Mietrecht Hamburg

Ja. Nach der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 gilt das gesamte Stadtgebiet vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete deshalb höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen gelten für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Der Hamburger Mietenspiegel 2025 nennt eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro je Quadratmeter, Stichtag 1. April 2025. Das ist ein Durchschnitt über den erfassten Wohnungsbestand, nicht die Miete Deiner Wohnung. Für sie zählt das passende Feld nach Baujahr, Größe und Wohnlage mit seiner Spanne. Laut Behörde stiegen die Mittelwerte in 51 von 90 Feldern. Neuvertragsmieten auf Immobilienportalen sind damit nicht vergleichbar.

Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Hamburger Kappungsgrenzenverordnung). Außerdem muss die Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwerts (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO). Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung im Mietvertrag ändert daran nichts, weil die Zuständigkeit ausschließlich ist. Im Mietrecht Hamburg gibt es mehrere Amtsgerichte, maßgeblich ist also die Adresse der Wohnung. Über eine Berufung entscheidet das Landgericht Hamburg.

Menschen mit niedrigem Einkommen können sich an die Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA) wenden. Dort ist eine Beratung nur mit Termin möglich. In Hamburg ersetzt diese öffentliche Rechtsberatung die Beratungshilfe nach dem Beratungshilfegesetz (§ 12 Abs. 1 BerHG). Daneben beraten Mietervereine ihre Mitglieder, und Anwaltskanzleien beraten im Mietrecht gegen Vergütung oder auf Kosten einer Rechtsschutzversicherung.

In Hamburg zehn Jahre. Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber bundesweit erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Hamburg hat diese Frist per Kündigungsschutzfristverordnung auf zehn Jahre verlängert; die Verordnung gilt bis 31.08.2033. Die Frist beginnt mit der Veräußerung, nicht mit der Umwandlung.

Ja, wenn die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt und Du den Verstoß rügst (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügst Du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kannst Du die zu viel gezahlte Miete grundsätzlich ab Beginn zurückverlangen. Rügst Du später oder nach Ende des Mietverhältnisses, bekommst Du nur die nach Zugang der Rüge fällige Miete zurück.

Die Einstufung Deiner Adresse ergibt sich aus dem Wohnlagenverzeichnis, das die Stadt zum Mietenspiegel veröffentlicht. Für den Mietenspiegel 2025 wurden nach Angaben der Behörde rund 2.400 Wohnlagen neu eingestuft. Ist Deine Adresse betroffen, kann sich das Mietenspiegelfeld gegenüber früheren Jahren ändern. Prüfe deshalb bei jeder Mieterhöhung, ob der Vermieter die aktuelle Fassung und die richtige Wohnlage zugrunde gelegt hat.

Er ist ein qualifizierter Mietspiegel. Wird er wie vorgeschrieben alle zwei Jahre angepasst, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Im Mietrecht Hamburg kann diese Vermutung im Prozess widerlegt werden, sie verschiebt aber die Beweislast. Enthält der Mietenspiegel Werte für Deine Wohnung, muss der Vermieter sie in jedem Erhöhungsverlangen mitteilen, auch wenn er sich auf Vergleichswohnungen stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der Stichtag der Datenerhebung, beim Mietenspiegel 2025 der 1. April 2025. Bleibt die Anpassung aus, entfällt die gesetzliche Vermutung, der Mietspiegel kann aber weiter als einfacher Mietspiegel herangezogen werden (§ 558a Abs. 4 BGB).

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Vertragsbeginn auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete und wird zivilrechtlich über Rüge und Rückforderung durchgesetzt (§§ 556d, 556g BGB). Mietpreisüberhöhung und Mietwucher sind dagegen Ordnungswidrigkeit beziehungsweise Straftat. Die Ordnungswidrigkeit steht in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, Mietwucher in § 291 StGB. Beide verlangen zusätzlich, dass ein geringes Angebot an Wohnungen (§ 5 WiStG) oder eine Schwächelage des Mieters (§ 291 StGB) ausgenutzt wird.