Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Es gibt zwei Varianten. Entweder bist Du an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen insgesamt mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Oder über einen längeren Zeitraum summiert sich der Rückstand auf zwei volle Monatsmieten (Buchstabe b). Eine Abmahnung ist in beiden Fällen nicht erforderlich.

Rechtlich sofort, denn eine wirksame fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang, und Du musst die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB). Räumen darf der Vermieter aber nicht eigenmächtig. Er braucht ein Räumungsurteil und einen Gerichtsvollzieher. Im Urteil kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 1 und 5 ZPO). Wie lange es im Einzelfall dauert, hängt vom Verfahren ab.

Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Dafür braucht es nach § 126 BGB ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, SMS, ein Fax oder ein eingescanntes PDF reichen nicht. Das gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Eine formunwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht, kann aber später formgerecht wiederholt werden.

Bei Vertragsverletzungen in der Regel schon. § 543 Abs. 3 BGB verlangt vorher eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist, etwa bei Lärm, unerlaubter Untervermietung oder Tierhaltung gegen den Vertrag. Entbehrlich ist sie bei Mietschulden nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, bei einem Kautionsrückstand nach § 569 Abs. 2a BGB und wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen.

Bei einer Kündigung wegen Mietschulden ja, innerhalb der Schonfrist. Du musst den gesamten fälligen Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen, oder eine öffentliche Stelle muss sich dazu verpflichten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das wirkt nicht, wenn in den zwei Jahren davor schon einmal eine Kündigung so unwirksam geworden ist. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt von der Zahlung unberührt.

Eine feste Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat am 13.07.2016 (VIII ZR 296/15) entschieden, dass die Pflicht, in angemessener Frist zu kündigen (§ 314 Abs. 3 BGB), für die fristlose Kündigung von Mietverträgen nicht gilt. Im entschiedenen Fall war eine Kündigung sieben Monate nach dem Rückstand wirksam, weil die Schulden trotz Mahnung fortbestanden. Langes Zuwarten kann aber bei der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB eine Rolle spielen.

Unter Umständen ja. § 569 Abs. 1 BGB erlaubt die fristlose Kündigung, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Ein kleiner Fleck im Bad reicht dafür nicht. In der Regel musst Du dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Sichere Ausmaß, Ursache und gesundheitliche Folgen mit Fotos, Gutachten und ärztlichen Unterlagen, bevor Du kündigst.

Dann kann die fristlose Kündigung des Mietvertrags unwirksam werden. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB stellt die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle der Zahlung gleich, wenn sie spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vorliegt und den gesamten fälligen Rückstand abdeckt. Beantrage die Übernahme deshalb frühzeitig. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung beseitigt die Erklärung des Jobcenters nicht.

Möglich ist das über die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, wenn die Unpünktlichkeit so schwer wiegt, dass dem Vermieter die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. In der Regel braucht es zuvor eine Abmahnung. Pünktlich zahlst Du nach dem Bundesgerichtshof (05.10.2016, VIII ZR 222/15) übrigens schon, wenn Du den Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto bis zum dritten Werktag erteilst. Der Eingang beim Vermieter muss dann noch nicht erfolgt sein.

Das Schreiben muss eindeutig erkennen lassen, dass das Mietverhältnis sofort beendet werden soll, und den Kündigungsgrund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Bei Mietschulden gehören die offenen Monate und Beträge dazu. Es muss eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB). Bei mehreren Mietern oder Vermietern muss es von allen beziehungsweise an alle erklärt werden. Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam.