Schonfristzahlung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Schonfristzahlung ist die Nachzahlung aller fälligen Mietrückstände, mit der ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam machen kann. Geregelt ist sie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Zahlen musst Du spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage; die ordentliche Kündigung erfasst sie nach aktuellem Recht nicht.
Inhalt 4 Abschnitte
Wie funktioniert die Schonfristzahlung?
Kündigt der Vermieter fristlos, weil Du mit zwei Monatsmieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand bist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), ist das Mietverhältnis zunächst beendet; die Schwellen erklärt Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die Kündigung wieder unwirksam, wenn der Vermieter die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung erhält oder sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof sieht darin eine Fiktion: Das Mietverhältnis gilt rückwirkend als nie beendet (Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Teilzahlungen reichen als Schonfristzahlung nicht. Zahlst Du schon vor Zugang der Kündigung alles, ist sie von vornherein ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Bis wann musst Du die Schonfristzahlung leisten und wie oft geht das?
Die Frist endet zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also nach Zustellung der Klage an Dich (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO), nicht nach dem Kündigungsschreiben. Bei der Schonfristzahlung ist der Eingang beim Vermieter maßgeblich, plane einige Tage Puffer ein. Den Prozess beschreibt die Räumungsklage.
Ist der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren schon eine durch Schonfristzahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen, greift sie nicht erneut (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Sie gilt nur für Wohnraum, beim Gewerbemietvertrag nicht; eine Ausnahme macht § 578 Abs. 3 BGB für Räume, die öffentliche Stellen oder Wohlfahrtsträger für Menschen mit dringendem Wohnbedarf anmieten.
Warum rettet die Zahlung nicht immer die Wohnung?
Kündigt der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich, stützt sich die ordentliche Kündigung auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, siehe berechtigtes Interesse des Vermieters). Darauf wendet der Bundesgerichtshof § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB weder direkt noch analog an. Im Fall vom 09.04.2025 hatte der Mieter drei Monatsmieten noch im Kündigungsmonat ausgeglichen; das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab, der BGH hob das auf und verwies die Sache zurück (VIII ZR 145/24).
Stand der Gesetzgebung (Oktober 2026): Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BR-Drs. 265/26 vom 01.05.2026, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026) sieht einen neuen § 573 Abs. 4 BGB vor. Danach soll eine Schonfristzahlung einmal je Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, für ältere Pflichtverletzungen soll altes Recht gelten. Der Rechtsausschuss des Bundestages hat am 14.10.2026 Sachverständige angehört. Beschlossen und im Bundesgesetzblatt verkündet ist das Gesetz nicht; bis dahin gilt die bisherige Rechtslage.
Wer hilft, wenn das Geld fehlt?
Beziehst Du Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld) für Unterkunft und Heizung, kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen; droht sonst Wohnungslosigkeit, soll es das tun, in der Regel als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II). Über eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs informiert das Gericht den Träger (Abs. 9). Zu Raten außerhalb der Schonfrist siehe Mietrückstand und Ratenzahlung. Am Ende eines verlorenen Prozesses droht die Zwangsräumung.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alle fälligen Rückstände bezahlt sind (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).
- Die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle wie des Jobcenters steht der Zahlung gleich.
- Innerhalb von zwei Jahren hilft die Schonfrist nur einmal (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
- Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach BGH VIII ZR 145/24 bestehen; die geplante Reform (BR-Drs. 265/26, BT-Drs. 21/6807) ist noch nicht beschlossen und nicht in Kraft (Stand Oktober 2026).
Häufige Fragen (10)
Was bedeutet Schonfristzahlung?
Gemeint ist die vollständige Nachzahlung der Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist. Sie macht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rückwirkend unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Gleich steht die Zusage einer öffentlichen Stelle, die Schulden zu übernehmen. Der Name kommt daher, dass Du bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage Zeit hast, den Rückstand auszugleichen.
Bis wann muss die Schonfristzahlung erfolgen?
Spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Rechtshängig wird die Räumungsklage mit ihrer Zustellung an Dich (§ 261 Abs. 1, § 253 Abs. 1 ZPO). Bis dahin muss das Geld beim Vermieter eingegangen oder die Erklärung der öffentlichen Stelle zugegangen sein. Weil Überweisungen und Behördenpost Zeit brauchen, empfiehlt sich ein Puffer von einigen Tagen vor dem rechnerischen Fristende.
Heilt die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung?
Nach aktuellem Recht nicht. Der Bundesgerichtshof wendet § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung weder unmittelbar noch analog an (Urteil vom 09.04.2025, VIII ZR 145/24). Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung kann deshalb trotz Nachzahlung zum Auszug führen. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts (BR-Drs. 265/26, BT-Drs. 21/6807) will das ändern, ist nach dem Stand von Oktober 2026 aber weder beschlossen noch in Kraft.
Wie oft kann man eine Kündigung durch Nachzahlung abwenden?
Innerhalb von zwei Jahren nur einmal. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB greift die Schonfrist nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung vorausgegangen ist, die durch Schonfristzahlung unwirksam wurde. Maßgeblich ist der Abstand zwischen den Kündigungen. Der Reformentwurf sieht für die ordentliche Kündigung sogar nur eine einmalige Heilung je Mietverhältnis vor.
Muss ich bei der Schonfristzahlung alles auf einmal zahlen?
Ja, es kommt auf den vollständigen Ausgleich an. Das Gesetz verlangt, dass der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird. Dazu zählen auch die Beträge, die seit der Kündigung fällig geworden sind. Zahlst Du nur einen Teil, bleibt die fristlose Kündigung wirksam. Eine Ratenvereinbarung mit dem Vermieter ist möglich, sie ist aber keine Schonfristzahlung im Sinne des Gesetzes.
Übernimmt das Jobcenter die Mietschulden?
Das ist möglich, wenn Du Grundsicherungsgeld für Unterkunft und Heizung beziehst. Nach § 22 Abs. 8 SGB II können Schulden übernommen werden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist; drohende Wohnungslosigkeit macht die Übernahme zur Regel. Eigenes Vermögen ist vorrangig einzusetzen, die Leistung soll als Darlehen erbracht werden. Stelle den Antrag früh, damit die Erklärung vor Ablauf der Frist für die Schonfristzahlung vorliegt.
Gilt die Schonfrist auch bei der Gewerbemiete?
Nein. § 569 BGB steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum und gilt für Gewerberäume nicht. Mieter von Läden, Büros oder Praxen können eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs deshalb nicht durch Nachzahlung heilen. Eine Ausnahme regelt § 578 Abs. 3 BGB für Räume, die eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein Wohlfahrtsträger anmietet, um sie Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen.
Was passiert mit der Räumungsklage nach der Schonfristzahlung?
Stützt sich die Klage nur auf die fristlose Kündigung, wird sie mit der Zahlung unbegründet. Die Parteien können den Rechtsstreit dann für erledigt erklären, das Gericht entscheidet über die Kosten (§ 91a ZPO). Hat der Vermieter hilfsweise ordentlich gekündigt, geht das Verfahren weiter, denn diese Kündigung bleibt nach BGH VIII ZR 145/24 von der Zahlung unberührt. Das Gericht prüft dann, ob die Pflichtverletzung schuldhaft und nicht unerheblich war.
Hilft die Schonfristzahlung, wenn ich vor der Kündigung zahle?
Dann brauchst Du sie gar nicht. Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt, ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Kannst Du mit einer Gegenforderung aufrechnen und erklärst die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung, wird sie nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unwirksam. Die Schonfrist ist der Rettungsweg danach, wenn die Kündigung schon wirksam ausgesprochen ist.
Kann der Vermieter trotz Schonfristzahlung später erneut kündigen?
Ja, wenn wieder ein Kündigungsgrund entsteht. Gerätst Du erneut mit zwei Monatsmieten in Verzug, kann er wieder fristlos kündigen. Liegt die frühere, durch Schonfristzahlung unwirksam gewordene Kündigung weniger als zwei Jahre zurück, greift die Schonfrist dann nicht noch einmal (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Regelmäßig pünktliche Zahlungen nach der Nachzahlung sind deshalb entscheidend.
Quellen
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