Rückzahlung der Mietkaution

So lange, wie er für eine angemessene Prüfung braucht; eine feste Zahl nennt weder das Gesetz noch der BGH. Nach dem Urteil vom 24.07.2019 (VIII ZR 141/17) ist die Frist „nicht allgemein bestimmbar“ und hängt vom Einzelfall ab. Für erwartete Nachzahlungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten.

Fällig wird die Rückzahlung der Mietkaution, sobald Dir die Abrechnung des Vermieters zugeht (BGH, VIII ZR 141/17). Darin erklärt er, ob und welche Ansprüche er gegen Dich erhebt. Was danach übrig bleibt, muss er auszahlen. Rechnet er gar nicht ab, kannst Du ihn nach Ablauf einer angemessenen Frist auffordern und notfalls gerichtlich auf Abrechnung und Rückzahlung in Anspruch nehmen.

Ja, aber nur einen angemessenen Teil und nur, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die Kaution sichert auch Ansprüche, die erst nach dem Auszug aus der Betriebskostenabrechnung entstehen. Ist nach den bisherigen Abrechnungen eher ein Guthaben zu erwarten, spricht viel gegen einen Einbehalt. Nach der Abrechnung ist der Rest auszuzahlen.

Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, getrennt von seinem Vermögen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Erträge stehen Dir zu und erhöhen die Kaution. Haben Vermieter und Mieter eine andere Anlageform vereinbart, etwa ein Sparbuch auf Deinen Namen, gilt diese. Bei Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsungspflicht.

Nur wenn Du sie wirksam schuldest. Ob eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam ist, hängt von ihrer genauen Formulierung ab und sollte vor einem Abzug geprüft werden. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hast Du nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Besteht ein wirksamer Anspruch, kann der Vermieter damit gegen die Kaution aufrechnen.

Unter Umständen ja. Seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren zwar sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Nach § 215 BGB kann er aber mit einer verjährten Forderung aufrechnen, wenn sie bei Eintritt der Aufrechnungslage noch nicht verjährt war. Der BGH hat das für Schäden an der Wohnung bestätigt, weil die Kautionsabrede die Aufrechnung gerade ermöglichen soll; die Revision des Vermieters hatte Erfolg (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).

Fordere ihn schriftlich auf, über die Kaution abzurechnen und den Restbetrag binnen einer konkreten Frist zu überweisen. Lege eine Kopie des Übergabeprotokolls bei. Reagiert er nicht, kannst Du einen Mahnbescheid beantragen oder beim Amtsgericht klagen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Mit Verzug schuldet er zusätzlich Verzugszinsen. Eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht kann die Kosten tragen.

In der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist und Du von den Umständen wusstest (§ 199 Abs. 1 BGB). Fällig wird er nach der Rechtsprechung mit Zugang der Abrechnung des Vermieters. Wann die Frist genau läuft, hängt deshalb davon ab, wann und wie abgerechnet wurde.

Der neue Eigentümer. Er tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung ein, auch wenn er die Kaution vom Verkäufer gar nicht erhalten hat. Kannst Du sie bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Hebe deshalb den Nachweis über die gezahlte Kaution auf.

Wegen streitiger Forderungen nicht. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis nicht verwerten darf, wenn die Forderung bestritten ist, etwa nach einer Mietminderung (Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Eine abweichende Vertragsklausel ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Hat er dennoch zugegriffen, kannst Du verlangen, dass er den Betrag wieder auf das Kautionskonto einzahlt.

Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Du darfst eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine höhere Kaution ist unwirksam, soweit sie die Grenze übersteigt, und kann zurückverlangt werden.