Mietkautionskonto
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ein Mietkautionskonto ist ein Konto, auf dem die Barkaution des Mieters getrennt vom Vermögen des Vermieters liegt. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit; nur in Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsung.
Inhalt 4 Abschnitte
Was ist ein Mietkautionskonto und wer muss es anlegen?
Zahlst Du eine Mietkaution in Geld, muss der Vermieter sie nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut anlegen. Für das Mietkautionskonto nennt das Gesetz als Regel den üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Ihr könnt auch eine andere Anlageform vereinbaren, etwa ein auf Deinen Namen laufendes Sparbuch, das Du an den Vermieter verpfändest.
Eine Bedingung gilt in jedem Fall: Das Mietkautionskonto muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Gerät der Vermieter in die Insolvenz oder pfänden seine Gläubiger, soll Dein Geld nicht in seiner Masse verschwinden. Eine Vereinbarung, die Dich schlechter stellt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Darf ich die Kaution zurückhalten, bis ein Kautionskonto benannt ist?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 entschieden: Du darfst die Zahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Im Fall hatten die Vermieter wegen der nicht gezahlten Kaution gekündigt. Der BGH hob das Urteil auf, weil die Mieter ihre Pflicht gar nicht verletzt hatten.
Das ist wichtig, weil § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung erlaubt, wenn Du mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) im Verzug bist. Verlangst Du berechtigt ein insolvenzfestes Mietkautionskonto, liegt kein Verzug vor. Zahlen darfst Du nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
Ist die Kaution schon gezahlt, aber nicht getrennt angelegt, hilft das Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der laufenden Miete (BGH VIII ZR 336/08).
Welche Kosten und Zinsen fallen beim Mietkautionskonto an?
Die Erträge des Mietkautionskontos gehören Dir (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sie werden nicht ausgezahlt, sondern erhöhen die Sicherheit und kommen bei der Rückzahlung zur Kaution hinzu. Eine feste Zinshöhe nennt das Gesetz nicht; maßgeblich ist der übliche Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter nicht verzinsen.
Wer beim Mietkautionskonto Kontoführungsgebühren trägt, regelt § 551 BGB nicht ausdrücklich. Ob eine Gebührenklausel vor § 551 Abs. 4 BGB besteht, hängt vom Einzelfall ab. Die Kaution selbst ist gedeckelt: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Nur die Zinsen dürfen diese Grenze überschreiten.
Darf der Vermieter während der Mietzeit auf das Konto zugreifen?
Auf das Mietkautionskonto darf er wegen streitiger Forderungen nicht zugreifen. Nach BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 darf der Vermieter die Kaution im laufenden Mietverhältnis nicht verwerten, wenn Du die Forderung bestreitest. Im Fall ging es um eine umstrittene Minderung; eine erlaubende Vertragsklausel half dem Vermieter nicht.
Nach dem Auszug rechnet der Vermieter ab. Mit Zugang der Abrechnung wird die Barkaution zur Rückzahlung fällig, dann darf er sich auch wegen streitiger Forderungen daraus befriedigen (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Zur Dauer siehe Abrechnungsfrist für die Kaution und Rückzahlung der Mietkaution. Wird das Haus verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten ein; Details unter Eigentümerwechsel und Kaution.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen.
- Du darfst die Kautionszahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH VIII ZR 98/10).
- Die Zinsen stehen Dir zu und erhöhen die Sicherheit; nur in Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsung.
- Wegen streitiger Forderungen darf der Vermieter das Kautionskonto während der Mietzeit nicht angreifen (BGH VIII ZR 234/13).
- Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und darf in drei Monatsraten gezahlt werden (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB).
Häufige Fragen (11)
Wie funktioniert ein Mietkautionskonto?
Die Kaution liegt auf einem Konto oder Sparbuch, das vom Vermögen des Vermieters getrennt ist. Entweder eröffnet der Vermieter ein Treuhandkonto, oder Du legst ein Sparbuch auf Deinen Namen an und verpfändest es an ihn. Während der Mietzeit darf der Vermieter nur wegen unstreitiger Forderungen zugreifen, im Regelfall rechnet er erst nach dem Auszug ab. Bis dahin sammeln sich die Zinsen für Dich an.
Wer muss das Mietkautionskonto eröffnen, Mieter oder Vermieter?
Die gesetzliche Pflicht zur Anlage trifft den Vermieter (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ihr könnt aber eine andere Anlageform vereinbaren, zum Beispiel, dass Du selbst ein Sparbuch eröffnest und es an den Vermieter verpfändest. Welche Variante gilt, steht meist im Mietvertrag. Fehlt eine Regelung, bleibt es beim Vermieter, und er muss Dir auf Nachfrage zeigen, dass das Geld getrennt angelegt ist.
Wer bekommt die Zinsen der Mietkaution?
Die Zinsen gehören dem Mieter. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ordnet die Erträge ausdrücklich Dir zu, und sie erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter darf sie also nicht für sich behalten, aber bis zum Mietende als Teil der Sicherheit verwahren. Bei der Rückzahlung bekommst Du Kaution und aufgelaufene Zinsen zusammen, soweit der Vermieter keine berechtigten Gegenforderungen verrechnet.
Muss eine Mietkaution verzinst werden?
In der Regel ja. Der Vermieter muss die Kaution zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, wenn Ihr nichts anderes vereinbart habt. Eine Pflicht zur Verzinsung entfällt nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB). Liegen die Marktzinsen niedrig, kann der Ertrag gering ausfallen; das ändert an der Anlagepflicht nichts.
Kann der Vermieter die Kaution einfach auf sein Girokonto nehmen?
Nicht dauerhaft. Selbst wenn Du auf sein Konto überweist, muss er das Geld anschließend getrennt von seinem Vermögen anlegen. Bleibt es statt auf einem Mietkautionskonto auf dem Geschäfts- oder Privatkonto, verstößt er gegen § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Du kannst dann einen Nachweis über die Anlage verlangen und, nach BGH VIII ZR 336/08, laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, bis der Nachweis kommt.
Kann ich die Miete einbehalten, wenn die Kaution nicht angelegt ist?
Ja, in Höhe der Kaution samt Zinsen. Der BGH hat ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bejaht, bis die getrennte Anlage nachgewiesen ist (Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 336/08). Wichtig ist, dass Du den Einbehalt klar begründest und nicht mehr zurückhältst als die Kaution. Behältst Du ohne Grund zu viel ein, kann daraus ein Zahlungsrückstand entstehen, der eine Kündigung trägt.
Ist die Kaution bei Insolvenz des Vermieters geschützt?
Nur, wenn sie wirklich getrennt angelegt ist. Genau dafür verlangt § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB die Trennung vom Vermieter-Vermögen; der BGH spricht vom insolvenzfesten Konto. Liegt das Geld dagegen auf einem normalen Konto des Vermieters, bist Du in seiner Insolvenz im Zweifel nur einfacher Gläubiger. Deshalb lohnt es sich, den Nachweis über das Mietkautionskonto früh zu verlangen.
Wie lange dauert es, bis das Mietkautionskonto nach dem Auszug aufgelöst wird?
Eine feste Frist für die Auflösung des Mietkautionskontos gibt es nicht. Der Vermieter muss nach dem BGH innerhalb angemessener Frist erklären, ob und welche Ansprüche er gegen Dich erhebt (VIII ZR 141/17). Wie lange das ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob noch eine Betriebskostenabrechnung offen ist. Mit Zugang der Abrechnung wird die Kaution fällig; bei einem verpfändeten Sparbuch braucht die Bank dann die Freigabe des Vermieters.
Was passiert mit dem Mietkautionskonto, wenn das Haus verkauft wird?
Der Käufer übernimmt die Kaution rechtlich. Nach § 566a Satz 1 BGB tritt er in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein, auch wenn ihm der Verkäufer das Geld nicht weitergegeben hat. Bekommst Du die Kaution vom Erwerber nicht zurück, haftet der frühere Vermieter nach § 566a Satz 2 BGB weiter. Bewahre deshalb den Nachweis über Deine Einzahlung gut auf.
Darf der Vermieter das Mietkautionskonto wegen Mietschulden plündern?
Während der Mietzeit nur bei unstreitigen Forderungen. Bestreitest Du die Forderung, etwa weil Du wegen eines Mangels gemindert hast, darf er die Kaution nach BGH VIII ZR 234/13 nicht verwerten. Hat er sich trotzdem Geld auszahlen lassen, kannst Du verlangen, dass er den Betrag wieder auf das Kautionskonto zahlt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses gelten andere Regeln.
Kann der Vermieter mehr als drei Monatsmieten auf dem Kautionskonto verlangen?
Nein, für die Kaution selbst nicht. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlungen. Was darüber hinaus vereinbart ist, ist unwirksam, und Du kannst den Überschuss zurückverlangen. Wachsen die Zinsen über die Grenze hinaus, ist das erlaubt, weil sie nach Abs. 3 Satz 4 die Sicherheit erhöhen.
Quellen
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