Kündigung im Gewerbemietrecht

Das hängt vom Vertrag ab. Das Gesetz schreibt für die Kündigung von Geschäftsräumen keine Form vor, weil § 578 BGB nicht auf § 568 BGB verweist. Enthält der Vertrag eine Schriftformklausel, genügt nach § 127 Abs. 2 BGB im Zweifel auch die telekommunikative Übermittlung, etwa per E-Mail, wenn nicht ein anderer Wille anzunehmen ist. Verlangt der Vertrag ausdrücklich ein unterschriebenes Original, reicht die E-Mail nicht. Sichere bei einer Kündigung im Gewerbemietrecht in jedem Fall den Zugangsnachweis.

Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht wegen Geschäftsaufgabe gibt es nicht. Das wirtschaftliche Risiko, die Räume zu nutzen, trägt der Mieter. Bei einem unbefristeten Vertrag bleibt die Frist des § 580a Abs. 2 BGB, bei einem befristeten Vertrag läuft er bis zum Ende weiter. Ausweg kann eine Nachmieterklausel, eine Untervermietung mit Erlaubnis oder ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter sein.

Nicht wie bei Wohnraum. Die Regeln über das berechtigte Interesse (§ 573 BGB) und den Widerspruch wegen Härte (§ 574 BGB) gehören nicht zu den Vorschriften, auf die § 578 BGB für Geschäftsräume verweist. Der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag deshalb ohne Grund mit der gesetzlichen Frist kündigen. Schutz bieten nur lange Laufzeiten, Optionsrechte oder vertragliche Kündigungsbeschränkungen.

Der Vertrag geht auf die Erben über. Nach § 580 BGB können aber sowohl die Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Für Geschäftsräume gilt dann die Quartalsfrist des § 580a Abs. 2 BGB, das ergibt sich aus § 580a Abs. 4 BGB. Ist eine GmbH Mieterin, ändert der Tod eines Gesellschafters am Vertrag nichts.

Nicht wegen des Verkaufs. Nach § 566 BGB, der über § 578 BGB auch für Geschäftsräume gilt, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Ein befristeter Vertrag läuft deshalb weiter. Ein unbefristeter Vertrag kann vom neuen Eigentümer allerdings wie vom alten mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden, weil es keinen Kündigungsschutz gibt.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn Du für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug bist, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Anders als bei Wohnraum gilt die Grenze von mehr als einer Monatsmiete aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht. Was „nicht unerheblich“ ist, entscheidet im Streit das Gericht.

Im Gewerbemietrecht nur eingeschränkt. Zahlst Du den Rückstand vollständig, bevor die Kündigung zugeht, ist sie nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Nach Zugang hilft eine Zahlung nicht mehr; die Schonfrist von zwei Monaten nach Klageerhebung gibt es nur für Wohnraum (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Unwirksam wird die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nur, wenn Du unverzüglich mit einer bestehenden Gegenforderung aufrechnest.

Möglicherweise. Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert und in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt. Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse, also auch für Geschäftsräume. Gewerbemietverträge können dieses Recht einschränken; ob das wirksam ist, hängt von der Klausel ab.

Für die ordentliche Kündigung nein, weder als Mieter noch als Vermieter. Bei einer fristlosen Kündigung schreibt das Gesetz für Geschäftsräume ebenfalls keine Begründung im Schreiben vor, weil § 569 Abs. 4 BGB nur für Wohnraum gilt. Der wichtige Grund muss aber tatsächlich vorliegen und im Streit bewiesen werden. Ihn im Schreiben zu nennen, schafft Klarheit und vermeidet Streit über nachgeschobene Gründe.

Ja, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). In der Regel musst Du dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt und gesundheitsgefährdend, gilt nach § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB auch § 569 Abs. 1 BGB. Prüfe vorher, ob ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss eingreift.