Energieausweis
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Der Energieausweis ist ein Dokument über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes, ausgestellt als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Rechtsgrundlage sind die §§ 79 bis 88 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher Gebäudeenergiegesetz). Bei Vermietung muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen; er gilt zehn Jahre, Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Inhalt 4 Abschnitte
Was steht im Energieausweis und welche Arten gibt es?
Der Energieausweis informiert über den Energiebedarf oder den tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes und ordnet Wohngebäude in eine Effizienzklasse ein. Nach § 79 Abs. 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) dient er ausschließlich der Information und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen. Das Gesetz hieß bis zur Änderung durch Gesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) Gebäudeenergiegesetz (GEG); die Paragrafen zum Energieausweis blieben gleich nummeriert.
Es gibt zwei Varianten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauweise und Anlagentechnik. Der Verbrauchsausweis wertet die gemessenen Verbräuche aus. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist bei Verkauf oder Vermietung der Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Der Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG).
Wann muss der Vermieter den Energieausweis vorlegen?
Soll eine Wohnung vermietet werden, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Nach § 80 Abs. 4 und 5 GModG gelten für Vermieter und Makler drei Zeitpunkte:
- spätestens bei der Besichtigung vorlegen, auch durch gut sichtbaren Aushang oder Auslegen,
- ohne Besichtigung unverzüglich, spätestens auf Verlangen des Interessenten,
- nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich übergeben, im Original oder als Kopie.
Schon die Wohnungsanzeige muss Angaben enthalten, wenn ein Ausweis vorliegt: Art des Ausweises, Kennwert des Endenergiebedarfs oder verbrauchs, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Nach der früheren Energieeinsparverordnung traf diese Pflicht den Makler nicht selbst (BGH, Urteil vom 05.10.2017, I ZR 229/16); heute nennt § 87 ihn ausdrücklich.
Keine Pflicht besteht für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1, § 3 GModG). Für Baudenkmäler gilt § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Für bestehende Mietverhältnisse verlangt das Gesetz keine Vorlage.
Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?
Wer vorsätzlich oder leichtfertig den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19, 21 und Abs. 2 Nr. 2 GModG). Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Behörde; das Verfahren richtet sich nach dem Ablauf des Bußgeldverfahrens.
Der Mietvertrag bleibt wirksam, auch wenn der Ausweis gefehlt hat. Eine Unwirksamkeit sieht das Gesetz nicht vor. Für Dich als Mieter ist der Energieausweis vor allem ein Vergleichsmaßstab bei der Wohnungssuche.
Kannst Du Dich auf die Werte im Ausweis berufen?
Nur eingeschränkt. Weil der Energieausweis nach § 79 Abs. 1 GModG ausschließlich informiert, sind seine Werte keine vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung. Liegen Deine Heizkosten deutlich über dem Kennwert, ist das allein kein Mietmangel. Anders kann es liegen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich bestimmte Verbrauchswerte zusagt; das ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall.
Was Du tatsächlich zahlst, ergibt die Nebenkostenabrechnung. Die Verteilung der Heizkosten nach Verbrauch regelt die Heizkostenverordnung. Saniert der Vermieter energetisch und wird danach ein neuer Bedarfsausweis fällig (§ 80 Abs. 2 GModG), kann eine Modernisierungsmieterhöhung folgen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Energieausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG).
- Er gilt zehn Jahre und dient ausschließlich der Information (§ 79 Abs. 1 und 3 GModG).
- Immobilienanzeigen müssen fünf Pflichtangaben enthalten, wenn ein Ausweis vorliegt (§ 87 Abs. 1 GModG).
- Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG).
- Kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche sind ausgenommen, für Baudenkmäler gilt die Vorlagepflicht nicht.
Häufige Fragen (11)
Ist der Energieausweis bei Vermietung Pflicht?
Ja, sobald eine Wohnung oder ein Gebäude neu vermietet werden soll. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss der Eigentümer einen ausstellen lassen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Ausnahmen gelten für kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche und für Baudenkmäler. Bei einem laufenden Mietverhältnis musst Du als Mieter keinen Ausweis bekommen.
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Spätestens bei der Besichtigung. Der Vermieter oder Makler kann ihn vorzeigen, aushängen oder auslegen. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, ebenso, wenn Du danach fragst. Nach Unterschrift unter den Mietvertrag musst Du ihn oder eine Kopie unverzüglich erhalten (§ 80 Abs. 4 Satz 1 bis 5, Abs. 5 GModG).
Was passiert, wenn der Vermieter keinen Energieausweis hat?
Er riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro, wenn er vorsätzlich oder leichtfertig handelt (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Der Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam. Melden kannst Du den Verstoß der zuständigen Landesbehörde. Ein Recht, die Miete zu kürzen oder fristlos zu kündigen, ergibt sich aus dem fehlenden Ausweis allein nicht.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG). Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach größeren Änderungen am Gebäude ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird (§ 80 Abs. 2 GModG). Das Ausstellungsdatum des Energieausweises steht auf der ersten Seite. Ein abgelaufener Energieausweis erfüllt die Vorlagepflicht bei der Vermietung nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf aus Gebäudehülle und Heiztechnik, unabhängig davon, wie die Bewohner heizen. Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlich gemessenen Verbräuchen der letzten Jahre und hängt damit auch vom Nutzerverhalten ab. Für ältere kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 01.11.1977 schreibt § 80 Abs. 3 GModG in der Regel den Bedarfsausweis vor.
Welche Angaben müssen in der Wohnungsanzeige stehen?
Liegt ein Ausweis vor, verlangt § 87 Abs. 1 GModG in kommerziellen Medien fünf Angaben: die Art des Ausweises, den Kennwert des Endenergiebedarfs oder verbrauchs, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also Vermieter oder Makler. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit.
Kann ich die Miete mindern, wenn die Heizkosten höher sind als im Energieausweis?
In der Regel nicht. Nach § 79 Abs. 1 GModG dient der Ausweis ausschließlich der Information, seine Kennwerte sind daher keine vertraglich zugesicherte Eigenschaft. Ein Mangel nach § 536 BGB setzt voraus, dass die Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Hat der Vermieter im Vertrag bestimmte Verbrauchswerte ausdrücklich zugesagt, kann das anders zu beurteilen sein.
Muss der Vermieter mir den Energieausweis nach dem Einzug noch geben?
Ja, wenn er ihn bei Vertragsschluss nicht übergeben hat. Nach § 80 Abs. 4 Satz 5 in Verbindung mit Abs. 5 GModG muss er Dir den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags übergeben. Fordere ihn schriftlich an. Die Pflicht knüpft an die Neuvermietung an. Für ein Mietverhältnis, das schon vor der Ausstellungspflicht bestand, sieht das Gesetz keine Vorlage vor.
Wer stellt einen Energieausweis aus und was kostet er?
Ausstellen dürfen nur Personen mit der Berechtigung nach § 88 GModG, etwa mit Hochschulabschluss in Architektur oder Bauingenieurwesen, Meister bestimmter Bauhandwerke oder staatlich geprüfte Techniker, jeweils mit Zusatzqualifikation im energiesparenden Bauen. Einen gesetzlichen Preis gibt es nicht. Die Kosten trägt der Eigentümer. Auf Mieter umlegen kann er sie nicht, denn sie gehören nicht zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
Gilt die Pflicht auch für Gewerberäume?
Ja, § 80 Abs. 3 GModG erfasst auch die Vermietung von Nichtwohngebäuden und sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. In der Anzeige sind dann die Werte für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2 GModG). Für Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr gibt es zusätzlich eine Aushangpflicht (§ 80 Abs. 7 GModG).
Was bedeuten die Energieeffizienzklassen A+ bis H?
Die Klasse fasst den Endenergiekennwert eines Wohngebäudes zusammen. Nach Anlage 10 GModG reicht A+ bis 30 Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr, D bis 130 und G bis 250; H steht für mehr als 250 Kilowattstunden. Für Dich als Mieter ist die Klasse ein Anhaltspunkt für die zu erwartenden Heizkosten, aber keine Garantie.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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