Zwangsversteigerung und Mietverhältnis

Bei Zwangsversteigerung und Mietverhältnis ändert sich für Dich zunächst nur der Vermieter. Der Ersteher übernimmt Deinen Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, weil § 57 ZVG auf § 566 BGB verweist. Die Miete zahlst Du ab Kenntnis vom Zuschlag an den neuen Eigentümer. Deine Kaution muss er bei Auszug zurückzahlen (§ 566a BGB). Eine Kündigung ist nur über das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG möglich, und auch das nur mit berechtigtem Interesse.

Nein, nicht automatisch. Bei Zwangsversteigerung und Mietverhältnis beendet der Zuschlag den Mietvertrag nicht. Zwar ist der Zuschlagsbeschluss ein Vollstreckungstitel gegen Besitzer, er soll aber nicht gegen Mieter vollstreckt werden, deren Recht durch den Zuschlag nicht erloschen ist (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ausziehen musst Du erst, wenn eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis beendet hat. Weigerst Du Dich dann, braucht der Ersteher ein Räumungsurteil.

Es gilt die gesetzliche Frist nach § 573d Abs. 2 BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, also nach knapp drei Monaten. Die Verlängerung auf sechs oder neun Monate bei langer Mietdauer greift beim Sonderkündigungsrecht nicht. Kündigt der Ersteher nicht zum ersten zulässigen Termin, entfällt das Sonderrecht und die normalen, oft längeren Fristen gelten.

Ja, Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung nach § 57a ZVG. Er muss die Person nennen, für die er die Wohnung braucht, und deren Interesse darlegen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB). Nach BGH VIII ZR 76/20 schadet ihm ein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung nicht. Du kannst aber den Eigenbedarf bestreiten und Härtegründe nach § 574 BGB vorbringen.

Für das Sonderkündigungsrecht in der Regel nicht. Der BGH hat 2021 entschieden, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Voreigentümer den Ersteher nicht binden, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (VIII ZR 76/20). Anders ist es nur, wenn der Zuschlag auf ein Gebot erfolgt, bei dem das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen war. Das musst Du als Beteiligter im Verfahren nach § 59 ZVG beantragen.

Du meldest Dein Mietrecht beim zuständigen Vollstreckungsgericht an, das ist das Amtsgericht, das die Versteigerung durchführt. Damit wirst Du Beteiligter nach § 9 Nr. 2 ZVG und musst Dein Recht auf Verlangen glaubhaft machen, etwa mit dem Mietvertrag. Als Beteiligter kannst Du spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten abweichende Bedingungen verlangen (§ 59 Abs. 1 ZVG). Eine Erfolgsgarantie ist das nicht.

Nein. Betreiben Miteigentümer, Erben oder getrennte Ehepartner die Versteigerung, um eine Gemeinschaft aufzulösen, schließt § 183 ZVG die §§ 57a und 57b ZVG aus. Der Ersteher tritt dann wie ein Käufer in den Mietvertrag ein und kann nur nach den allgemeinen Regeln kündigen. Das bedeutet: verlängerte Fristen nach § 573c BGB und Bindung an vertragliche Kündigungsbeschränkungen. Welche Versteigerungsart vorliegt, steht im Beschluss des Gerichts.

Ab dem Zuschlag ist der Ersteher Vermieter. Zahlst Du noch an den alten Vermieter, ist das nach § 566c BGB in gewissen Grenzen wirksam, solange Du vom Eigentümerwechsel nichts weißt. Für Vorausverfügungen über die Miete stellt § 57b ZVG auf die Beschlagnahme statt auf den Eigentumsübergang ab. Wird Dir der Anordnungsbeschluss zugestellt, gilt die Beschlagnahme als bekannt. Im Zweifel fragst Du schriftlich beim Gericht oder beim Ersteher nach.

Ja, der Anspruch richtet sich gegen den Ersteher. § 57 ZVG verweist auf § 566a BGB, wonach der neue Eigentümer in die Pflichten aus der Mietsicherheit eintritt. Das gilt nach dem Wortlaut unabhängig davon, ob er die Kaution vom Voreigentümer erhalten hat. Kann der Ersteher die Kaution bei Mietende nicht zurückzahlen, bleibt nach § 566a Satz 2 BGB auch der frühere Vermieter verpflichtet, was nach einer Insolvenz aber oft wenig hilft.

Ja, über den Härteeinwand nach § 574 BGB. Der BGH hält ihn auch bei der Sonderkündigung nach § 57a ZVG für anwendbar (VIII ZR 76/20, Rn. 46). Härtegründe sind etwa schwere Erkrankung, fehlender Ersatzwohnraum oder eine Schwangerschaft. Der Widerspruch braucht Textform und sollte spätestens zwei Monate vor Mietende zugehen (§ 574b BGB). Hat der Vermieter Dich nicht auf diese Möglichkeit hingewiesen, kannst Du noch im ersten Gerichtstermin widersprechen.

Bei der Zwangsversteigerung wechselt der Eigentümer, und der Ersteher bekommt das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Bei der Zwangsverwaltung bleibt der Eigentümer gleich. Ein gerichtlich bestellter Verwalter zieht die Mieten ein, um die Gläubiger zu befriedigen. Ein besonderes Kündigungsrecht entsteht dadurch nicht. Du zahlst die Miete an den Verwalter, sobald Dir das Zahlungsverbot zugestellt ist (§ 57b Abs. 2 ZVG beschreibt diese Wirkung).