanzen. Der Schutzzweck des Widerrufsrechts passe nicht, weil das Gesetz dem Mieter bei der Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin eine Überlegungsfrist gibt. Die damals einschlägige Norm stand in § 312 Abs. 4 BGB, heute findet sie sich in Abs. 3.
Welche Wege bleiben ohne Widerrufsrecht?
Bleibt nur die Lösung aus dem Vertrag, kommen drei Wege in Betracht. Der einfachste ist ein Mietaufhebungsvertrag, auf den sich der Vermieter aber nicht einlassen muss. Sonst bleibt die ordentliche Kündigung: Als Mieter kündigst Du spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein wirksam vereinbarter Kündigungsverzicht im Mietvertrag kann das zeitweise ausschließen.
Wurdest Du arglistig getäuscht, etwa über einen bekannten Schimmelbefall, kommt eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht. Sie ist binnen eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung zu erklären (§ 124 BGB). Ob einer dieser Wege trägt, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein allgemeines Rücktrittsrecht von 14 Tagen für Mietverträge gibt es nicht.
- Ein Widerrufsrecht besteht nur, wenn ein Unternehmer im Fernabsatz oder außerhalb seiner Geschäftsräume vermietet hat (§ 312 Abs. 3, § 312g BGB).
- Hast Du die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt, entfällt das Widerrufsrecht für den Mietvertrag (§ 312 Abs. 3 Satz 2 BGB).
- Die Frist beträgt 14 Tage und beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung, höchstens läuft sie zwölf Monate und 14 Tage (§§ 355, 356 BGB).
- Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ist nicht widerrufbar (BGH VIII ZR 94/17).
Häufige Fragen (11)
Kann man einen Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen?
Nur in Ausnahmefällen. Die 14-Tage-Frist gilt nach § 355 Abs. 2 BGB bloß, wenn überhaupt ein Widerrufsrecht besteht. Das setzt bei Wohnraum voraus, dass ein Unternehmer vermietet und der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen wurde. Hast Du die Wohnung vorher besichtigt, scheidet der Widerruf aus. Die verbreitete Annahme, jeder Mietvertrag lasse sich zwei Wochen lang widerrufen, ist falsch.
Kann ich vom Mietvertrag zurücktreten, bevor ich eingezogen bin?
Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es dafür nicht. Möglich ist ein Rücktritt nur, wenn er im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ansonsten bleiben die ordentliche Kündigung mit der Frist des § 573c Abs. 1 BGB, ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter oder in Sonderfällen der Widerruf oder eine Anfechtung. Ob Du vor dem Einzug noch Miete zahlen musst, richtet sich nach Mietbeginn und Kündigungsfrist.
Kann der Vermieter den Mietvertrag widerrufen?
Nein. Das Widerrufsrecht nach § 312g BGB steht nur dem Verbraucher zu, also dem Mieter. Der Vermieter ist an den unterschriebenen Vertrag gebunden. Er kann sich nur durch Kündigung, Anfechtung oder eine Einigung mit Dir lösen. Für eine Kündigung braucht er bei Wohnraum in der Regel ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf.
Gilt das Widerrufsrecht auch bei privaten Vermietern?
In der Regel nicht. Das Widerrufsrecht setzt einen Verbrauchervertrag voraus, der Vermieter muss also als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB handeln. Wer gelegentlich die eigene Wohnung vermietet, tut das meist privat. Anders kann es liegen, wenn jemand viele Wohnungen professionell und mit eigener Organisation vermietet. Die Grenze zieht das Gesetz nicht in Zahlen, sie hängt vom Einzelfall ab.
Muss ein Widerruf schriftlich erfolgen?
Eine bestimmte Form schreibt § 355 Abs. 1 BGB nicht vor. Die Erklärung muss aber eindeutig zeigen, dass Du den Vertrag widerrufst, eine Begründung brauchst Du nicht. Aus Beweisgründen ist ein Brief oder eine Mail mit Datum sinnvoll, die Du nachweisen kannst. Für die Frist zählt die rechtzeitige Absendung, nicht der Eingang beim Vermieter.
Was passiert mit Kaution und Miete nach einem wirksamen Widerruf?
Beide Seiten müssen zurückgeben, was sie erhalten haben. Nach § 355 Abs. 3 und § 357 Abs. 1 BGB sind die empfangenen Leistungen spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren. Der Vermieter muss also eine gezahlte Kaution und Vorauszahlungen erstatten, Du gibst Schlüssel und Wohnung zurück. Hast Du die Wohnung schon genutzt, kann für die Nutzungszeit ein Wertersatz in Betracht kommen.
Was gilt, wenn ich die Wohnung nur per Video besichtigt habe?
Das ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. § 312 Abs. 3 Satz 2 BGB spricht davon, dass der Mieter die Wohnung „zuvor besichtigt“ hat. Ob eine Live-Videoführung dem gleichsteht, hat der Bundesgerichtshof, soweit ersichtlich, bis Oktober 2026 nicht entschieden. Wer sich darauf beruft, trägt deshalb ein Risiko. Wie ein Gericht die Frage beantwortet, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, was Du im Video tatsächlich sehen konntest.
Kann ich eine Mieterhöhung nach meiner Zustimmung noch widerrufen?
Nein, bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht. Der Bundesgerichtshof hat am 17.10.2018 entschieden, dass die Zustimmung nach § 558b BGB nicht nach Fernabsatzregeln widerrufen werden kann (VIII ZR 94/17). Prüfe deshalb vor der Zustimmung, ob das Verlangen begründet ist. Dafür gibt Dir das Gesetz Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
Wie lange kann man einen Mietvertrag ohne Widerrufsbelehrung widerrufen?
Höchstens zwölf Monate und 14 Tage. Besteht ein Widerrufsrecht und hat Dich der Vermieter nicht ordnungsgemäß belehrt, beginnt die 14-Tage-Frist nach § 356 Abs. 3 BGB nicht. Das Recht erlischt dann nach § 356 Abs. 4 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Die fehlende Belehrung allein schafft aber kein Widerrufsrecht, wenn die Grundvoraussetzungen fehlen.
Kann ich einen Mietvertrag anfechten, wenn mir Mängel verschwiegen wurden?
Möglicherweise, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt. § 123 BGB erlaubt die Anfechtung, wenn der Vermieter einen ihm bekannten erheblichen Mangel bewusst verschwiegen hat und Du deshalb unterschrieben hast. Die Anfechtung ist binnen eines Jahres ab Entdeckung zu erklären (§ 124 BGB). Daneben stehen Dir bei Mängeln Minderung und Mängelrechte zu, die den Vertrag aber bestehen lassen.
Kann ich einen Gewerbemietvertrag widerrufen?
Nein. Wer Räume für seine gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit mietet, handelt als Unternehmer und nicht als Verbraucher. Die Widerrufsrechte der §§ 312 ff. BGB gelten aber nur für Verbraucherverträge. Ein Gewerbemietvertrag lässt sich deshalb nur durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht beenden, es sei denn, eine Anfechtung greift.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
Kostenlose Fallprüfung
Schildere uns Deinen Fall. Wir prüfen kostenlos und unverbindlich, welche Möglichkeiten Du hast.