Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch

Alles, was durch übliches Wohnen entsteht: Laufspuren auf dem Boden, leicht vergilbte Wände, Abdrücke von Möbeln, kleine Kratzer, Dübellöcher in üblicher Zahl. Nach § 538 BGB musst Du solche Veränderungen nicht ersetzen, weil sie mit der Miete abgegolten sind. Wer die Wohnung beim Auszug renovieren muss, richtet sich dagegen nach einer wirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen.

Dübellöcher in üblichem Umfang, etwa für Bilder, Regale oder Badzubehör, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB. Sie zu schließen, ist Teil der Schönheitsreparaturen. Hast Du diese wirksam übernommen, gehört das Verspachteln dazu; sonst nicht. Ungewöhnlich viele Löcher oder Bohrungen in Fliesen können dagegen einen ersatzpflichtigen Schaden darstellen.

Das hängt von der Art der Kratzer ab. Oberflächliche Gebrauchsspuren durch Laufen und Möbel sind normale Abnutzung (§ 538 BGB) und gehen zulasten des Vermieters. Tiefe Kerben, Wasserflecken oder Brandstellen sind ein Schaden, für den Du nach § 280 Abs. 1 BGB haftest, wenn Du ihn zu vertreten hast. Bei altem Parkett darf der Vermieter nicht die Kosten eines neuen Bodens in voller Höhe verlangen.

Grundsätzlich ja. Der BGH sieht Rauchen als vertragsgemäßen Gebrauch, solange die Spuren mit üblichen Schönheitsreparaturen wie Streichen zu beseitigen sind (VIII ZR 124/05). Sind darüber hinaus Instandsetzungsarbeiten nötig, etwa weil Nikotin durch mehrere Anstriche durchschlägt, schuldet der Mieter Schadensersatz (Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

Nur, wenn Dein Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält. Klauseln können unwirksam sein, etwa starre Fristenpläne oder die Abwälzung bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14). Fehlt eine wirksame Regelung, musst Du die Wohnung nur besenrein zurückgeben, also ohne grobe Verschmutzungen. Ungewöhnliche Farben können eine Ausnahme sein.

Sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist läuft ab dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält, in der Regel mit der Schlüsselübergabe. Danach sind seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjährt. Hemmen kann er die Verjährung zum Beispiel durch eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB).

Bei Schäden an der Substanz der Wohnung nicht. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter Schadensersatz wegen Obhutspflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB ohne vorherige Fristsetzung verlangen kann, wahlweise als Reparatur oder in Geld (Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Besenrein heißt, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind. Der BGH hat die Pflicht zur besenreinen Rückgabe darauf beschränkt (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Du musst also ausräumen, fegen und groben Schmutz entfernen, aber nicht renovieren. Abnutzungsspuren nach § 538 BGB darfst Du stehen lassen, wenn Dich keine wirksame Renovierungsklausel trifft.

Wegen einer Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht, denn dafür schuldest Du nach § 538 BGB keinen Ersatz. Einbehalten darf er nur für berechtigte Ansprüche, etwa echte Schäden oder offene Nebenkosten. Für die Prüfung hat er eine angemessene Frist. Wegen streitiger Forderungen darf er die Kaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).

In der Regel muss der Vermieter, der Ersatz verlangt, beweisen, dass die Wohnung bei Rückgabe schlechter ist als bei Übergabe und dass das über normale Abnutzung hinausgeht. Deshalb ist ein gemeinsames Übergabeprotokoll beim Einzug so wichtig. Fehlt es, lässt sich der Anfangszustand oft nur über Zeugen oder Fotos klären. Halte deshalb beim Auszug den Zustand mit datierten Bildern fest und unterschreibe kein Protokoll, das Schäden pauschal anerkennt.