Untervermietung über Airbnb

Nur mit Erlaubnis des Vermieters, denn jede Überlassung an Dritte braucht sie (§ 540 Abs. 1 BGB). Eine früher erteilte allgemeine Untermieterlaubnis reicht für Feriengäste in der Regel nicht (BGH VIII ZR 210/13). In Hamburg kommen öffentlich-rechtliche Pflichten hinzu: Registrierung mit Wohnraumschutznummer und gegebenenfalls eine Genehmigung wegen Zweckentfremdung. Kläre bei der Untervermietung über Airbnb beides, bevor Du ein Inserat veröffentlichst.

In der Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen kann, eine allgemeine Untervermietungserlaubnis umfasse die tageweise Vermietung an Touristen (VIII ZR 210/13). Im Fall hatte der Mieter eine Erlaubnis ohne Prüfung der Untermieter, wollte aber Feriengäste aufnehmen. Willst Du an Touristen vermieten, brauchst Du eine ausdrückliche Zustimmung dafür, am besten schriftlich.

Bei Untervermietung über Airbnb kann er das, wenn Du die Wohnung unbefugt Dritten überlässt und dadurch seine Rechte erheblich verletzt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Vorher muss er in der Regel abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB). Stellst Du die Vermietung nach der Abmahnung nicht ein, steigt das Risiko deutlich. Vermieter können zusätzlich ordentlich wegen schuldhafter Pflichtverletzung kündigen; so war es im Fall VIII ZR 228/23, in dem der Mieter räumen musste.

Für die eigene Hauptwohnung gilt im Zweifel keine Zweckentfremdung, wenn die andere Nutzung höchstens acht Wochen im Kalenderjahr dauert oder weniger als die Hälfte der Wohnfläche betrifft (§ 9 Abs. 2 Satz 4 und 5 HmbWoSchG). Die Registrierungspflicht mit Wohnraumschutznummer gilt trotzdem. Mietrechtlich bleibt es bei der Erlaubnis des Vermieters, unabhängig von der Zahl der Tage. Eine Zweitwohnung fällt nicht unter diese Ausnahme für die Hauptwohnung.

Das ist die Registrierungsnummer, die Hamburg Gastgebern für die kurzfristige Vermietung von Unterkünften zuteilt. Grundlage sind § 13 Abs. 5 und 6 HmbWoSchG und die EU-Verordnung 2024/1028. Du registrierst Dich über das Portal der Behörde, legst die geforderten Informationen vor und bekommst die Nummer automatisch. Sie muss im Angebot gut sichtbar stehen. Wer sie nicht oder falsch angibt, handelt ordnungswidrig (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 9 HmbWoSchG).

Bis zu 500.000 Euro. So hoch ist der Rahmen für Ordnungswidrigkeiten nach § 15 Abs. 3 HmbWoSchG. Erfasst sind unter anderem die Zweckentfremdung ohne Genehmigung, fehlende oder falsche Wohnraumschutznummern und das Anbieten oder Bewerben einer genehmigungspflichtigen Ferienvermietung ohne Genehmigung (§ 15 Abs. 1 und 2 HmbWoSchG). Die konkrete Höhe legt die Behörde im Einzelfall fest. Mietrechtliche Folgen wie eine Kündigung kommen unabhängig davon hinzu.

Ja. Überlässt Du die Wohnung einem Dritten, musst Du ein Verschulden des Gastes beim Gebrauch vertreten, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Überlassung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Für den Vermieter bist also Du der Ansprechpartner, nicht der Gast. Ob eine Versicherung der Plattform oder Deine Haftpflichtversicherung einspringt, hängt von den jeweiligen Bedingungen ab. Prüfe das vor der ersten Buchung.

Mietrechtlich brauchst Du auch dafür die Erlaubnis. Einen Anspruch darauf gibt § 553 Abs. 1 BGB, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht und nur ein Teil der Wohnung betroffen ist. Der Wunsch, Kosten zu senken, ist ein solches Interesse, ein Gewinn darüber hinaus nicht (BGH VIII ZR 228/23). Der Vermieter kann ablehnen, wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist, etwa bei ständig wechselnden Gästen.

Ja, wenn ihm die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Dann darf er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Du der Erhöhung zustimmst (§ 553 Abs. 2 BGB). Im Fall VIII ZR 210/13 hatte die Vermieterin einen Zuschlag von 13 Euro monatlich erhoben. Eine Vereinbarung, die Dich schlechter stellt als § 553 BGB, ist nach dessen Absatz 3 unwirksam.

Dann kann der Vermieter das als fortgesetzte Pflichtverletzung werten. Im Fall VIII ZR 210/13 war das Angebot nach den Abmahnungen erneut auf einer Vermittlungsseite abrufbar; der Mieter behauptete, das sei ohne sein Zutun geschehen. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache zur weiteren Klärung zurück. Lösche nach einer Abmahnung deshalb alle Inserate vollständig, sichere einen Nachweis darüber und teile das dem Vermieter schriftlich mit.