Heizkostenverordnung Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Heizkostenverordnung regelt, wie Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen auf die Nutzer eines Gebäudes verteilt werden. Nach § 7 HeizkostenV sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch abzurechnen, der Rest nach Fläche. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil nach § 12 um 15 Prozent kürzen.
Inhalt 4 Abschnitte
Was regelt die Heizkostenverordnung und für wen gilt sie?
Die HeizkostenV gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage und für die gewerbliche Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1). Sie verpflichtet den Eigentümer, den Verbrauch jeder Wohnung zu erfassen; Du musst den Einbau der Geräte dulden (§ 4 Abs. 1 und 2). Mietet der Vermieter die Geräte nur, kann die Mehrheit der Nutzer binnen eines Monats widersprechen.
Die Heizkostenverordnung geht dem Mietvertrag vor (§ 2). Ausnahme: Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Zur Technik siehe Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler. Die Heizkosten sind Teil der Nebenkostenabrechnung; für sie gelten zusätzlich die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB.
Wie werden die Heizkosten verteilt?
Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche oder umbautem Raum. Ein höherer Verbrauchsanteil, der vertraglich vereinbart ist, bleibt nach § 10 HeizkostenV wirksam. Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1). Den Schlüssel nach der Heizkostenverordnung wählt der Vermieter (§ 6 Abs. 4).
Eine Pflicht zu 70 Prozent besteht in älteren Häusern, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erreichen, mit Öl oder Gas heizen und überwiegend gedämmte freiliegende Leitungen haben. Liegen diese Voraussetzungen vor, kannst Du nach BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17 eine Abrechnung mit 70 Prozent verlangen und bist nicht auf die Kürzung beschränkt.
Fallen Geräte aus, schätzt der Vermieter den Verbrauch nach der Heizkostenverordnung (§ 9a Abs. 1). Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, wird nur noch nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2).
Wann darf ich die Heizkostenabrechnung kürzen?
Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darfst Du Deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Das gilt auch, wenn zwar Heizkostenverteiler hängen, aber ein vorgeschriebener Wärmemengenzähler fehlt (BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Wurde der Verbrauch mit ungeeigneten Geräten erfasst, bleibt es nach BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14, beim ermittelten Verbrauch; zusätzlich wird um 15 Prozent gekürzt, berechnet auf Deinen ausgewiesenen Kostenanteil.
Drei Prozent darfst Du kürzen, wenn pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert sind oder die Informationen nach § 6a fehlen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3). Alte, nicht fernablesbare Geräte müssen nach § 5 Abs. 3 bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt sein, außer das ist technisch unmöglich oder unbillig hart. Einwände musst Du innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang erheben.
Welche Ausnahmen kennt die Heizkostenverordnung?
§ 11 nimmt bestimmte Räume aus, etwa Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr, Fälle, in denen die Erfassung nur mit Kosten möglich ist, die sich innerhalb von zehn Jahren nicht einsparen lassen, sowie Alters-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingsheime. Für Wärmepumpen galt eine Übergangsfrist: Wo der Verbrauch am 01.10.2024 noch nicht erfasst wurde, musste bis zum 30.09.2025 nachgerüstet werden (§ 12 Abs. 3). Bei Fernwärme oder Contracting gilt die Verordnung ebenfalls, siehe Wärmecontracting. Getrennt davon wird der CO2-Preis nach eigenem Gesetz verteilt, siehe CO2-Kostenaufteilung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die HeizkostenV geht dem Mietvertrag vor, außer im Zweifamilienhaus mit selbst wohnendem Vermieter (§ 2).
- 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§§ 7, 8).
- Nicht verbrauchsabhängige Abrechnung berechtigt zur Kürzung um 15 Prozent, fehlende Fernablesbarkeit oder Information um 3 Prozent (§ 12 Abs. 1).
- Nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3).
- Einwendungen gegen die Abrechnung musst Du binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
Häufige Fragen (11)
Welcher Verteilerschlüssel gilt nach der Heizkostenverordnung?
Zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten werden nach dem gemessenen Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1). Üblich sind Schlüssel wie 50 zu 50 oder 70 zu 30. Welchen Schlüssel der Vermieter nimmt, entscheidet er; in bestimmten älteren Gebäuden mit Öl oder Gas sind 70 Prozent Pflicht. Ändern darf er den Schlüssel nur aus sachlichem Grund und nur für künftige Abrechnungszeiträume.
Gilt die Heizkostenverordnung auch für Wasserkosten?
Die Heizkostenverordnung gilt nur für Warmwasser. Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung werden nach § 8 Abs. 1 ebenfalls zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt. Kaltwasser und Abwasser regelt die HeizkostenV nicht; sie gehören zu den allgemeinen Betriebskosten nach § 2 BetrKV und werden nach dem Mietvertrag oder § 556a BGB umgelegt. Ein Warmwasserzähler in der Wohnung spart nach § 6 Abs. 1 eine gesonderte Mitteilung des Ableseergebnisses.
Wie viel darf ich bei einer falschen Heizkostenabrechnung kürzen?
Das hängt vom Fehler ab. Wurde gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst Du Deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Fehlen pflichtwidrig fernablesbare Geräte oder die Informationen nach § 6a, sind es 3 Prozent. Andere Fehler, etwa falsche Flächen oder Rechenfehler, berechtigen nicht zur pauschalen Kürzung; dann kannst Du eine korrigierte Abrechnung verlangen. Einwände musst Du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben.
Was passiert, wenn die Heizkostenverteiler nicht abgelesen wurden?
Der Vermieter darf den Verbrauch dann nach der Heizkostenverordnung gemäß § 9a Abs. 1 schätzen, etwa nach dem Verbrauch Deiner Räume in früheren Zeiträumen oder vergleichbarer Wohnungen. Voraussetzung ist ein Geräteausfall oder ein anderer zwingender Grund. Ist mehr als ein Viertel der Fläche betroffen, muss er nach § 9a Abs. 2 komplett nach Fläche verteilen. Fehlt ein zwingender Grund, liegt eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung vor, die Dich zur Kürzung berechtigen kann.
Seit wann gilt die Heizkostenverordnung?
Für die heutige Rechtslage sind vor allem die Änderungen seit Ende 2021 maßgeblich: Seit dem 01.12.2021 eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein, seit 2022 gibt es monatliche Verbrauchsinformationen bei fernablesbaren Geräten (§§ 5, 6a). Nach der Heizkostenverordnung müssen ältere Geräte bis zum 31.12.2026 nachgerüstet werden. Bei Wärmepumpen musste die Erfassung bis zum 30.09.2025 nachgerüstet werden; die Verordnung gilt dort ab dem folgenden Abrechnungszeitraum (§ 12 Abs. 3).
Muss der Vermieter bis Ende 2026 fernablesbare Zähler einbauen?
Ja, in der Regel. § 5 Abs. 3 verlangt, dass nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Ausgenommen sind Fälle, in denen das technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt. Unterbleibt der Austausch pflichtwidrig, darfst Du Deinen Anteil an den Heizkosten nach § 12 Abs. 1 Satz 2 um 3 Prozent kürzen.
Muss ich den Einbau neuer Heizkostenverteiler dulden?
Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV musst Du die Ausstattung zur Verbrauchserfassung dulden. Welche Geräte eingebaut werden, entscheidet der Vermieter. Mietet er die Geräte nur, muss er Dir die Kosten vorher mitteilen; widerspricht die Mehrheit der Nutzer binnen eines Monats, ist die Anmietung unzulässig. Die Kosten der Anmietung gehören sonst zu den umlagefähigen Heizkosten (§ 7 Abs. 2).
Welche Kosten dürfen in der Heizkostenabrechnung stehen?
§ 7 Abs. 2 zählt sie auf: Brennstoffe und ihre Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung und Prüfung der Anlage, Reinigung von Anlage und Heizraum, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie Miete, Eichung und Ablesung der Erfassungsgeräte und die Kosten der Abrechnung. Reparaturen gehören nicht dazu, weil Instandsetzungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten sind. Bei Wärmelieferung zählen das Entgelt des Lieferanten und die Kosten der Hausanlage (§ 7 Abs. 4).
Gibt es Gebäude, für die die Heizkostenverordnung nicht gilt?
Einige. § 11 nennt Ausnahmen, etwa sehr sparsame Gebäude mit weniger als 15 kWh Heizwärmebedarf pro Quadratmeter und Jahr, Fälle, in denen Erfassungsgeräte sich nicht innerhalb von zehn Jahren amortisieren, sowie Alters- und Pflegeheime und Studentenwohnheime. Außerdem tritt die Verordnung im Zweifamilienhaus mit selbst wohnendem Vermieter hinter dem Mietvertrag zurück (§ 2). Wer sich auf eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung beruft, muss ihre Voraussetzungen darlegen.
Kann ich verlangen, dass nach Verbrauch abgerechnet wird?
Das kannst Du nach der Heizkostenverordnung. § 4 Abs. 4 HeizkostenV gibt Dir einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Verbrauch erfasst und die Geräte einbaut. Erfüllt das Gebäude die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2, kannst Du nach BGH VIII ZR 113/17 sogar eine Verteilung zu 70 Prozent nach Verbrauch verlangen. Die 15-Prozent-Kürzung ist eine zusätzliche Möglichkeit, aber nicht die einzige.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Heizkostenabrechnung?
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das folgt nicht aus der Heizkostenverordnung, sondern aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, auf den § 6a Abs. 4 ausdrücklich verweist. Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben musst Du trotzdem ausgezahlt bekommen. Mehr dazu unter Abrechnungsfrist der Nebenkosten.
Quellen
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