Ungeziefer in der Wohnung

Zuständig für die Beseitigung ist in der Regel der Vermieter, weil er die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand erhalten muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Deine Aufgabe ist es, den Befall sofort zu melden. Stammt die Ursache nachweislich aus Deinem Bereich, etwa durch eingeschleppte Gebrauchtmöbel, kann der Vermieter die Kosten von Dir ersetzt verlangen. Kleine Vorsorge im Alltag, also Lebensmittel verschlossen lagern und Müll regelmäßig entsorgen, bleibt trotzdem Deine Sache.

Dokumentiere den Befall mit Fotos, Datum und Fundorten. Dann informierst Du den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich, am besten per Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung, und setzt eine Frist zur Abhilfe. Bekämpfe einen größeren Befall nicht auf eigene Faust mit starken Mitteln, bevor der Vermieter reagieren konnte. Sonst wird später schwer nachweisbar, wie groß der Befall war und woher er kam.

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Gerichte setzen die Minderung je nach Einzelfall fest, etwa danach, ob nur der Keller oder auch Küche und Schlafzimmer betroffen sind und wie lange der Befall andauert. Tabellen aus dem Internet geben nur Anhaltspunkte aus einzelnen Urteilen. Wer eine Quote wählt, trägt das Risiko, falsch zu liegen. Deshalb ist es oft sicherer, unter Vorbehalt voll zu zahlen und die Minderung nachträglich zurückzufordern.

In der Regel ja, wenn die Ursache nicht in Deinem Verantwortungsbereich liegt. Der Kammerjäger dient der Mangelbeseitigung, die zu den Pflichten des Vermieters gehört. Bestreitet der Vermieter seine Verantwortung, muss er beweisen, dass der Befall aus Deinem Obhutsbereich stammt (BGH, Versäumnisurteil vom 01.03.2000, XII ZR 272/97). Beauftragst Du selbst einen Schädlingsbekämpfer, bekommst Du die Kosten nach § 536a Abs. 2 BGB nur ersetzt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war.

Nur unter Voraussetzungen. § 2 Nr. 9 BetrKV nennt die Kosten der Ungezieferbekämpfung zwar als Betriebskosten. Umlegen darf der Vermieter sie aber nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB) und es sich um laufend entstehende Kosten handelt (§ 1 Abs. 1 BetrKV), etwa eine regelmäßige vorbeugende Kontrolle. Eine einmalige Bekämpfung eines akuten Befalls gehört in der Regel zur Instandhaltung und damit zu den Kosten des Vermieters.

Das kann möglich sein, wenn der Vermieter den Befall trotz Anzeige und angemessener Frist nicht beseitigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB). Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung kommt auch § 569 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Kündigung muss den Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Wer ohne tragfähigen Grund fristlos kündigt und auszieht, riskiert Mietforderungen bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist. Eine Prüfung vor dem Auszug ist deshalb sinnvoll.

Ja, § 536c Abs. 1 BGB verlangt eine unverzügliche Anzeige, also ohne schuldhaftes Zögern. Unterlässt Du sie, haftest Du für Schäden, die dadurch entstehen, dass sich der Befall ausbreitet. Außerdem verlierst Du Minderung, Schadensersatz und das Recht zur fristlosen Kündigung ohne Abhilfefrist, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht helfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Eine kurze E-Mail mit Fotos genügt als Nachweis meist besser als ein Anruf.

Für Dich als Mieter ändert das wenig. Dein Vertragspartner ist Dein Vermieter, und er schuldet Dir eine mangelfreie Wohnung, egal woher das Ungeziefer in der Wohnung kommt. Er muss sich darum kümmern, dass auch die Nachbarwohnung oder der Schacht behandelt wird. Ob er beim Nachbarn oder dessen Vermieter Rückgriff nehmen kann, ist seine Sache. Deine Minderung hängt nicht davon ab, ob er dort Erfolg hat.

Eine vollständige Befreiung von der Miete sieht § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB nur vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung ganz aufgehoben ist. Bei einem gewöhnlichen Befall ist das selten der Fall. Daneben darf der Mieter einen Teil der geminderten Miete zurückhalten, um Druck auszuüben, aber nach der Rechtsprechung nur begrenzt in Höhe und Dauer (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Zu viel einzubehalten kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen.

Allein der Befall ist kein Kündigungsgrund gegen Dich. Anders kann es liegen, wenn Du ihn durch eine erhebliche Vernachlässigung der Wohnung verursacht hast und die Mietsache dadurch gefährdest; § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt das als wichtigen Grund, in der Regel erst nach Abmahnung. Typisch ist das bei stark vermüllten Wohnungen. Häufiger entsteht eine Kündigungsgefahr aber durch eine zu hohe eigenmächtige Minderung, die zu Mietrückständen führt.