Gemeinschaftsflächen und Keller
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Gemeinschaftsflächen und Keller sind Räume außerhalb der Wohnung, die Mieter allein oder gemeinsam nutzen, etwa Kellerabteil, Fahrradkeller, Waschküche oder Dachboden. Ob sie mitvermietet sind, entscheidet der Mietvertrag (§ 535 BGB). Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume kann der Vermieter nach § 573b BGB gesondert kündigen, um Wohnraum zu schaffen.
Inhalt 4 Abschnitte
Gehören Gemeinschaftsflächen und Keller zur Mietwohnung?
Bei Gemeinschaftsflächen und Keller hängt das vom Mietvertrag ab. Ist ein Kellerabteil im Vertrag genannt oder Dir bei Einzug fest zugewiesen worden, ist es mitvermietet. Der Vermieter muss es Dir dann während der Mietzeit zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen und erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gemeinschaftsräume wie Fahrradkeller oder Trockenboden können ebenfalls Teil der geschuldeten Leistung sein, auch wenn sie nicht ausdrücklich aufgeführt sind. Im Fall eines Kölner Doppelfahrradkellers hielt der BGH die Auslegung der Vorinstanz für tragfähig, dass er mitvermietet war (Hinweisbeschluss vom 12.10.2021, VIII ZR 51/20).
Auf die Wohnfläche werden Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume und Trockenräume nicht angerechnet (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV). Ein Kellerabteil vergrößert also nicht die Fläche, die für Miete oder Wohnflächenabweichung zählt.
Was gilt bei einem eigenen Kellermietvertrag?
Manchmal schließen Vermieter für den Keller einen separaten Vertrag. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem gesonderten Vertrag über einen Keller spricht nach dem BGH eine tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Verträge rechtlich selbständig sind, wie bei einer Garage (Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21, Rn. 35). Die Vermutung lässt sich durch besondere Umstände widerlegen.
Die Folgen sind spürbar. Im Fall prüfte der BGH nur die Wohnungsmiete von 850 Euro an der Mietpreisbremse, nicht das Kellerentgelt von 79 Euro. Ein selbständiger Kellervertrag kann außerdem eigenen Kündigungsregeln folgen. Parallelen zeigt der Garagenmietvertrag.
Darf der Vermieter Gemeinschaftsflächen und Keller wegnehmen?
Einseitig nicht. Wird ein mitvermieteter Raum entzogen oder verkleinert, kann das ein Mangel sein, der die Miete mindert. Im Kölner Fall war der Fahrradkeller bei einer Modernisierung von rund 49 auf knapp 7 Quadratmeter verkleinert worden; die Vorinstanzen billigten eine Mietminderung von 4,8 Prozent, der BGH kündigte an, die Revision der Vermieterin zurückzuweisen (VIII ZR 51/20). Eine Ausnahme kennt das Gesetz nur für die ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung (§ 536 Abs. 1a BGB).
Einen gesetzlichen Weg bietet die Teilkündigung nach § 573b BGB. Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn er daraus Wohnraum zur Vermietung schaffen oder neuen und vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will. Die Frist läuft bis zum Ablauf des übernächsten Monats, Du kannst eine angemessene Mietsenkung verlangen (§ 573b Abs. 2 und 4 BGB).
Welche Kosten und Pflichten betreffen Gemeinschaftsflächen?
Reinigung und Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen sind umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 9 und 11 BetrKV). Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Ob Mieter selbst putzen müssen, regelt der Vertrag; mehr unter Treppenhausreinigung.
Was in Treppenhaus, Hof und Keller erlaubt ist, steht häufig in der Hausordnung. Typische Streitpunkte sind Kinderwagen und Räder im Flur, siehe Fahrradabstellen im Treppenhaus. Auch Brandschutzvorschriften können bei Gemeinschaftsflächen und Keller das Abstellen einschränken.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob Keller oder Gemeinschaftsräume mitvermietet sind, ergibt der Mietvertrag; mitvermietete Räume schuldet der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB.
- Kellerräume, Waschküchen und Bodenräume zählen nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).
- Bei einem separaten Kellervertrag wird vermutet, dass er rechtlich selbständig ist (BGH VIII ZR 94/21).
- Die Verkleinerung eines mitvermieteten Fahrradkellers kann die Miete mindern; im Fall VIII ZR 51/20 um 4,8 Prozent.
- Nebenräume darf der Vermieter nach § 573b BGB teilkündigen, um Wohnraum zu schaffen; Du kannst eine Mietsenkung verlangen.
Häufige Fragen (10)
Gehören Gemeinschaftsflächen und Keller zwingend zur Mietwohnung?
Nein, einen gesetzlichen Anspruch auf Gemeinschaftsflächen und Keller gibt es nicht. Ob ein Kellerabteil dazugehört, bestimmt allein der Mietvertrag. Ist eines vereinbart oder Dir dauerhaft zugewiesen, muss der Vermieter es Dir für die gesamte Mietzeit überlassen (§ 535 Abs. 1 BGB). Fehlt es, kannst Du es nicht nachträglich verlangen, auch wenn andere Mieter im Haus Keller nutzen.
Darf der Vermieter mir den Keller kündigen?
Bei einem einheitlichen Mietvertrag nur über eine Teilkündigung nach § 573b BGB, also wenn er aus dem Keller Wohnraum zur Vermietung schaffen oder Wohnungen mit Nebenräumen ausstatten will. Dann kannst Du eine angemessene Mietsenkung verlangen. Bei einem separaten Kellervertrag wird vermutet, dass er rechtlich selbständig ist (BGH VIII ZR 94/21); er kann dann eigenen Kündigungsregeln folgen.
Zählen Gemeinschaftsflächen und Keller zur Wohnfläche?
Nein. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV gehören Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen nicht zur Wohnfläche. Steht im Vertrag eine Wohnfläche, die nur mit Keller erreicht wird, kann eine Flächenabweichung vorliegen. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent darunter, ist das ein Mangel (BGH, Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09).
Kann ich die Miete mindern, wenn der Keller feucht ist?
Das hängt davon ab, wie der Keller vertraglich geschuldet ist. Ist er als Lagerraum mitvermietet und wegen Feuchtigkeit nicht mehr nutzbar, kann ein Mangel nach § 536 BGB vorliegen. Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich danach, wofür der Keller nach dem Vertrag genutzt werden darf. Zeige den Zustand an (§ 536c BGB) und dokumentiere Schäden an eingelagerten Sachen.
Darf der Vermieter den Fahrradkeller verkleinern?
Nicht ohne Folgen, wenn der Fahrradkeller mitvermietet ist. Im vom BGH behandelten Kölner Fall schrumpfte ein Doppelfahrradkeller bei einer Modernisierung von rund 49 auf knapp 7 Quadratmeter. Die Gerichte billigten eine Minderung von 4,8 Prozent; der BGH kündigte per Hinweisbeschluss an, die Revision der Vermieterin zurückzuweisen (VIII ZR 51/20). Die Duldungspflicht bei Modernisierung schließt die Minderung nicht aus.
Wer zahlt die Reinigung von Gemeinschaftsflächen und Keller?
Die Mieter, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehören zu den Kosten der Gebäudereinigung die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Auch der Strom für deren Beleuchtung ist umlagefähig (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Ohne andere Vereinbarung werden sie nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Darf ich Sachen im Gemeinschaftskeller abstellen?
Nur, soweit der Vertrag oder die Hausordnung das erlaubt. Gemeinschaftsräume stehen allen Berechtigten gleichermaßen zu, ein Mieter darf sie nicht für sich allein vereinnahmen. Brandschutzvorschriften können das Lagern brennbarer Gegenstände verbieten. Was Du im eigenen Kellerabteil abstellst, ist dagegen Deine Sache, solange keine Gefahr entsteht.
Was passiert mit dem Keller, wenn ich ausziehe?
Der Keller gehört zur Mietsache und ist mit der Wohnung geräumt zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Halte den Zustand von Keller und Dachboden im Übergabeprotokoll fest. Einen gesondert gemieteten Keller musst Du nach Ende dieses Vertrags zurückgeben, unabhängig von der Wohnung.
Darf der Vermieter Gemeinschaftsflächen und Keller in eine Wohnung umbauen?
Ja, über die Teilkündigung nach § 573b BGB, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume für neuen Mietwohnraum nutzen will. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Verzögern sich die Bauarbeiten, kannst Du eine entsprechende Verlängerung verlangen (§ 573b Abs. 3 BGB), außerdem eine angemessene Mietsenkung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für einen Keller?
Wenn Wohnung und Keller in einem einheitlichen Vertrag vermietet sind, zählt die Gesamtmiete. Bei rechtlich selbständigen Verträgen prüfte der BGH nur die Wohnungsmiete, im Fall 850 Euro, nicht das Kellerentgelt von 79 Euro (Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21). Ob die Verträge selbständig sind, richtet sich nach ihrem Inhalt und dem Willen der Parteien.
Quellen
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