Vermieter reagiert nicht
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt „Vermieter reagiert nicht“ beschreibt die Lage, in der ein Vermieter auf Mängelanzeigen, Fristsetzungen oder Anfragen schweigt. Seine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt bestehen, und bei einem Mangel mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 BGB). Nach Verzug darfst Du den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Inhalt 4 Abschnitte
Welche Pflichten hat der Vermieter, auch wenn er schweigt?
Der Vermieter muss Dir die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit so erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Instandhaltungspflicht des Vermieters läuft nicht ab: Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09).
Ist die Wohnung mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch für die Zeit, in der die Tauglichkeit beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Voraussetzung für Deine Rechte ist aber, dass er von dem Mietmangel weiß. Zeigst Du ihn nicht unverzüglich an, verlierst Du Minderung und Schadensersatz, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).
Vermieter reagiert nicht: Wie gehst Du Schritt für Schritt vor?
Halte alles nachweisbar fest und geh in dieser Reihenfolge vor:
- Mangel schriftlich anzeigen, mit Datum, Fotos und genauer Beschreibung. Bewahre einen Zugangsnachweis auf.
- Angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Bei einem Heizungsausfall im Winter ist sie kürzer als bei einem tropfenden Wasserhahn.
- Miete unter Vorbehalt oder gemindert zahlen. Die Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels.
- Zusätzlich einen Teil zurückhalten, solange der Mangel besteht.
Beim letzten Schritt gibt es Grenzen. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 320 BGB besteht erst für Mieten, die nach der Mängelanzeige fällig werden (BGH, Versäumnisurteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09). Es ist neben der Minderung zeitlich und der Höhe nach begrenzt (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14).
Vermieter reagiert nicht: Darfst Du den Mangel selbst beseitigen lassen?
Ja, aber nur unter zwei Voraussetzungen. Nach § 536a Abs. 2 BGB kannst Du den Mangel selbst beseitigen und die erforderlichen Kosten verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (Nr. 1) oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist (Nr. 2). Verzug tritt in der Regel erst nach einer Mahnung ein (§ 286 Abs. 1 BGB), bei ernsthafter Verweigerung auch ohne (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Ohne Verzug und ohne Notlage gibt es weder Aufwendungsersatz nach § 539 Abs. 1 BGB noch Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06). Das gilt für jede Ersatzvornahme durch den Mieter.
Was gilt bei Kaution, Nebenkosten und Kündigung?
Bei der Mietkaution hat der Vermieter nach Mietende eine angemessene Prüfungsfrist; je nach Einzelfall können auch mehr als sechs Monate angemessen sein, und für eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung darf er einen Teil bis zur Abrechnung einbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die Nebenkostenabrechnung muss er spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter wirkt mit Zugang (§ 130 Abs. 1 BGB), eine Bestätigung des Vermieters brauchst Du nicht. Bleibt ein erheblicher Mangel trotz Frist bestehen, kommt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB in Betracht, in der Regel erst nach erfolglosem Fristablauf (§ 543 Abs. 3 BGB). Klagen gehören vor das zuständige Gericht im Mietrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (BGH VIII ZR 104/09).
- Ohne unverzügliche Mängelanzeige verlierst Du nach § 536c Abs. 2 BGB Rechte, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte.
- Selbst reparieren lassen und Ersatz verlangen darfst Du nur bei Verzug oder Notlage (§ 536a Abs. 2 BGB, BGH VIII ZR 222/06).
- Ein Zurückbehaltungsrecht besteht erst für Mieten, die nach der Anzeige fällig werden, und ist begrenzt (BGH VIII ZR 330/09 und VIII ZR 19/14).
- Deine Kündigung wirkt mit Zugang (§ 130 Abs. 1 BGB), eine Bestätigung ist nicht nötig.
Häufige Fragen (10)
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter nicht reagiert?
Setze ihm schriftlich eine angemessene Frist und dokumentiere den Zugang. Danach kannst Du je nach Fall die Miete mindern, einen begrenzten Teil zurückhalten, nach Verzug selbst reparieren lassen oder auf Instandsetzung klagen. Welcher Weg passt, hängt von der Schwere des Problems ab. Mietervereine und Anwälte für Mietrecht helfen bei der Einordnung.
Heizung kaputt und der Vermieter reagiert nicht: Was nun?
Zeige den Ausfall sofort an und setze eine kurze Frist. Ein Heizungsausfall im Winter ist ein erheblicher Mangel; die Miete mindert sich nach § 536 Abs. 1 BGB, solange er besteht. Kommt der Vermieter nach Mahnung nicht, darfst Du nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB einen Fachbetrieb beauftragen und die erforderlichen Kosten zurückverlangen. Bewahre Rechnung und Schriftverkehr auf.
Darf ich die Miete kürzen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Bei einem Mangel ja, denn die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Vermieter reagiert nicht: Das ist dafür nicht entscheidend, wohl aber Deine Anzeige. Die Höhe musst Du schätzen; eine zu hohe Kürzung kann zu Zahlungsrückständen führen. Viele Mieter zahlen deshalb unter Vorbehalt weiter und klären die Minderung später.
Vermieter reagiert nicht auf meine Kündigung: Ist sie trotzdem wirksam?
Ja, wenn sie formgerecht und rechtzeitig zugegangen ist. Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung und wird nach § 130 Abs. 1 BGB mit Zugang wirksam; eine Bestätigung brauchst Du nicht. Für Wohnraum ist die schriftliche Form mit Unterschrift nötig (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Vermieter reagiert nicht, entscheidend ist dann, dass Du den Zugang beweisen kannst, etwa durch einen Boten.
Vermieter reagiert nicht auf meine Kautionsrückforderung: Wie lange darf er warten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zu, die je nach Einzelfall auch mehr als sechs Monate betragen kann (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Steht eine Nebenkostennachzahlung aus, darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung behalten. Den Rest kannst Du anmahnen und notfalls einklagen.
Welche Frist muss ich dem Vermieter zur Mängelbeseitigung setzen?
Eine angemessene, die sich nach Dringlichkeit und Aufwand richtet. Das Gesetz nennt keine Tageszahl. Bei Notfällen wie Wasserrohrbruch oder Heizungsausfall im Winter kann sie sehr kurz sein, bei kleineren Mängeln darf sie länger ausfallen. Ist die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung nötig, erlaubt § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB das Handeln auch ohne Verzug.
Vermieter reagiert nicht auf meinen Einwand gegen die Nebenkostenabrechnung: Was gilt?
Dein Einwand bleibt wirksam, auch wenn keine Antwort kommt. Wichtig ist, dass Du ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhebst (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB); danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen. Formuliere konkret, welche Position Du beanstandest, und verlange Einsicht in die Belege. Eine strittige Nachzahlung kann der Vermieter dann einklagen.
Kann ich bei Schimmel selbst einen Handwerker beauftragen?
Nur wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder ein Notfall vorliegt (§ 536a Abs. 2 BGB). Sonst bleibst Du auf den Kosten sitzen (BGH, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06). Bei Schimmel ist zudem oft streitig, ob Bausubstanz oder Lüftungsverhalten die Ursache ist. Ein Gutachten oder ein Beweissicherungsverfahren kann dann sinnvoller sein als eine schnelle Eigenreparatur.
Vermieter antwortet nicht auf meine Anfrage zur Untervermietung: Darf ich trotzdem untervermieten?
Nein, Schweigen ist keine Erlaubnis. Nach § 553 Abs. 1 BGB kannst Du die Erlaubnis verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil der Wohnung zu überlassen. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sogar eine Kündigung. Bleibt der Vermieter stumm, ist eine Klage auf Erteilung der Erlaubnis möglich.
Vermieter reagiert nicht auf ein Anwaltsschreiben: Wie geht es weiter?
Der Vermieter reagiert nicht, dann bleibt meist der Weg zum Gericht. Zuständig für Streit aus einem Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Je nach Ziel kommt eine Klage auf Mangelbeseitigung, auf Rückzahlung der Kaution oder auf Feststellung der Minderung in Betracht. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein kann die Kosten übernehmen.
Quellen
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