Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Ja, wenn er die Grenzen der Rechtsprechung einhält. Im vorformulierten Mietvertrag muss der Verzicht in der Regel beide Seiten binden und darf höchstens vier Jahre dauern (BGH VIII ZR 27/04). Ein einseitiger Verzicht nur des Mieters ist dort ohne Ausgleich unwirksam (VIII ZR 30/08), außer bei einer Staffelmiete nach § 557a Abs. 3 BGB. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen unterliegen nicht der AGB-Kontrolle.

Im Formularvertrag höchstens vier Jahre, gerechnet vom Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Du erstmals ausziehen kannst (BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10). Ein Verzicht für vier Jahre ab Mietbeginn mit anschließender Kündigungsfrist ist deshalb schon zu lang. Längere Verzichte sind in der Regel unwirksam, auch wenn sie beide Seiten binden (VIII ZR 27/04). Ist die Klausel zu lang, entfällt sie insgesamt und es gelten die gesetzlichen Fristen.

Das hängt vom Wortlaut der Klausel ab. Manche Klauseln erlauben die Kündigung erstmals zum Ablauf des Verzichtszeitraums, dann kannst Du schon vorher mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Andere schließen die Kündigung bis zu einem Datum aus, dann beginnt die Frist erst danach; Verzicht und Kündigungsfrist dürfen dann zusammen vier Jahre ab Vertragsschluss nicht überschreiten (BGH, VIII ZR 86/10). Für die Staffelmiete regelt § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB, dass die Kündigung frühestens zum Ablauf der vier Jahre zulässig ist.

Ordentlich nicht, solange der Verzicht wirksam ist. Möglich bleiben die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB und das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB. Verweigert der Vermieter die Untervermietung grundlos, kannst Du nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen. Daneben bleibt der einvernehmliche Mietaufhebungsvertrag.

Nicht automatisch. Das Gesetz kennt keinen allgemeinen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden. Ein solches Recht kann sich aus einer Nachmieterklausel im Vertrag ergeben; ob darüber hinaus ein Anspruch besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein solventer, passender Nachmieter erleichtert aber die Verhandlung über einen Aufhebungsvertrag.

Dann entfällt die Klausel, und es gilt das Gesetz. Als Mieter kannst Du nach § 573c Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Eine Reduzierung der zu langen Klausel auf das zulässige Maß findet im Formularvertrag nicht statt. Der Vermieter braucht für seine Kündigung weiterhin ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Im Formularvertrag nur ausnahmsweise. Der BGH hat einen einseitigen Verzicht des Mieters für ein Jahr ohne Gegenleistung für unwirksam erklärt (Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Wirksam ist er nach § 557a Abs. 3 BGB bei einer Staffelmiete, weil die Staffel dem Mieter Planungssicherheit bei der Miethöhe verschafft. Ein einseitiger Verzicht nur des Vermieters ist für Dich dagegen unproblematisch.

Ja, wenn auch der Vermieter verzichtet hat. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht schließt jede ordentliche Kündigung des Vermieters für den vereinbarten Zeitraum aus, also auch die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Erst nach Ablauf kann er wieder ordentlich kündigen. Ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag nur des Mieters schützt Dich dagegen nicht vor einer Eigenbedarfskündigung.

Ja, persönliche Gründe wie Trennung, Jobwechsel oder Umzug in eine andere Stadt heben einen wirksamen Kündigungsverzicht nicht auf. Sie sind kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB, weil sie aus Deiner Sphäre stammen. Lösungen bieten dann ein Mietaufhebungsvertrag, eine Nachmieterregelung oder, bei Zustimmung des Vermieters, eine Untervermietung. Ob der Verzicht selbst wirksam ist, solltest Du zuerst prüfen.

Im Gewerbemietrecht gelten die Wohnraumgrenzen nicht. § 557a Abs. 3 BGB und die Kündigungsschutzregeln des Wohnraummietrechts greifen dort nicht. Längere Bindungen sind daher möglich, eine unangemessene Klausel kann aber auch hier an § 307 BGB scheitern. Bei Bindungen über mehr als ein Jahr ist außerdem die Textform nach § 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB zu beachten.