Sozialwohnung und Kostenmiete
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Sozialwohnung und Kostenmiete gehören zusammen: Die Kostenmiete ist die gesetzlich begrenzte Miete für Sozialwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln bis Ende 2001 gefördert wurden. Der Vermieter darf nach § 8 WoBindG nur verlangen, was die laufenden Aufwendungen deckt. Ein überhöhter Teil ist unwirksam und zu erstatten; der Anspruch verjährt nach vier Jahren, spätestens ein Jahr nach Auszug.
Inhalt 4 Abschnitte
Welche Sozialwohnungen unterliegen der Kostenmiete?
Die Kostenmiete gilt für Wohnungen, für die öffentliche Mittel nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bis zum 31.12.2001 bewilligt wurden. Für sie gelten das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung und die Zweite Berechnungsverordnung weiter (§ 50 WoFG). Nach § 8 Abs. 1 WoBindG darf der Vermieter keine höhere Miete nehmen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen nötig ist, also Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten.
Für neuere Förderungen gilt ein anderes System. Dort legt die Förderzusage eine höchstzulässige Miete fest, und Erhöhungen laufen nach dem allgemeinen Mietrecht bis zu dieser Grenze (§ 28 WoFG). Bei Sozialwohnung und Kostenmiete regeln seit der Föderalismusreform die Länder die Wohnraumförderung zudem selbst. Welche Regeln für Deine Wohnung gelten, ergibt sich aus Mietvertrag und Förderbescheid. Einziehen darfst Du in beiden Fällen nur mit Wohnberechtigungsschein (§ 4 Abs. 2 WoBindG).
Sozialwohnung und Kostenmiete: Wie wird die Miete berechnet und erhöht?
Grundlage ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das ganze Gebäude. Aus ihr ergibt sich eine Durchschnittsmiete je Quadratmeter, die der Vermieter nach Lage, Ausstattung und Zuschnitt auf die einzelnen Wohnungen verteilt (§ 8a Abs. 1 und 5 WoBindG). Hinzu kommen zulässige Umlagen wie Betriebskosten und Zuschläge.
Steigen die laufenden Aufwendungen aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, darf er einseitig erhöhen. Die Erklärung muss nach § 10 WoBindG schriftlich sein, die Erhöhung berechnen und erläutern und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einen Auszug beifügen. Sie wirkt ab dem Ersten des Folgemonats, bei Zugang nach dem 15. ab dem Ersten des übernächsten Monats. Eine Zustimmung wie bei der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete brauchst Du nicht zu erteilen.
Ein Sonderfall sind Schönheitsreparaturen. Ist die Klausel im Formularvertrag unwirksam, darf der Vermieter die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen. Das hat der BGH am 20.09.2017 bestätigt und die Klage eines Mieters auf Rückzahlung abgewiesen (VIII ZR 250/16).
Sozialwohnung und Kostenmiete: Was kannst Du gegen eine zu hohe Miete tun?
Bei Sozialwohnung und Kostenmiete hast Du einen Auskunftsanspruch. Der Vermieter muss Dir Ermittlung und Zusammensetzung der Miete erklären und eine Genehmigung der Bewilligungsstelle vorlegen, falls es sie gibt. Bleibt die Auskunft unzureichend, teilt Dir die zuständige Stelle die zulässige Miete mit (§ 8 Abs. 4 WoBindG).
Liegt die vereinbarte Miete über der Kostenmiete, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Der Vermieter muss den Mehrbetrag zurückzahlen und ab Empfang verzinsen. Der Anspruch verjährt nach vier Jahren ab der jeweiligen Zahlung, spätestens aber ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses (§ 8 Abs. 2 WoBindG). Wer bei Sozialwohnung und Kostenmiete auszieht, sollte deshalb nicht lange warten.
Was ändert sich, wenn die Preisbindung endet?
Werden die Förderdarlehen planmäßig getilgt, gilt die Wohnung bis zum Ende des Kalenderjahres der vollständigen Rückzahlung als öffentlich gefördert (§ 15 Abs. 1 WoBindG). Zahlt der Eigentümer freiwillig vorzeitig zurück, läuft eine Nachwirkungsfrist von bis zu zehn Jahren (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Danach ist die Wohnung frei finanziert, und Erhöhungen folgen den §§ 557 ff. BGB samt Kappungsgrenze.
Vorsicht bei einer Staffelmiete, die schon während der Bindung für die Zeit danach vereinbart wird. Der BGH hält das für zulässig. In einem Kölner Fall sprang die Grundmiete nach dem Bindungsende von 500 auf 968 Euro; die Mieterin verlangte 6.084 Euro zurück. Der Senat kündigte mit Beschluss vom 16.01.2024 an, ihre Revision zurückzuweisen, weil die Staffel wirksam war (VIII ZR 12/23).
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kostenmiete deckt nur die laufenden Aufwendungen des Vermieters (§ 8 Abs. 1 WoBindG).
- Eine Erhöhung muss schriftlich berechnet und erläutert werden und wirkt frühestens ab dem Folgemonat (§ 10 WoBindG).
- Überzahlte Miete ist verzinst zu erstatten; der Anspruch verjährt nach vier Jahren, spätestens ein Jahr nach Auszug (§ 8 Abs. 2 WoBindG).
- Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen (BGH, 20.09.2017, VIII ZR 250/16).
- Nach Ende der Bindung gilt das allgemeine Mietrecht; eine vorher vereinbarte Staffelmiete kann wirksam sein (BGH, VIII ZR 12/23).
Häufige Fragen (11)
Sozialwohnung und Kostenmiete: Kann der Vermieter bei Sozialwohnungen die Miete erhöhen?
Ja, aber nur bis zur zulässigen Kostenmiete. Der Vermieter muss gestiegene laufende Aufwendungen nachweisen, die er nicht selbst zu vertreten hat, zum Beispiel höhere Zinsen oder Bewirtschaftungskosten. Eine freie Erhöhung auf Marktniveau ist während der Preisbindung ausgeschlossen. Bei Wohnungen nach neuerem Förderrecht bestimmt dagegen die Förderzusage die Obergrenze, und erhöht wird nach den Regeln des BGB.
Sozialwohnung und Kostenmiete: Wie hoch darf die Miete einer Sozialwohnung sein?
Eine feste Euro-Grenze für alle Sozialwohnungen gibt es nicht. Bei älteren Förderungen ist die Kostenmiete des konkreten Gebäudes die Obergrenze, berechnet aus dessen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Bei Förderungen seit 2002 steht die höchstzulässige Miete in der Förderzusage, und der Vermieter muss sie im Mietvertrag angeben (§ 28 Abs. 2 WoFG). Was über diesen Werten liegt, ist unwirksam.
Was ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung?
Sie ist die Rechengrundlage der Kostenmiete. Darin stellt der Vermieter die Gesamtkosten des Bauvorhabens, die Finanzierung und die laufenden Aufwendungen des Gebäudes zusammen. Daraus ergibt sich die Durchschnittsmiete je Quadratmeter (§ 8a WoBindG). Bei einer Erhöhung muss er sie oder einen Auszug beifügen; liegt nur ein Auszug bei, kannst Du nach § 10 Abs. 3 WoBindG Einsicht in die vollständige Berechnung verlangen.
Muss man bei einer Sozialwohnung Kaution zahlen?
Eine Kaution darf vereinbart werden, allerdings nur mit begrenztem Zweck. Nach § 9 Abs. 5 WoBindG sichert sie Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen. Für Höhe und Anlage gilt § 551 BGB, also höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten. Andere Einmalzahlungen für die Überlassung der Wohnung sind nach § 9 Abs. 1 WoBindG grundsätzlich unwirksam.
Kann man aus einer Sozialwohnung rausgeschmissen werden, wenn das Einkommen steigt?
Steigendes Einkommen ist im BGB kein Kündigungsgrund. Den Wohnberechtigungsschein brauchst Du beim Einzug; später kündigen kann der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB, etwa bei Eigenbedarf oder erheblichen Pflichtverletzungen. Ob Dein Bundesland für gut verdienende Mieter eine Ausgleichszahlung verlangt, richtet sich nach Landesrecht. Eine Ausnahme gilt, wenn die Wohnung ohne gültigen Schein überlassen wurde (§ 4 Abs. 8 WoBindG).
Sozialwohnung und Kostenmiete: Darf der Vermieter die Kostenmiete rückwirkend erhöhen?
Nur in engen Grenzen. Rückwirkend wirkt eine Erklärung, soweit sie auf rückwirkend gestiegenen Betriebskosten beruht, höchstens bis zum Beginn des vorangegangenen Kalenderjahres. Der Vermieter muss sie dann binnen drei Monaten nach Kenntnis abgeben (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG). Für andere Kostensteigerungen wirkt die Erhöhung erst ab dem Ersten des Folgemonats oder des übernächsten Monats.
Gilt der Mietspiegel für Sozialwohnungen?
Während der Preisbindung nicht. Maßstab ist dann die Kostenmiete des Gebäudes, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Begriff „Vergleichsmiete“ im Wohnungsbindungsgesetz meint etwas anderes, nämlich die Kostenmiete vergleichbarer geförderter Wohnungen (§ 8 Abs. 3 WoBindG). Erst nach dem Ende der Bindung kann der Vermieter eine Erhöhung mit dem Mietspiegel begründen, dann nach § 558 BGB.
Wie erfahre ich, ob meine Wohnung noch preisgebunden ist?
Ein Blick in den Mietvertrag hilft oft weiter. Bei Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz muss der Vermieter das Bindungsende dort angeben (§ 28 Abs. 2 WoFG). Fehlt der Hinweis, frag schriftlich beim Vermieter nach. Auch die für die Wohnungsbindung zuständige Stelle kann Auskunft geben, sie teilt Dir nach § 8 Abs. 4 WoBindG notfalls sogar die zulässige Miete mit.
Sozialwohnung und Kostenmiete: Gibt es bei Sozialwohnungen eine Nebenkostenabrechnung?
Betriebskosten werden neben der Kostenmiete als Umlage erhoben und jährlich abgerechnet; § 8a Abs. 7 WoBindG zählt zulässige Umlagen zum erlaubten Entgelt. Bei Wohnungen nach neuerem Förderrecht verweist § 28 Abs. 4 WoFG ausdrücklich auf die §§ 556, 556a und 560 BGB. Prüfe die Abrechnung bei Sozialwohnung und Kostenmiete deshalb mit denselben Maßstäben wie bei einer frei finanzierten Wohnung.
Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn die Sozialbindung ausläuft?
Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, Du musst nicht ausziehen. Es ändert sich nur der rechtliche Rahmen für die Miethöhe: Statt der Kostenmiete gelten die allgemeinen Regeln zur Mieterhöhung mit Zustimmungsverfahren, Sperrfrist und Kappungsgrenze. Steht im Vertrag schon eine Staffel für die Zeit nach der Bindung, kann sie greifen. Lies den Vertrag deshalb rechtzeitig vor dem Stichtag.
Wie wird die Kostenmiete auf die einzelnen Wohnungen verteilt?
Der Vermieter verteilt die Durchschnittsmiete des Gebäudes nach dem unterschiedlichen Wohnwert, vor allem nach Lage, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnungen. So entstehen die Einzelmieten. Im Ergebnis muss der Durchschnitt aller Einzelmieten wieder der Durchschnittsmiete entsprechen (§ 8a Abs. 5 WoBindG). Eine Dachgeschosswohnung mit Balkon kann daher mehr kosten als eine vergleichbar große Erdgeschosswohnung.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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