Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter darf nur Betriebskosten umlegen, die er unter Beachtung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses verursacht hat. So steht es in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB und für Kostenänderungen in § 560 Abs. 5 BGB. Der BGH sieht darin eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters (VIII ZR 243/06). Verletzt er sie, kann der Mieter verlangen, von den unnötigen Kosten freigehalten zu werden.

Nicht zwingend. Das Gesetz verlangt Wirtschaftlichkeit, also ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen, und nicht den absolut niedrigsten Preis. Eine ausdrückliche Pflicht, drei Angebote einzuholen und das wirtschaftlichste zu wählen, enthält das Gesetz nur für aufwändige Glasfasermaßnahmen (§ 556 Abs. 3a BGB). Deutlich überhöhte Preise für dieselbe Leistung muss der Mieter aber nicht hinnehmen, wenn er den Verstoß belegen kann.

Der Mieter. Der BGH hat mit Urteil vom 06.07.2011 (VIII ZR 340/10) entschieden, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots trägt. Den Vermieter trifft regelmäßig auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Kostenansatzes. Wer einen Verstoß geltend machen will, braucht deshalb konkrete Vergleichszahlen, etwa Angebote anderer Anbieter für dieselbe Leistung.

Nein. In VIII ZR 340/10 hatten Mieter Müllgebühren von 525,71 Euro mit einem Betriebskostenspiegel verglichen, der für vergleichbare Wohnungen 185,76 Euro auswies. Der BGH hielt das für unzureichend: Der Hinweis auf überregional ermittelte Durchschnittswerte genügt der Darlegungslast nicht. Solche Werte können aber ein Anlass sein, die Belege genauer zu prüfen und konkrete Vergleichsangebote einzuholen.

Der Mieter hat einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB. Er richtet sich darauf, von den unnötigen Kosten freigehalten zu werden (BGH VIII ZR 340/10). Praktisch bedeutet das, dass der unwirtschaftliche Mehrbetrag aus Deinem Anteil herausgerechnet wird. Voraussetzung ist, dass Du den Verstoß konkret darlegst und rechtzeitig innerhalb der Einwendungsfrist rügst.

Für den Vertragsschluss selbst nicht. Der BGH hat entschieden, dass eine Verletzung der Pflicht durch Eingehen eines unwirtschaftlichen Vertrags nicht in Betracht kommt, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (VIII ZR 243/06, Wärmelieferungsvertrag). Eine Rücksichtnahmepflicht setzt ein bestehendes Schuldverhältnis voraus. Ob spätere Entscheidungen über solche Verträge zu beanstanden sind, hängt vom Einzelfall ab.

Rüge einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot innerhalb der Einwendungsfrist. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB musst Du Einwendungen gegen eine Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach ihrem Zugang mitteilen. Später kannst Du sie nur noch geltend machen, wenn Du die Verspätung nicht zu vertreten hast (Satz 6). Halte fest, welche Position Du beanstandest und warum, und bewahre den Nachweis über den Zugang Deines Schreibens auf.

Eine allgemeine Pflicht dazu nennt das Wirtschaftlichkeitsgebot im Gesetz nicht. Ausdrücklich verlangt § 556 Abs. 3a Satz 2 BGB drei Angebote nur bei aufwändigen Maßnahmen zur Glasfaserbereitstellung; sonst muss der Mieter die Kosten nicht tragen. Für andere Betriebskosten gilt der allgemeine Maßstab des angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses. Ob der Vermieter ihn eingehalten hat, prüft ein Gericht anhand konkreter Vergleichszahlen, die der Mieter vortragen muss.

Ja. Heiz- und Warmwasserkosten sind Betriebskosten, für deren Abrechnung § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ebenso gilt. Der BGH hat das Gebot ausdrücklich an einem Wärmelieferungsvertrag geprüft (VIII ZR 243/06). Für die Verteilung der Heizkosten gelten zusätzlich die Regeln der Heizkostenverordnung. Ob ein Brennstoffeinkauf oder Liefervertrag unwirtschaftlich war, musst Du aber auch hier konkret belegen.

Das ist riskant. In dem Fall, den der BGH in VIII ZR 340/10 entschied, hatten Mieter 395,95 Euro von der Miete einbehalten und zusätzlich ihre Anwaltskosten abgezogen. Sie wurden zur Zahlung verurteilt, weil sie den Verstoß nicht ausreichend dargelegt hatten. Wer Beträge einbehält, ohne einen belegbaren Anspruch zu haben, riskiert Zahlungsverzug. Lass die Position deshalb vorher prüfen.

Ja, bei Veränderungen. Ist eine Pauschale vereinbart, darf der Vermieter Erhöhungen nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht und er den Grund in Textform bezeichnet und erläutert (§ 560 Abs. 1 BGB). Für solche Veränderungen gilt nach § 560 Abs. 5 BGB der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Sinken die Kosten, ist die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB).