Rüge nach der Mietpreisbremse
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Rüge nach der Mietpreisbremse ist die Erklärung des Mieters, dass die vereinbarte Miete gegen §§ 556d ff. BGB verstößt. Ohne Rüge kann er zu viel gezahlte Miete nach § 556g Abs. 2 BGB nicht zurückverlangen. Bei Verträgen ab April 2020 gibt es nach einer Rüge in Textform binnen 30 Monaten die Überzahlung ab Vertragsbeginn zurück.
Inhalt 4 Abschnitte
Wozu brauchst Du die Rüge nach der Mietpreisbremse?
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen. Eine höhere Vereinbarung ist nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam, die Überzahlung muss der Vermieter nach Bereicherungsrecht herausgeben (Satz 3). Zurückverlangen kannst Du sie nach § 556g Abs. 2 BGB aber nur, wenn Du den Verstoß gerügt hast.
In Hamburg gilt die Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet. Der Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung laut Pressemitteilung vom 25.11.2025 für die Zeit vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 neu erlassen. Länger erlaubt § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB keine Verordnung.
Wie muss die Rüge nach der Mietpreisbremse aussehen?
Die Rüge bedarf nach § 556g Abs. 4 BGB der Textform; eine E-Mail genügt, ein Anruf nicht. Eine Begründung mit Zahlen verlangt der heutige Gesetzestext nicht, es reicht, dass Du den Verstoß gegen die Vorschriften über die Miethöhe beanstandest. Hat Dir der Vermieter vor Vertragsschluss nach § 556g Abs. 1a BGB eine Ausnahme mitgeteilt, etwa eine höhere Vormiete, muss sich die Rüge nach Abs. 2 Satz 2 auf diese Auskunft beziehen.
Für die Rüge nach der Mietpreisbremse bei älteren Verträgen gilt Altrecht. Bei Mietverhältnissen, die bis 31.03.2020 entstanden sind, bleibt es nach Art. 229 § 51 EGBGB bei der alten Fassung: Zurück gibt es nur Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Für Verträge bis Ende 2018 verlangt das Altrecht zudem die „qualifizierte Rüge“ mit den Tatsachen der Beanstandung (Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB). Bei einer Staffelmiete wirkt eine Rüge nach altem Recht in der nächsten Staffel fort, so der BGH am 30.03.2022 (VIII ZR 279/21).
Ab wann bekommst Du Geld zurück?
Bei Verträgen ab 01.04.2020 entscheidet der Zeitpunkt der Rüge. Rügst Du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kannst Du die Überzahlung ab Beginn zurückverlangen. Rügst Du später oder erst nach dem Ende des Mietverhältnisses, gibt es nach § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete.
Ein Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt bei 900 Euro netto kalt, erlaubt wären 990 Euro, vereinbart sind 1.200 Euro. Die Differenz von 210 Euro ergibt nach 24 Monaten 5.040 Euro. Der Anspruch unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB), siehe Verjährung im Mietrecht.
Welche Ausnahmen musst Du vor der Rüge prüfen?
Nicht jede hohe Miete verstößt gegen die Bremse. Nach § 556e Abs. 1 BGB darf der Vermieter eine höhere Vormiete fortführen, nach Abs. 2 einen Aufschlag für Modernisierungen der letzten drei Jahre nehmen. § 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Auf diese Ausnahmen kann sich der Vermieter nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB nur berufen, wenn er Dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informiert hat; holt er die Auskunft formgerecht nach, erst zwei Jahre später. Für die Prüfung hilft der Auskunftsanspruch zur Vormiete nach § 556g Abs. 3 BGB. Rüge und Rückforderung darf auch ein registrierter Inkassodienstleister übernehmen; das hat der BGH am 27.11.2019 (VIII ZR 285/18) für ein Online-Modell gebilligt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Rüge gibt es kein Geld zurück: § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB macht sie zur Voraussetzung der Rückforderung.
- Die Rüge braucht Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), eine Begründung mit Zahlen verlangt das heutige Recht nicht.
- Bei Verträgen ab 01.04.2020 gibt es nach einer Rüge binnen 30 Monaten und bei laufendem Mietverhältnis die Überzahlung ab Vertragsbeginn, sonst nur ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB).
- Für Mietverhältnisse bis 31.03.2020 gilt das alte Recht weiter (Art. 229 § 51 EGBGB).
- In Hamburg gilt die Mietpreisbremse flächendeckend bis 31.12.2029.
Häufige Fragen (11)
Wie muss eine Rüge nach der Mietpreisbremse aussehen?
Sie muss in Textform erfolgen (§ 556g Abs. 4 BGB), also etwa als Brief, E-Mail oder Fax mit erkennbarem Absender. Inhaltlich genügt bei Verträgen ab 2019, dass Du einen Verstoß gegen die Vorschriften über die zulässige Miethöhe beanstandest. Hat der Vermieter Dir vorab eine Ausnahme wie die Vormiete mitgeteilt, musst Du Dich darauf beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB). Sinnvoll ist, zugleich Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB zu verlangen.
Was bedeutet die 30-Monats-Frist bei der Rüge nach der Mietpreisbremse?
Sie entscheidet, ab wann Du Geld zurückbekommst. Rügst Du innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft es bei Zugang der Rüge noch, kannst Du die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückverlangen. Rügst Du später oder nach Vertragsende, gibt es nach § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Das gilt für Verträge ab 01.04.2020.
Gilt die Rüge nach der Mietpreisbremse rückwirkend?
Bei Verträgen ab 01.04.2020 unter Umständen schon. Wer innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt, erhält die Überzahlung für die gesamte Mietzeit zurück. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch besteht. Für Mietverhältnisse, die bis 31.03.2020 begonnen haben, gilt nach Art. 229 § 51 EGBGB das alte Recht. Dann gibt es nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde.
Was ist eine qualifizierte Rüge nach der Mietpreisbremse?
So nennt man eine Rüge, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miete beruht. Das verlangte § 556g Abs. 2 BGB in der bis Ende 2018 geltenden Fassung. Für Mietverhältnisse, die bis 31.12.2018 im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse geschlossen wurden, gilt das nach Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB weiter. Für neuere Verträge genügt eine einfache Rüge in Textform.
Kann ich nach der Rüge sofort weniger Miete zahlen?
Rechtlich schuldest Du nur die zulässige Miete, weil die Vereinbarung nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Das Risiko liegt aber bei Dir: War die Miete wegen einer Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB doch zulässig, entstehen Rückstände. Sie können bis zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Eine Möglichkeit ist, vorerst unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Differenz zurückzufordern.
Wie lange kann ich die zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du von den maßgeblichen Umständen Kenntnis hattest oder hättest haben müssen. Für jede Monatsmiete läuft die Verjährung gesondert. Wer lange wartet, verliert also nach und nach ältere Beträge.
Muss ich die Rüge begründen oder Zahlen nennen?
Bei Mietverhältnissen ab 2019 nicht. Der heutige § 556g Abs. 2 BGB verlangt nur, dass Du den Verstoß rügst. Zahlen helfen aber, den Anspruch später durchzusetzen, etwa die Berechnung anhand des Mietspiegels. Wichtig ist der Bezug auf eine vorvertragliche Auskunft des Vermieters, wenn er Dir eine Ausnahme mitgeteilt hat. Für Verträge bis Ende 2018 ist eine qualifizierte Rüge mit Tatsachen nötig.
Gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg?
Nach der Pressemitteilung des Senats vom 25.11.2025 gilt die neu erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung ab 01.01.2026 flächendeckend im gesamten Stadtgebiet und bis 31.12.2029. Länger darf eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB nicht laufen. Für Deinen Vertrag kommt es darauf an, ob er während der Geltung einer Verordnung abgeschlossen wurde und keine Ausnahme nach §§ 556e, 556f BGB greift.
Muss die Rüge bei einer Staffelmiete wiederholt werden?
Für Verträge nach altem Recht nicht. Der BGH hat am 30.03.2022 (VIII ZR 279/21) entschieden, dass eine nach § 556g Abs. 2 BGB in der alten Fassung erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fortwirkt. Bei einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse nach § 557a Abs. 4 BGB für jede einzelne Staffel. Ob jede neue Staffel die zulässige Miete überschreitet, solltest Du deshalb gesondert prüfen.
Kann ich einen Dienstleister mit der Rüge beauftragen?
Das ist möglich. Der BGH hat am 27.11.2019 (VIII ZR 285/18) entschieden, dass ein registrierter Inkassodienstleister Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend machen darf, einschließlich Rüge und Auskunftsverlangen. Prüfe bei einer Rüge nach der Mietpreisbremse die Vertragsbedingungen genau, insbesondere die vereinbarte Vergütung. Alternativ kannst Du selbst rügen, einen Mieterverein einschalten oder anwaltlich beraten lassen.
Kann der Vermieter nach einer Rüge kündigen?
Die Rüge nach der Mietpreisbremse selbst ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters braucht nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung. Wer sein Recht aus § 556g BGB geltend macht, verletzt keine Pflicht. Riskant wird es nur, wenn Du eigenmächtig Miete kürzt und sich die Kürzung später als unberechtigt erweist; dann drohen Rückstände.
Quellen
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