Kündigungsfrist im Mietrecht

Für Mieter beträgt sie knapp drei Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt dann zum Ende des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht sie am 2. Mai zu, endet der Vertrag am 31. Juli. Für Vermieter gilt dieselbe Kündigungsfrist im Mietrecht, die sich aber nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate verlängert.

Einseitig nur in Ausnahmefällen, etwa bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Häufiger ist eine einvernehmliche Lösung: Ihr könnt einen Mietaufhebungsvertrag mit früherem Auszugstermin schließen. Einen Anspruch darauf hast Du in der Regel nicht. Stellst Du einen geeigneten Nachmieter, ist der Vermieter nur dann zur Entlassung verpflichtet, wenn der Vertrag das vorsieht oder ein besonderes Interesse besteht.

Bei der Kündigung ja, das hat der Bundesgerichtshof geklärt (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Der Samstag zählt bei den drei Karenztagen als Werktag mit. Fällt aber der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, endet die Frist erst am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Bei der Mietzahlung zählt der Samstag dagegen nicht mit (BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09). Ein Puffer von ein, zwei Tagen ist trotzdem sinnvoll.

Nach mehr als acht Jahren seit Überlassung der Wohnung beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate. Das ergibt sich aus § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach zehn Jahren Mietdauer gilt also ebenfalls diese Frist. Zusätzlich braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters.

Ja. § 568 Abs. 1 BGB verlangt die Schriftform. Das Schreiben muss eigenhändig unterschrieben sein, bei mehreren Mietern von allen. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax ist unwirksam. Auch ein eingescanntes Schreiben genügt nicht. Am sichersten ist ein Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder vor einem Zeugen.

Längere Fristen zum Nachteil des Mieters sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Steht im Vertrag etwa eine Frist von sechs Monaten für Dich, gilt trotzdem die gesetzliche Frist von knapp drei Monaten. Zulässig ist unter bestimmten Voraussetzungen ein beidseitiger Kündigungsverzicht für einige Jahre. Dann kannst Du erst nach Ablauf des Verzichts ordentlich kündigen.

Nimm den Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt. Liegt er spätestens auf dem dritten Werktag des Monats, zählst Du diesen Monat mit und rechnest zwei weitere Monate dazu. Ein Zugang am 3. Februar führt so zum Mietende am 30. April. Ist der dritte Werktag verpasst, beginnt die Rechnung erst mit dem Folgemonat. Sonn- und Feiertage zählen nicht als Werktage.

Ein wirksamer Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Ist die Befristung unwirksam, etwa weil der Grund im Vertrag fehlt, gilt der Vertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als unbefristet. Ob Du dann mit der normalen Frist von knapp drei Monaten kündigen kannst, ist aber nicht sicher: Eine unwirksame Befristung kann im Einzelfall als beidseitiger Kündigungsverzicht auszulegen sein. Lass das vor einer Kündigung prüfen. Die fristlose Kündigung bleibt immer möglich.

Bei Wohnraum in der Regel nicht. Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Typisch sind Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen oder eine Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Eine Ausnahme gilt nach § 573a BGB für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen.

Bleibst Du nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung, schuldest Du dem Vermieter für jeden Monat eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB). Außerdem kann er Räumungsklage erheben. Zieht der Mieter nicht aus und widerspricht der Vermieter nicht binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit.