Minderungstabelle
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Minderungstabelle ist eine Sammlung von Gerichtsentscheidungen, die zeigt, um wie viel Prozent Mieter bei bestimmten Mängeln gemindert haben. Verbindlich ist sie nicht: § 536 Abs. 1 BGB verlangt nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Grundlage der Berechnung ist nach dem BGH die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung.
Inhalt 4 Abschnitte
Was zeigt eine Minderungstabelle, und wie verbindlich ist sie?
Minderungstabellen listen Mängel wie Heizungsausfall, Schimmel oder Lärm mit den Quoten auf, die einzelne Gerichte zugesprochen haben. Eine Minderungstabelle gibt also Erfahrungswerte aus Einzelfällen wieder. Ein Gesetz mit festen Prozentsätzen gibt es nicht. § 536 Abs. 1 BGB sagt nur: Ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, zahlst Du eine angemessen herabgesetzte Miete. Hebt der Mangel die Tauglichkeit ganz auf, schuldest Du keine Miete.
Die Quote hängt deshalb vom Einzelfall ab: Wie stark, wie lange und in welchen Räumen wirkt der Mietmangel? Ein Heizungsausfall im Januar wiegt schwerer als im Mai. Eine Minderungstabelle hilft bei der Einordnung, ersetzt aber nicht die Bewertung der konkreten Wohnung. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben ganz außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Wie berechnest Du den Minderungsbetrag aus der Minderungstabelle?
Ausgangspunkt ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung. Das hat der BGH am 20.07.2005 entschieden (VIII ZR 347/04), und zwar auch für den Fall, dass die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als vereinbart.
Ein Rechenbeispiel: Bei 1.000 Euro Bruttomiete und einer Quote von 10 Prozent zahlst Du 900 Euro. Dauert der Mangel nur einen halben Monat, gilt die Minderung nur für diesen Zeitraum. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel besteht. Du musst sie nicht erklären, solltest den Mangel aber unverzüglich anzeigen. Unterbleibt die Mängelanzeige, verlierst Du die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).
Ausnahmen: Kanntest Du den Mangel bei Vertragsschluss, ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Bei einer energetischen Modernisierung bleibt eine Beeinträchtigung drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Welches Risiko birgt eine zu hohe Quote?
Wer zu viel mindert, gerät mit dem Rest in Zahlungsrückstand. Im Fall des BGH vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) hatten Mieter eines Einfamilienhauses die Bruttomiete von 1.550 Euro wegen Schimmel um 20 Prozent gekürzt. Ein Sachverständigengutachten ergab keinen Mangel, der zur Minderung berechtigte. Der BGH hielt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für wirksam, weil die Mieter bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätten erkennen können, dass kein Minderungsrecht bestand.
Sicherer ist es, bei unklarer Lage die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und die Differenz später zurückzufordern. So vermeidest Du das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Gilt jede Störung als Mangel?
Nein. Beim Baulärm vom Nachbargrundstück hat der BGH am 29.04.2020 (VIII ZR 31/18) entschieden: Ohne besondere Vereinbarung ist das in der Regel kein Mangel. Voraussetzung ist, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Eine Tabelle, die Baulärm pauschal mit einer Quote ausweist, kann deshalb in die Irre führen; mehr unter Baulärm und Mietminderung.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Minderungstabelle sammelt Einzelfallentscheidungen; verbindlich ist nur die angemessene Herabsetzung nach § 536 Abs. 1 BGB.
- Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH VIII ZR 347/04 vom 20.07.2005).
- Die Minderung gilt kraft Gesetzes ab dem Mangel; eine unterlassene Anzeige schadet nur, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).
- Wer vermeidbar zu hoch mindert, riskiert die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (BGH VIII ZR 138/11 vom 11.07.2012).
- Baulärm vom Nachbargrundstück ist ohne Vereinbarung in der Regel kein Mangel, wenn der Vermieter ihn selbst dulden muss (BGH VIII ZR 31/18).
Häufige Fragen (10)
Gibt es eine offizielle Minderungstabelle?
Nein. Weder das BGB noch eine Verordnung legt Minderungsquoten fest. Was im Internet oder in Fachbüchern als Minderungstabelle kursiert, sind Sammlungen von Urteilen einzelner Amts- und Landgerichte. Sie zeigen, was Gerichte in bestimmten Fällen für angemessen hielten. Für Deine Wohnung kommt es auf Art, Dauer und Ausmaß des konkreten Mangels an (§ 536 Abs. 1 BGB).
Wie viel Prozent Mietminderung bei Schimmel laut Minderungstabelle?
Eine feste Quote gibt es auch in der Minderungstabelle nicht. Entscheidend sind die Größe des Befalls, die betroffenen Räume und eine mögliche Gesundheitsgefahr. Vorher ist zu klären, wer den Schimmel verursacht hat. Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, besteht kein Minderungsrecht. Im Fall BGH VIII ZR 138/11 fand ein Gutachter keinen Mangel, und eine Minderung von 20 Prozent führte zur wirksamen fristlosen Kündigung.
Wie viel Prozent Mietminderung bei Heizungsausfall laut Minderungstabelle?
Die Quote aus der Minderungstabelle hängt von Jahreszeit, Außentemperatur, Dauer und den betroffenen Räumen ab. Fällt die Heizung im Winter vollständig aus und ist die Wohnung kaum nutzbar, kann die Tauglichkeit so stark eingeschränkt sein, dass sehr hohe Quoten in Betracht kommen. Ein Teilausfall im Herbst wiegt deutlich weniger. Dokumentiere Temperaturen und zeige den Ausfall sofort an.
Von welchem Betrag wird die Mietminderung berechnet?
Von der Bruttomiete. Dazu gehören die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale. So hat es der BGH am 20.07.2005 (VIII ZR 347/04) entschieden. Bei 900 Euro Kaltmiete und 200 Euro Vorauszahlung sind 10 Prozent Minderung also 110 Euro. Die Heizkostenabrechnung bleibt davon unberührt, sie richtet sich nach dem Verbrauch.
Muss ich die Mietminderung ankündigen?
Eine Ankündigung der Minderung ist nicht nötig, denn sie tritt kraft Gesetzes ein. Den Mangel selbst musst Du aber unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterbleibt die Anzeige, kannst Du nicht mindern, soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Eine Anzeige in Textform mit Datum und Fotos schafft einen Nachweis.
Kann ich rückwirkend die Miete mindern?
Ja, für die Zeit, in der der Mangel bestand; ohne Anzeige nur, soweit der Vermieter auch so hätte abhelfen können. Hast Du die volle Miete gezahlt, kannst Du den überzahlten Betrag zurückfordern. Wer in Kenntnis des Minderungsrechts vorbehaltlos voll zahlt, riskiert aber den Ausschluss nach § 814 BGB. Zahle deshalb ausdrücklich unter Vorbehalt.
Was passiert, wenn ich zu viel Miete mindere?
Dann zahlst Du zu wenig, und es entsteht ein Mietrückstand. Erreicht er die Grenzen für eine fristlose Kündigung, kann der Vermieter kündigen. Auf einen Irrtum kannst Du Dich nur berufen, wenn Du ihn bei verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hättest erkennen können (BGH VIII ZR 138/11). Bei unklarer Lage ist die Zahlung unter Vorbehalt der sicherere Weg.
Steht Baulärm in der Nachbarschaft in der Minderungstabelle als Mangel?
Häufig nicht. Nach BGH VIII ZR 31/18 vom 29.04.2020 ist Baulärm von einem fremden Nachbargrundstück ohne besondere Vereinbarung in der Regel kein Mangel. Das gilt, wenn auch der Vermieter ihn ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Anders kann es liegen, wenn der Vermieter selbst baut oder eine Entschädigung erhält.
Darf ich bei kleinen Mängeln mindern?
Nicht bei ganz unerheblichen. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB lässt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Ein kurzfristiger, schnell behobener Defekt oder eine kaum spürbare Beeinträchtigung reicht daher nicht. Wo die Grenze liegt, sagt Dir keine Minderungstabelle, das hängt vom Einzelfall ab. Den Anspruch auf Beseitigung des Mangels hast Du trotzdem.
Kann die Mietminderung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Bei Wohnraum nicht zu Deinem Nachteil. Nach § 536 Abs. 4 BGB ist eine abweichende Vereinbarung zulasten des Mieters unwirksam. Ausgeschlossen ist die Minderung aber kraft Gesetzes, wenn Du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest oder die Wohnung in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt angenommen hast (§ 536b BGB). Im Gewerbemietrecht sind Einschränkungen eher möglich.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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