Heizungsausfall
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ein Heizungsausfall liegt vor, wenn die Heizung Deiner Mietwohnung ganz oder teilweise nicht funktioniert. Rechtlich ist das ein Mietmangel: Nach § 536 Abs. 1 BGB mindert sich die Miete kraft Gesetzes, solange die Tauglichkeit beeinträchtigt ist. Den Ausfall musst Du dem Vermieter unverzüglich anzeigen, sonst können Rechte entfallen (§ 536c BGB).
Inhalt 4 Abschnitte
Was bedeutet ein Heizungsausfall rechtlich?
Der Vermieter muss Dir die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu einer beheizbaren Wohnung gehört eine funktionierende Heizung. Fällt sie aus oder heizt sie zu schwach, ist das ein Mietmangel. Die Reparatur ist Sache des Vermieters, siehe Instandhaltungspflicht des Vermieters.
Welche Raumtemperatur geschuldet ist, legt kein Gesetz fest. Maßgeblich sind der Mietvertrag und, wenn er nichts regelt, die Umstände des Einzelfalls. Siehe Mindesttemperatur in der Wohnung.
Was solltest Du bei einem Heizungsausfall sofort tun?
Bei einem Heizungsausfall informierst Du zuerst den Vermieter. Nach § 536c Abs. 1 BGB musst Du einen Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt Du das, haftest Du für Folgeschäden, und soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, verlierst Du Minderung, Schadensersatz und das Recht zur fristlosen Kündigung ohne Fristsetzung (§ 536c Abs. 2 BGB). Melde den Heizungsausfall per E-Mail und notiere die Raumtemperaturen.
Nach § 536a Abs. 2 BGB kannst Du den Mangel beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder wenn die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist, etwa wenn bei Frost Leitungen einfrieren könnten. Reagiert niemand, hilft der Beitrag Vermieter reagiert nicht.
Wie stark darfst Du die Miete mindern?
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, Du musst sie nicht erklären (§ 536 Abs. 1 BGB). Sie gilt ab dem Mangel, nicht erst ab der Anzeige, es sei denn, der Vermieter konnte mangels Anzeige nicht abhelfen. Berechnet wird die Minderung von der Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
Einen festen Prozentsatz für den Heizungsausfall nennt das Gesetz nicht. Er hängt von Jahreszeit, Dauer und Umfang ab, eine Minderungstabelle liefert nur Anhaltspunkte. Vorsicht bei zu hohen Abzügen: Ist die Fehleinschätzung bei verkehrsüblicher Sorgfalt erkennbar, bleibt es beim Zahlungsverzug. Im Fall BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11 hatte die fristlose Kündigung der Vermieterinnen deshalb Bestand. Eine Alternative ist die Zahlung unter Vorbehalt; auch das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ist begrenzt.
Wann kommen Kündigung oder Schadensersatz in Betracht?
Bleibt die Wohnung nach einem Heizungsausfall trotz Frist kalt, kannst Du fristlos kündigen. Wichtiger Grund ist der Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). In der Regel ist vorher eine erfolglose Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist nach § 569 Abs. 1 BGB ebenfalls ein wichtiger Grund. Siehe fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Schadensersatz, etwa für Heizlüfter, gibt es bei einem Heizungsausfall nach § 536a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist.
Eine Ausnahme gilt bei Bauarbeiten: Beruht die Beeinträchtigung auf einer energetischen Modernisierung, bleibt eine Minderung der Tauglichkeit drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Heizungsausfall ist ein Mietmangel; die Miete mindert sich kraft Gesetzes ab dem Mangel (§ 536 Abs. 1 BGB).
- Den Ausfall musst Du unverzüglich anzeigen, sonst entfallen Rechte, soweit der Vermieter nicht abhelfen konnte (§ 536c BGB).
- Selbst reparieren lassen und Kosten verlangen darfst Du bei Verzug des Vermieters oder bei Notmaßnahmen (§ 536a Abs. 2 BGB).
- Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet (BGH, 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
- Eine vermeidbar überhöhte Minderung kann zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen (BGH, 11.07.2012, VIII ZR 138/11).
Häufige Fragen (11)
Welche Rechte habe ich als Mieter bei einem Heizungsausfall?
Du kannst die Reparatur verlangen, die Miete ist kraft Gesetzes gemindert und Du hast unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz. Bei Verzug des Vermieters darfst Du den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bleibt die Wohnung trotz Frist kalt, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Voraussetzung für alles ist eine unverzügliche Mängelanzeige.
Was tun, wenn die Heizung ausgefallen ist und der Vermieter nicht erreichbar ist?
Versuche Vermieter, Hausverwaltung und gegebenenfalls den Hausmeister nachweisbar zu erreichen, etwa per E-Mail und Telefon mit Notiz. Droht ein Schaden an der Mietsache, etwa Frost in den Leitungen, darfst Du nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB sofort einen Fachbetrieb beauftragen und die erforderlichen Kosten verlangen. Bei bloßer Unannehmlichkeit solltest Du dagegen zunächst eine kurze Frist setzen.
Ab wann darf ich bei einem Heizungsausfall die Miete mindern?
Ab dem Zeitpunkt des Heizungsausfalls. Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch ein, eine Erklärung ist nicht nötig. Hast Du den Ausfall aber nicht angezeigt und konnte der Vermieter deshalb nicht reagieren, entfällt die Minderung für diesen Zeitraum (§ 536c Abs. 2 BGB). Melde den Ausfall deshalb sofort und behalte einen Nachweis über die Meldung.
Wie viel Prozent Mietminderung bei Heizungsausfall?
Einen festen Satz gibt es nicht. Die Höhe hängt davon ab, wie stark und wie lange die Wohnung beeinträchtigt ist und in welcher Jahreszeit. Ein Totalausfall im Winter wiegt schwerer als eine schwache Heizleistung im Herbst. Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete (BGH, VIII ZR 347/04). Weil Fehleinschätzungen riskant sind, empfiehlt sich eine Zahlung unter Vorbehalt.
Darf ich bei Heizungsausfall einen Handwerker selbst beauftragen?
Nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss mit der Beseitigung in Verzug sein, in der Regel nach Mängelanzeige und Ablauf einer angemessenen Frist, oder die sofortige Reparatur muss zur Erhaltung der Mietsache notwendig sein. Dann kannst Du Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ohne diese Voraussetzungen bleibst Du womöglich auf den Kosten sitzen.
Muss der Vermieter Heizlüfter stellen oder die Stromkosten übernehmen?
Eine ausdrückliche Pflicht zum Stellen von Heizlüftern enthält das Gesetz nicht. Mehrkosten für Strom können aber ein Schaden sein, den der Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB ersetzen muss, wenn er den Ausfall zu vertreten hat oder mit der Reparatur in Verzug ist. Notiere bei einem Heizungsausfall Zählerstände vor und nach dem Einsatz und hebe Kaufbelege auf.
Kann ich bei Heizungsausfall ins Hotel gehen und die Kosten verlangen?
Nur in Ausnahmefällen. Hotelkosten können als Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB ersatzfähig sein, wenn der Vermieter in Verzug ist oder den Mangel zu vertreten hat und die Wohnung tatsächlich nicht bewohnbar war. Sie müssen außerdem angemessen sein. Kläre das wenn möglich vorher mit dem Vermieter ab und dokumentiere Temperaturen und Kontaktversuche.
Kann ich wegen einer kaputten Heizung fristlos kündigen?
Ja, wenn der Vermieter trotz Frist keine Abhilfe schafft. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erlaubt die fristlose Kündigung, wenn Dir der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird; vorher ist in der Regel eine Frist zur Abhilfe nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Führt die Kälte zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung, kommt zusätzlich § 569 Abs. 1 BGB in Betracht.
Darf ich die Miete bei Heizungsausfall ganz zurückhalten?
Nur sehr begrenzt. Neben der Minderung kannst Du einen Teil der geminderten Miete zurückhalten, um Druck auf die Reparatur auszuüben. Der BGH hat dieses Recht aber zeitlich und betragsmäßig begrenzt (Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Wer pauschal die ganze Miete einbehält, riskiert einen Zahlungsrückstand und im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung.
Gibt es eine gesetzliche Heizperiode?
Nein. Weder das BGB noch eine Bundesverordnung legen einen festen Zeitraum fest, in dem geheizt werden muss. Maßgeblich ist, ob die Wohnung bei der jeweiligen Außentemperatur vertragsgemäß nutzbar ist. Manche Mietverträge nennen Heizzeiten oder Mindesttemperaturen; solche Klauseln dürfen Dich aber nicht unangemessen benachteiligen. Auch außerhalb der kalten Monate kann ein Heizungsausfall ein Mangel sein.
Was gilt, wenn die Heizung wegen Modernisierungsarbeiten ausfällt?
Dient die Maßnahme einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB, bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Für andere Bauarbeiten gilt diese Ausnahme nicht. Ob sie bei einem vollständigen Ausfall der Heizung im Winter greift, hängt vom Einzelfall ab. Der Vermieter muss Modernisierungen zudem vorher ankündigen.
Quellen
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