Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Wenn die Wohnung einen Mangel hat, Du ihn dem Vermieter angezeigt hast und er ihn nicht beseitigt. Zurückhalten darfst Du nach BGH VIII ZR 330/09 nur Mieten, die nach der Anzeige fällig werden. Das Recht aus § 320 BGB tritt neben die Minderung. Es ist schonend auszuüben und endet, sobald der Mangel beseitigt ist oder der Einbehalt seinen Zweck als Druckmittel nicht mehr erfüllt.

Eine feste Quote für das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gibt es nicht. Der BGH hat in VIII ZR 19/14 schematische Formeln wie das Drei- oder Vierfache der Minderung ohne zeitliche Grenze ausdrücklich abgelehnt. Der Gesamtbetrag muss in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen. Denkbar ist ein kleinerer Teil über einen etwas längeren Zeitraum oder die ganze Miete für kurze Zeit; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Die Minderung nach § 536 BGB senkt die Miete endgültig für die Zeit des Mangels, das Geld musst Du nie nachzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist dagegen nur vorübergehend. Du hältst einen Teil der geminderten Miete zurück, um Druck zu machen. Sobald der Mangel beseitigt ist oder das Mietverhältnis endet, wird der einbehaltene Betrag grundsätzlich sofort fällig.

Ja. Nach BGH VIII ZR 19/14 werden die gesamten zu Recht einbehaltenen Beträge mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts grundsätzlich sofort fällig, also wenn der Mangel beseitigt ist oder das Mietverhältnis endet. Leg das Geld deshalb zur Seite. Nachzahlen musst Du nur die geminderte Miete; der Minderungsbetrag selbst bleibt Dir.

Nein. Kannte der Vermieter den Mangel nicht, kannst Du das Zurückbehaltungsrecht nach BGH VIII ZR 330/09 erst an den Mieten ausüben, die nach Deiner Mängelanzeige fällig werden. Für frühere Monate kommt allenfalls die Minderung in Betracht, und auch die kann nach § 536c Abs. 2 BGB entfallen, wenn der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte.

Ja, wenn der Einbehalt zu hoch war. Übersteigt er das zulässige Maß und entsteht ein Rückstand von zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB möglich. Ein Irrtum schützt Dich nach BGH VIII ZR 138/11 nicht, wenn Du die fehlende Berechtigung bei verkehrsüblicher Sorgfalt hättest erkennen können. Eine vorherige Prüfung im Einzelfall ist deshalb sinnvoll.

Nein, die Kaution lässt sich nicht abwohnen. Sie sichert nach § 551 BGB die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB setzt einen fälligen Gegenanspruch voraus, und einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit hast Du während der laufenden Mietzeit nicht. Wer die letzten Mieten einbehält, riskiert deshalb einen Zahlungsrückstand.

Für das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen eines Mangels schreibt das Gesetz keine Frist vor, nötig ist aber die vorherige Mängelanzeige. Eine besondere Ankündigung verlangt § 556b Abs. 2 BGB, wenn der Mietvertrag Aufrechnung oder Zurückbehaltung einschränkt und Du wegen Ansprüchen aus § 536a, § 539 BGB oder zu viel gezahlter Miete zurückhalten willst: mindestens einen Monat vor Fälligkeit, in Textform.

Das hängt von Deiner Risikobereitschaft ab. Zurückbehalten erhöht den Druck auf den Vermieter, birgt aber das Risiko eines kündigungsrelevanten Rückstands, wenn die Höhe falsch eingeschätzt wird. Zahlung unter Vorbehalt vermeidet das, Du musst zu viel Gezahltes aber später zurückfordern und notfalls einklagen. Bei unsicherer Rechtslage ist der Vorbehalt der vorsichtigere Weg.

Ja, wenn der Schimmel oder Ausfall ein Mangel ist, den der Vermieter zu beseitigen hat. Beim Schimmel kommt es auf die Ursache an; Wärmebrücken in einem nach damaligen Bauvorschriften errichteten Gebäude sind nach BGH VIII ZR 271/17 für sich genommen kein Mangel. Bei einem Heizungsausfall im Winter liegt ein erheblicher Mangel nahe. In beiden Fällen gilt: erst anzeigen, dann maßvoll und befristet zurückhalten.