Mietrechtsschutzversicherung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Mietrechtsschutzversicherung übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten in Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis, auch Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz genannt. Gesetzlich geregelt sind nur Eckpunkte in den §§ 125 bis 129 VVG, den Umfang bestimmen die Versicherungsbedingungen. Bei der Mietrechtsschutzversicherung ist ein Streit nur gedeckt, wenn der auslösende Verstoß nach Versicherungsbeginn und nach einer etwaigen Wartezeit liegt.
Inhalt 4 Abschnitte
Was zahlt eine Mietrechtsschutzversicherung?
Nach § 125 VVG muss der Versicherer die für die Wahrnehmung Deiner rechtlichen Interessen erforderlichen Leistungen erbringen, aber nur im vereinbarten Umfang. Welche Kosten das sind, regelt Dein Vertrag. Typisch sind bei einer Mietrechtsschutzversicherung die eigenen Anwaltsgebühren, Gerichtskosten und im Fall einer Niederlage die Kosten der Gegenseite, die nach § 91 Abs. 1 ZPO die unterliegende Partei trägt. Eine vereinbarte Selbstbeteiligung zahlst Du selbst.
Wie teuer ein Mietstreit wird, hängt vom Streitwert ab. Bei einer Räumungsklage ist das in der Regel das Entgelt für ein Jahr (§ 41 Abs. 2 GKG). Typische Streitpunkte für Mieter sind etwa eine Mieterhöhung, die Nebenkostenabrechnung oder eine Kündigung.
Ab wann greift die Mietrechtsschutzversicherung?
Entscheidend ist der Zeitpunkt des Rechtsschutzfalls, nicht der Tag, an dem Du einen Anwalt beauftragst. Bei Streit aus einem Vertrag ist das der Verstoß, den Du dem Vermieter vorwirfst oder er Dir. Der Bundesgerichtshof stellt dafür auf den Vortrag des Versicherungsnehmers ab: Maßgeblich ist der Vorgang, der den Keim für die rechtliche Auseinandersetzung gelegt hat (Urteil vom 19.11.2008, IV ZR 305/07).
Daraus folgt: Liegt der Verstoß vor Vertragsbeginn, hilft auch eine sofort abgeschlossene Mietrechtsschutzversicherung nicht. Die Bedingungen können zusätzlich eine Wartezeit vorsehen; ob und wie lange sie gilt, steht in Deinen Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB). Wer schon eine Mieterhöhung oder eine Kündigung in der Hand hat, sollte das beim Abschluss offen prüfen.
Was kannst Du tun, wenn der Versicherer ablehnt?
Lehnt der Versicherer ab, weil die Sache keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe oder mutwillig sei, muss der Vertrag ein Gutachterverfahren oder ein gleichwertiges unparteiisches Verfahren vorsehen (§ 128 VVG). Auf dieses Verfahren muss er Dich hinweisen. Fehlt es oder unterbleibt der Hinweis, gilt Dein Rechtsschutzbedürfnis im Einzelfall als anerkannt. Davon darf nicht zu Deinem Nachteil abgewichen werden (§ 129 VVG).
Deinen Anwalt wählst Du frei (§ 127 VVG). Hole vor teuren Schritten eine schriftliche Deckungszusage ein. Ohne Versicherung bleiben Prozesskostenfinanzierung oder bei geringem Einkommen Beratungs- und Prozesskostenhilfe (§ 1 BerHG, § 114 ZPO).
Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung?
Beides schließt sich nicht aus. Ein Mieterverein berät seine Mitglieder; ob er auch Prozesskosten übernimmt, richtet sich nach Satzung und Versicherung des Vereins. Die Rechtsschutzversicherung deckt dagegen Kosten nach den ARB. Vergleiche deshalb, wer im Ernstfall vor dem zuständigen Gericht im Mietrecht die Kosten trägt. Ähnliche Fragen stellen sich bei der Rechtsschutzversicherung im Arbeitsrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Versicherer zahlt nach § 125 VVG nur im vereinbarten Umfang; Details stehen in den ARB.
- Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Verstoßes, den der Versicherungsnehmer vorträgt (BGH IV ZR 305/07).
- Ein Streit, dessen Keim vor Vertragsbeginn liegt, ist nicht versichert.
- Bei Ablehnung wegen fehlender Erfolgsaussicht muss ein Gutachterverfahren möglich sein (§ 128 VVG).
- Den Anwalt darfst Du frei wählen (§ 127 VVG).
Häufige Fragen (10)
Zahlt die Mietrechtsschutzversicherung, wenn der Streit mit dem Vermieter schon begonnen hat?
In der Regel nein. Versichert ist ein Risiko, das sich noch nicht verwirklicht hat. Liegt der Verstoß, aus dem der Streit entsteht, vor Beginn des Versicherungsschutzes, fehlt es an einem versicherten Rechtsschutzfall. Das gilt auch, wenn die Klage erst später kommt. Entscheidend ist, welcher Vorgang den Konflikt ausgelöst hat. Fragt der Versicherer beim Abschluss in Textform nach bekannten Streitigkeiten, musst Du wahrheitsgemäß antworten (§ 19 Abs. 1 VVG).
Gibt es die Mietrechtsschutzversicherung ohne Wartezeit?
Das hängt allein vom Vertrag ab. Das Versicherungsvertragsgesetz schreibt keine Wartezeit vor; sie ergibt sich nur aus den Bedingungen Deines Versicherers. Steht dort keine, gilt auch keine. Selbst ohne Wartezeit bleibt aber die Grundregel: Der Verstoß, um den gestritten wird, muss nach dem Beginn des Versicherungsschutzes liegen. Wer erst nach einer Kündigung des Vermieters abschließt, ist für diesen Streit nicht geschützt, wenn die Kündigung den Konflikt ausgelöst hat.
Was kostet eine Mietrechtsschutzversicherung?
Feste Preise gibt es nicht, die Prämie hängt von Tarif, Selbstbeteiligung und Umfang ab. Mietrecht kann als eigener Baustein oder zusammen mit anderen Rechtsschutzbereichen versichert sein. Wird Rechtsschutz mit anderen Risiken gebündelt, müssen Umfang und Prämie des Rechtsschutzes im Versicherungsschein gesondert ausgewiesen sein (§ 126 Abs. 1 VVG). Vergleiche die Prämie mit dem möglichen Kostenrisiko eines Prozesses, das sich nach dem Streitwert richtet.
Zahlt die Rechtsschutzversicherung bei Schimmel in der Wohnung?
Wenn Mietrecht versichert ist und der Rechtsschutzfall in die versicherte Zeit fällt, kann ein Streit über Schimmel gedeckt sein, etwa über Mietminderung oder Mängelbeseitigung. Schwierig kann bei Schimmel die Frage sein, wann der Verstoß liegt, weil sich der Mangel langsam entwickelt. Dokumentiere deshalb, wann Du den Schimmel bemerkt und dem Vermieter gemeldet hast. Eine Deckungsanfrage vor der Beauftragung des Anwalts schafft Klarheit.
Lohnt sich eine Mietrechtsschutzversicherung?
Das kann nur jeder für sich entscheiden. Abwägen solltest Du die laufende Prämie gegen das Kostenrisiko eines Streits. Vor Gericht trägt die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits, auch die des Gegners (§ 91 Abs. 1 ZPO). Bei Räumungsklagen ist der Streitwert in der Regel eine Jahresmiete (§ 41 Abs. 2 GKG). Wer bereits Mitglied in einem Mieterverein ist, prüft zuerst, welche Kosten dort schon abgedeckt sind.
Kann ich mit Rechtsschutzversicherung meinen Anwalt selbst wählen?
Ja. Nach § 127 Abs. 1 VVG darfst Du für Gerichts- und Verwaltungsverfahren den Rechtsanwalt frei wählen, dessen Vergütung der Versicherer nach dem Vertrag trägt. Das gilt auch für die außergerichtliche Interessenwahrnehmung. Der Versicherer darf Dir einen Anwalt empfehlen, Dich aber nicht auf ihn festlegen. Von dieser Regel darf der Vertrag nach § 129 VVG nicht zu Deinem Nachteil abweichen.
Was ist ein Stichentscheid bei der Rechtsschutzversicherung?
Ein Verfahren, in dem ein unabhängiger Dritter oder der eigene Anwalt verbindlich über die Erfolgsaussichten entscheidet, wenn der Versicherer die Deckung wegen fehlender Aussicht oder Mutwilligkeit ablehnt. § 128 VVG verlangt, dass der Vertrag ein solches Gutachterverfahren oder ein vergleichbares unparteiisches Verfahren vorsieht. Wie es konkret abläuft, steht in Deinen ARB. Fehlt es, gilt Dein Rechtsschutzbedürfnis als anerkannt.
Gibt es Mietrechtsschutz auch für Vermieter?
Ja, auch die Vermieterseite lässt sich mit einer Mietrechtsschutzversicherung absichern, etwa für Streit über Mietrückstände, Räumung oder Nebenkosten. Ob Dein Vertrag das umfasst, ergibt sich aus Versicherungsschein und Bedingungen; Mieter- und Vermieterrechtsschutz können dort getrennte Bausteine sein. Für jedes vermietete Objekt kann eine eigene Deckung nötig sein. Die Grundsätze zum Rechtsschutzfall und zum Gutachterverfahren nach § 128 VVG gelten für Vermieter genauso.
Wie kann ich meine Rechtsschutzversicherung kündigen?
Bei einem unbefristeten Vertrag zum Ende der laufenden Versicherungsperiode, mit einer Frist von mindestens einem und höchstens drei Monaten (§ 11 Abs. 2 und 3 VVG). Läuft der Vertrag länger als drei Jahre, kannst Du zum Ende des dritten oder jedes folgenden Jahres mit drei Monaten Frist kündigen (§ 11 Abs. 4 VVG). Ob zusätzlich ein Kündigungsrecht nach einem Versicherungsfall besteht, richtet sich nach den ARB.
Wer zahlt den Anwalt im Mietstreit ohne Rechtsschutzversicherung?
Zunächst Du selbst. Gewinnst Du den Prozess, muss die unterliegende Seite Deine notwendigen Kosten erstatten (§ 91 Abs. 1 ZPO); bei teilweisem Unterliegen werden die Kosten geteilt. Wer wenig verdient, kann für die außergerichtliche Beratung Beratungshilfe (§ 1 BerHG) und für das Gerichtsverfahren Prozesskostenhilfe beantragen, wenn die Sache Aussicht auf Erfolg hat (§ 114 ZPO). Ein Mieterverein kann eine weitere Anlaufstelle sein.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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