Ortsübliche Vergleichsmiete
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die ortsübliche Vergleichsmiete ist laut § 558 Abs. 2 BGB die durchschnittliche Miete, die für vergleichbaren Wohnraum in Deiner Gemeinde in den letzten sechs Jahren gezahlt wurde. Diese Vergleichsmiete begrenzt Mieterhöhungen im bestehenden Vertrag und dient als Maßstab für die Mietpreisbremse. In Hamburg wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den qualifizierten Mietenspiegel abgebildet.
Inhalt 4 Abschnitte
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nach § 558 Abs. 2 BGB setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten zusammen, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Verglichen wird Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung. Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten bleiben außen vor. Preisgebundener Wohnraum, etwa mit Förderzusage, zählt nicht mit.
Gemeint ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. So arbeitet auch der Hamburger Mietenspiegel 2025: Er beruht auf den zum 01.04.2025 tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten nicht preisgebundener Wohnungen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein fester Betrag pro Stadt. Sie ist für jede Wohnung einzeln zu bestimmen und bewegt sich in einer Spanne. Gebraucht wird sie an zwei Stellen: bei der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete und bei der Mietpreisbremse für neue Verträge.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen.
Das stärkste Mittel ist der qualifizierte Mietspiegel. Ist er nach § 558d Abs. 2 BGB aktuell, wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Enthält er Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie nach § 558a Abs. 3 BGB auch dann nennen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt.
Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel. Er weist je Tabellenfeld erstmals den Median sowie eine Spanne aus, die zwei Drittel der erhobenen Mieten umfasst. Die Lage ergibt sich aus dem Wohnlagenverzeichnis. Innerhalb der Spanne wird die Wohnung nach Ausstattung und Beschaffenheit eingeordnet.
Der BGH lässt den Mietspiegel auch dann zur Begründung zu, wenn die Wohnung schlechter ausgestattet ist als die erfassten Wohnungen (Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 355/18): Im Fall fehlte ein Innen-WC, vergleichbare Wohnungen gab es kaum noch.
Wie läuft eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ab?
Der Vermieter kann nach § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Es muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB).
Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Hamburger Mietenspiegel 2025 nennt für Hamburg die 15-Prozent-Grenze.
Die Fristen nach § 558b BGB:
- Du hast bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für Deine Entscheidung.
- Stimmst Du zu, zahlst Du die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmst Du nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Wie Du reagieren kannst, zeigt der Beitrag Zustimmung zur Mieterhöhung. Nach § 561 BGB steht Dir außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu.
Für welche Verträge gilt die Vergleichsmiete nicht?
Nicht jeder Mietvertrag kennt die Erhöhung nach § 558 BGB. Bei einer Staffelmiete ist sie während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, eine Erhöhung nach § 558 BGB scheidet nach § 557b Abs. 2 BGB aus.
Bei Neuvermietung spielt die ortsübliche Vergleichsmiete trotzdem eine Rolle. In Hamburg darf die Anfangsmiete wegen der Mietpreisbremse höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, solange keine Ausnahme greift. Das gilt nach § 557a Abs. 4 BGB auch für jede Mietstaffel und nach § 557b Abs. 4 BGB für die Ausgangsmiete einer Indexmiete.
Liegt eine vereinbarte Miete schon über der Vergleichsmiete, sinkt sie dadurch nicht automatisch. § 558 BGB begrenzt nur das Erhöhungsverlangen des Vermieters.
Das Wichtigste in Kürze
- Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre ab (§ 558 Abs. 2 BGB).
- Ein aktueller qualifizierter Mietspiegel begründet die Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
- Eine Erhöhung ist frühestens nach 15 Monaten unveränderter Miete möglich und durch die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent begrenzt.
- Für die Zustimmung hast Du bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB).
- Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist erstmals den Median aus und beruht auf Mieten zum Stichtag 01.04.2025.
Häufige Fragen (10)
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Meist über den Mietspiegel. § 558a Abs. 2 BGB erlaubt daneben eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Ein qualifizierter Mietspiegel hat Vorrang in der Beweiswirkung: Bei aktueller Fassung wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig abbildet. Im Streit vor Gericht kann ein Gutachter die konkrete Wohnung bewerten.
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für Hamburg?
Im Hamburger Mietenspiegel, den die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen auf hamburg.de veröffentlicht. Dort gibt es die Tabelle 2025, eine Broschüre mit Erläuterungen, das Wohnlagenverzeichnis und einen Online-Rechner. Du brauchst Baualter, Wohnfläche, Ausstattung und die Wohnlage Deiner Straße. Aus dem passenden Tabellenfeld ergeben sich Median und Spanne.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete warm oder kalt?
Kalt. Gemeint ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten und Heizkosten. Auch der Hamburger Mietenspiegel 2025 beruht auf den zum 01.04.2025 gezahlten Nettokaltmieten. Vergleichst Du Deine Miete mit dem Mietspiegel, musst Du deshalb die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten herausrechnen. Haben Mieter und Vermieter eine Teilinklusivmiete vereinbart, ist ein Abgleich schwieriger.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Mittelwert des Mietspiegels?
Nicht automatisch. Der Mittelwert, im Hamburger Mietenspiegel 2025 erstmals der Median, ist nur der Ausgangspunkt. Die Wohnung wird nach Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb der Spanne eingeordnet, eine schlecht ausgestattete Wohnung eher unten, eine modernisierte eher oben. Für die formelle Begründung eines Erhöhungsverlangens reicht nach § 558a Abs. 4 BGB, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.
Darf die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht: Der Vermieter darf höchstens bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Bei einer Neuvermietung in Hamburg erlaubt die Mietpreisbremse bis zu 10 Prozent darüber, mehr nur bei Ausnahmen wie höherer Vormiete oder Neubau. Ist eine höhere Miete wirksam vereinbart, muss der Vermieter sie nicht senken, nur weil sie über der Vergleichsmiete liegt.
Wer legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest?
Niemand setzt sie hoheitlich fest. Sie ergibt sich aus den tatsächlich gezahlten Mieten. Mietspiegel werden nach § 558c BGB von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt. In Hamburg gibt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen den Mietenspiegel heraus. Im Streitfall entscheidet das Amtsgericht über die konkrete Miete.
Wie oft darf die Miete auf die Vergleichsmiete erhöht werden?
Frühestens 15 Monate nach der letzten Mietänderung kann die neue Miete gelten. Das Erhöhungsverlangen selbst darf nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze die Steigerung auf 15 Prozent in drei Jahren, die in Hamburg gilt.
Muss ich einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zustimmen?
Ja, soweit sie formell korrekt ist und die verlangte Miete die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze einhält. Du kannst auch nur teilweise zustimmen. Stimmst Du nicht bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, darf der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Die Miete wird ohne Zustimmung nicht automatisch höher.
Wie viele Vergleichswohnungen muss der Vermieter nennen?
Drei. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB genügt die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten. Gibt es für die Wohnung aber Angaben in einem aktuellen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter diese nach § 558a Abs. 3 BGB zusätzlich mitteilen. In Hamburg mit seinem qualifizierten Mietenspiegel kommt er daran also kaum vorbei.
Kann ich nach einer Mieterhöhung kündigen?
Ja. § 561 BGB gibt Dir ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Mieterhöhung nicht ein. Die Kündigung muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Das Recht gilt auch bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
Kostenlose Fallprüfung
Schildere uns Deinen Fall. Wir prüfen kostenlos und unverbindlich, welche Möglichkeiten Du hast.