Modernisierungsmieterhöhung

Ausgangspunkt sind die Kosten, die auf Deine Wohnung entfallen. Davon zieht der Vermieter den Anteil ab, der für Erhaltung ohnehin nötig gewesen wäre (§ 559 Abs. 2 BGB), und Fördermittel nach § 559a BGB. Vom Rest darf er 8 Prozent pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Teilt man diesen Betrag durch zwölf, ergibt sich die monatliche Erhöhung. Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen müssen die Kosten angemessen aufgeteilt werden.

Für Erhöhungen nach § 559 Abs. 1 BGB gelten 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Für eine geförderte neue Heizungsanlage erlaubt § 559e BGB 10 Prozent, allerdings nur nach Abzug der in Anspruch genommenen Fördermittel und mit einer eigenen Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Ein höherer Satz von 11 Prozent ist im aktuellen Gesetzestext nicht mehr vorgesehen.

Eine Modernisierungsmieterhöhung gilt zeitlich unbegrenzt. Die Modernisierungsmieterhöhung wird Teil der Miete und fällt nicht nach einigen Jahren wieder weg, auch wenn die Kosten längst eingespielt sind. Die Sechs-Jahres-Frist in § 559 Abs. 3a BGB betrifft nur die Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aus Modernisierungen höchstens um 3 Euro, bei niedriger Ausgangsmiete um 2 Euro je Quadratmeter steigen.

Ja. Rechtlich ist sie eine einseitige Mieterhöhung nach § 559 BGB, die anders als die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete keine Zustimmung braucht. Sie wird mit einer Erklärung in Textform wirksam. Hältst Du sie für fehlerhaft, kommt eine Zahlung unter Vorbehalt in Betracht. Neben einer Modernisierungsmieterhöhung bleiben spätere Erhöhungen nach § 558 BGB möglich.

Ja, auf mehreren Wegen. Prüfe, ob die Maßnahme überhaupt eine Modernisierung ist, ob der Erhaltungsanteil abgezogen und die Kappungsgrenze beachtet wurde. Eine Erklärung ohne nachvollziehbare Berechnung ist nach § 559b Abs. 1 BGB unwirksam, laut BGH VIII ZR 81/19 aber nur für die mangelhaft erläuterten Maßnahmen. Wirtschaftliche Härte musst Du in der Regel fristgerecht mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB), außer bei fehlendem Fristhinweis oder mehr als 10 Prozent Mehrerhöhung (§ 559 Abs. 5 BGB).

Mit dem Härteeinwand machst Du geltend, dass die Mieterhöhung für Dich auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 559 Abs. 4 BGB). Die Umstände musst Du in der Regel bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Keine Abwägung findet statt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter zur Maßnahme verpflichtet war; beim Heizungseinbau gilt dieser zweite Ausschluss nicht.

Die Modernisierungsmieterhöhung bleibt möglich, kommt aber später. Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung nach § 555c BGB, verschiebt sich die Fälligkeit nach § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB um sechs Monate. Außerdem beginnt die Frist für Deinen Härteeinwand nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht zu laufen.

Bei der Staffelmiete nicht: § 557a Abs. 2 BGB schließt Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b während der Laufzeit aus. Bei der Indexmiete ist sie nach § 557b Abs. 2 BGB nur zulässig, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Ausnahme gilt dort für den Einbau einer neuen Heizung nach § 555b Nr. 1a BGB.

Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB). Geht sie Dir im Mai zu, zahlst Du die neue Miete ab August. Hat der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung darf der Vermieter pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen, statt ihn einzeln zu berechnen (§ 559c Abs. 1 BGB). Er muss das in Ankündigung und Erklärung angeben. Der Härteeinwand wegen der Miethöhe ist dann ausgeschlossen, außer bei einer neuen Heizung nach § 555b Nr. 1a. Danach darf er fünf Jahre lang in der Regel keine weitere Erhöhung nach § 559 oder § 559e verlangen; Ausnahmen gelten für unvorhersehbare gesetzliche Pflichten und spätere Beschlüsse der Wohnungseigentümer (§ 559c Abs. 4 BGB).

Ja. Nach § 561 BGB kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Modernisierungsmieterhöhung tritt dann nicht ein. Schon nach der Modernisierungsankündigung besteht ein eigenes Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB, das bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung ausgeübt werden muss.