Verjährung im Mietrecht

Das hängt vom Anspruch ab. Schadensersatz des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjährt nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Aufwendungsersatz des Mieters verjährt sechs Monate nach Vertragsende (Abs. 2). Für Mieten, Betriebskosten, Guthaben und die Kaution gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Nein. § 548 BGB erfasst nur Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Rückständige Miete verjährt in drei Jahren nach § 195 BGB, die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig war und der Vermieter davon wusste (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine Miete, die im März 2026 fällig war, verjährt also mit Ablauf des 31.12.2029, wenn nichts die Verjährung hemmt.

In drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch entstanden und fällig geworden ist (§ 199 Abs. 1 BGB), also nicht schon mit Abschluss des Mietvertrags. Die kurze Verjährung im Mietrecht nach § 548 BGB gilt dafür nicht. Rechnet der Vermieter mit Gegenforderungen auf, kann das nach § 215 BGB auch mit bereits verjährten Ansprüchen zulässig sein.

Für den Vermieter ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). In der Regel ist das die Rückgabe der Schlüssel bei der Übergabe. Für Deine eigenen Ansprüche auf Aufwendungsersatz kommt es dagegen auf das rechtliche Ende des Mietverhältnisses an (§ 548 Abs. 2 BGB). Beide Zeitpunkte können auseinanderfallen.

Ja, in drei Jahren nach § 195 BGB. Vorher greift aber oft schon eine strengere Grenze: Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Deine Einwendungen gegen die Abrechnung musst Du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitteilen.

Häufig ja. Der BGH hat am 10.07.2024 entschieden, dass eine Barkautionsabrede typischerweise so auszulegen ist, dass der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache auch nach Eintritt der Verjährung aufrechnen kann (VIII ZR 184/23). Grundlage ist § 215 BGB. Voraussetzung bleibt, dass der Schaden tatsächlich besteht und Du ihn zu vertreten hast. Darüber kann weiterhin gestritten werden.

Nicht, solange das Mietverhältnis läuft. Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2010 entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar ist (VIII ZR 104/09). Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Zustand fortlaufend nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ansprüche auf Rückzahlung einer zu viel gezahlten Miete wegen Minderung unterliegen dagegen der Frist von drei Jahren.

Durch Verhandlungen, Klage oder ein gerichtliches Verfahren. Solange über den Anspruch verhandelt wird, ist die Verjährung nach § 203 BGB gehemmt, sie tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Verhandlungen ein. Klage, Mahnbescheid oder ein selbständiges Beweisverfahren hemmen sie ebenfalls (§ 204 Abs. 1 BGB). Ein bloßes Mahnschreiben genügt dafür nicht. Erkennt der Schuldner den Anspruch an, beginnt die Frist neu (§ 212 BGB).

Ja. Die Verjährung wirkt nicht automatisch, sondern gibt Dir nach § 214 Abs. 1 BGB das Recht, die Leistung zu verweigern. Im Prozess musst Du die Einrede der Verjährung ausdrücklich erheben, das Gericht prüft sie nicht von selbst. Hast Du auf eine verjährte Forderung schon gezahlt, kannst Du das Geld nach § 214 Abs. 2 BGB nicht zurückverlangen. Prüfe Fristen deshalb, bevor Du zahlst.

Ja. § 548 BGB steht in den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts und gilt damit für alle Mietverhältnisse, auch für Gewerberäume und Garagen. Die Sechsmonatsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt auch dort mit der Rückgabe. Prüfe trotzdem Deinen Vertrag auf abweichende Vereinbarungen.

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verschlechterung der Wohnung verjähren auch dann nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, die Frist beginnt aber erst mit der Rückgabe der Mietsache. Während der Mietzeit läuft sie also nicht. Dein eigener Anspruch auf Beseitigung des Mangels verjährt während des Mietverhältnisses nicht (BGH VIII ZR 104/09), Minderungsbeträge kannst Du drei Jahre lang zurückfordern.