Feuchtigkeit und Kondenswasser

Nur wenn das Kondenswasser auf einen Mangel der Wohnung zurückgeht und die Nutzung spürbar beeinträchtigt. Beschlag an kalten Scheiben am Morgen ist üblich und kein Mangel. Bilden sich dagegen dauerhaft nasse Stellen, Schimmel oder Schäden, weil Bauteile undicht oder fehlerhaft sind, ist die Miete nach § 536 BGB gemindert. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Einschränkung.

Melde den Befund dem Vermieter unverzüglich und schriftlich mit Fotos, Datum und betroffenen Räumen (§ 536c BGB). Halte Temperatur, Luftfeuchte und Lüftungszeiten einige Wochen fest. Fordere eine Ursachenprüfung und setze eine Frist zur Beseitigung. Mindern solltest Du erst nach Klärung oder unter Vorbehalt, weil eine zu hohe Minderung Zahlungsrückstände auslösen kann.

Eine feste Zahl gibt das Gesetz nicht vor. Der BGH hält die Frage nur im Einzelfall für beantwortbar (VIII ZR 271/17). Im entschiedenen Fall waren zweimal täglich 13 bis 17 Minuten Stoßlüften oder dreimal zehn Minuten zumutbar, ebenso dreimal drei Minuten Querlüften. Nach Duschen, Kochen und Waschen sofort zu lüften, gilt nach dem BGH als allgemein üblich.

In gewissem Umfang ja. An Scheiben, besonders an älteren Fenstern, schlägt sich bei hoher Raumluftfeuchte Wasser nieder, etwa nach der Nacht oder beim Kochen. Feuchtigkeit und Kondenswasser sind hier physikalisch bedingt und für sich kein Mangel. Kritisch wird es, wenn das Wasser in Rahmen und Laibung zieht, dort dauerhaft feuchte Stellen oder Schimmel entstehen oder Rahmen undicht sind.

Das hängt vom Baujahr ab. Entspricht die Wärmebrücke den Bauvorschriften zur Zeit der Errichtung, ist sie nach dem BGH kein Mangel, und Du musst durch angemessenes Heizen und Lüften gegensteuern (VIII ZR 271/17). Wurden diese Vorschriften schon damals nicht eingehalten oder ist eine bessere Beschaffenheit vereinbart, muss der Vermieter den Mangel beseitigen.

Zunächst der Vermieter. Er muss beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, also nicht aus Baumängeln oder defekten Leitungen. Erst dann musst Du zeigen, dass Du die Feuchtigkeit nicht zu vertreten hast (BGH XII ZR 272/97). Ein Lüftungsprotokoll und Messwerte zu Temperatur und Luftfeuchte helfen Dir in dieser zweiten Stufe.

Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel besteht. Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch ein, eine Erklärung ist nicht nötig. Hast Du den Mangel aber nicht angezeigt und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, verlierst Du nach § 536c Abs. 2 BGB das Minderungsrecht für diese Zeit. Zeige ihn deshalb sofort an.

Möglich ist das, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB). Das kann etwa bei großflächigem Schimmel der Fall sein. In der Regel musst Du dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Nur in Grenzen. Der BGH hat im Urteil VIII ZR 271/17 die Annahme verworfen, Mietern sei bei baualtersgemäßen Wärmebrücken jede Einschränkung beim Möblieren der Außenwände unzumutbar. Etwas Abstand zur Außenwand kann also verlangt werden. Ein generelles Möblierungsverbot folgt daraus nicht. Was zumutbar ist, hängt vom Gebäude und vom Zuschnitt der Wohnung ab; Formularklauseln dazu sind nach den §§ 305 ff. BGB zu prüfen.

Nur begrenzt. Neben der automatischen Minderung nach § 536 BGB kannst Du einen Teil der geminderten Miete zurückhalten, um Druck für die Reparatur zu machen (§ 320 BGB). Der BGH hat dieses Zurückbehaltungsrecht aber zeitlich und der Höhe nach begrenzt (Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Wer zu viel einbehält, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Kläre die Höhe vorher genau.