Instandhaltungspflicht des Vermieters

Alles, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört und ohne Dein Verschulden kaputtgeht. Dazu zählen Heizung, Warmwasser, Elektrik, Fenster, Türen, Sanitäranlagen und mitvermietete Geräte wie eine Einbauküche. Ausgenommen sind Schäden, die Du schuldhaft verursacht hast, und Kosten, die wirksam über eine Kleinreparaturklausel auf Dich übertragen wurden. Was mitvermietet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und der Übergabe.

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter muss in angemessener Zeit handeln, und was angemessen ist, hängt von der Dringlichkeit ab. Ein Heizungsausfall im Winter oder ein Wasserrohrbruch verlangt eine sofortige Reaktion, ein klemmender Rollladen erlaubt mehr Zeit. Setze ihm eine konkrete Frist. Lässt er sie verstreichen, gerät er in Verzug, und Du kannst weitere Rechte geltend machen.

Nur wenn sie mitvermietet ist, greift die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gehört die Waschmaschine laut Vertrag oder Übergabeprotokoll zur Wohnung, ist sie Teil der Mietsache, und der Vermieter muss sie instand halten. Steht sie dort nur, weil der Vormieter sie zurückgelassen hat, kommt es auf die Absprache bei der Übernahme an. Deine eigene Maschine reparierst Du selbst. Ob eine Kleinreparaturklausel die Kosten kleiner Reparaturen erfasst, hängt von ihrem Wortlaut ab.

Dann trägst Du die Kosten. Die Erhaltungspflicht des Vermieters endet dort, wo Du die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitest und den Schaden zu vertreten hast. Das betrifft etwa ein beim Umzug zerbrochenes Waschbecken. Normale Abnutzung zählt nicht dazu (§ 538 BGB). Ob Deine private Haftpflichtversicherung zahlt, hängt davon ab, ob ihr Tarif Mietsachschäden einschließt.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters lässt sich bei Wohnraum nicht vollständig ausschließen. Eine Klausel, die dem Mieter sämtliche Reparaturen auferlegt, benachteiligt ihn unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam. Zulässig sind begrenzte Kleinreparaturklauseln und unter Voraussetzungen die Übertragung der Schönheitsreparaturen. Das Recht zur Mietminderung lässt sich bei Wohnraum nach § 536 Abs. 4 BGB ohnehin nicht zum Nachteil des Mieters einschränken.

Ja, soweit Du sie mitbenutzen darfst. Treppenhaus, Aufzug, Kellerräume, Hof und Zugänge gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn der Vertrag oder die Hausordnung ihre Nutzung vorsieht. Fällt etwa der Aufzug in einem Haus mit Mietwohnungen in den oberen Etagen dauerhaft aus, kann das ein Mangel Deiner Wohnung sein. Die Kosten der laufenden Wartung können als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturen dagegen nicht.

Nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB, also bei Verzug des Vermieters oder wenn die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Wer vorher eigenmächtig handelt, bekommt die Kosten nach der Rechtsprechung des BGH nicht ersetzt. Willst Du mit dem Erstattungsanspruch gegen die Miete aufrechnen, musst Du das nach § 556b Abs. 2 BGB mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform ankündigen.

Nicht automatisch. Nach dem BGH richtet sich die Instandhaltungslast nach dem Zustand bei Übergabe, also auch nach einem unrenovierten Zustand. Verschlechtert sich dieser wesentlich, kannst Du eine Renovierung verlangen, musst Dich aber in der Regel an der Hälfte der Kosten beteiligen (Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Der Vermieter kann umgekehrt verlangen, dass Du Dich an den Kosten beteiligst, wenn er den frisch renovierten Zustand herstellt.

Instandhaltung erhält oder stellt den bisherigen Zustand wieder her, Modernisierung verbessert ihn darüber hinaus, etwa durch Energieeinsparung oder bessere Ausstattung. Die Kosten der Instandhaltung trägt der Vermieter allein. Bei einer Modernisierung kann er unter den Voraussetzungen des § 559 BGB die Miete erhöhen. Ersetzt er ein abgenutztes Bauteil durch ein moderneres, gehören die ohnehin fälligen Erhaltungskosten nach § 559 Abs. 2 BGB nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Während des laufenden Mietverhältnisses gar nicht. Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch auf Mangelbeseitigung unverjährbar ist, solange die Mietzeit läuft (Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09). Anders sieht es bei Geldansprüchen aus: Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, etwa nach einer berechtigten Ersatzvornahme, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.