Rauchen in der Mietwohnung

Nicht einseitig. Ohne vertragliche Vereinbarung gehört das Rauchen in der Wohnung nach dem BGH zum vertragsgemäßen Gebrauch (VIII ZR 124/05). Ein Verbot muss also im Mietvertrag vereinbart sein, und zwar mit erkennbarem Bindungswillen. Eine bloße Bitte wie „möglichst nicht rauchen“ genügt nicht (VIII ZR 37/07). Für Treppenhaus, Keller und andere Gemeinschaftsflächen kann die Hausordnung Rauchverbote vorsehen.

Nur mit Deiner Zustimmung. Ein Mietvertrag lässt sich nachträglich lediglich durch eine Vereinbarung ändern. Eine einseitige Mitteilung des Vermieters oder eine neue Hausordnung kann das Rauchen in Deinen eigenen Räumen nicht untersagen. Anders liegt es bei Pflichten zur Rücksichtnahme, die schon kraft Gesetzes gelten. Dazu gehört nach dem BGH etwa, Geruchsbelästigungen im Treppenhaus durch Lüften über die Fenster zu vermeiden (VIII ZR 186/14).

Das hängt vor allem vom Mietvertrag ab. Hast Du die Schönheitsreparaturen wirksam übernommen, musst Du sie bei Fälligkeit ausführen, auch wenn die Abnutzung vom Rauchen kommt. Ist die Klausel unwirksam, schuldest Du für normale Rauchspuren nichts, weil Rauchen vertragsgemäßer Gebrauch ist. Gehen die Schäden über Malerarbeiten hinaus, kommt nach BGH VIII ZR 37/07 Schadensersatz in Betracht, unabhängig von der Renovierungsklausel.

Nur soweit ihm ein Anspruch zusteht. Er kann mit Schadensersatz aufrechnen, wenn die Ablagerungen nicht mehr durch übliche Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind oder Du wirksam übernommene Renovierungen nicht erledigt hast. Normale Rauchspuren ohne wirksame Klausel rechtfertigen keinen Einbehalt. Der Vermieter muss den Schaden darlegen und beweisen. Seine Ersatzansprüche verjähren nach sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB).

Grundsätzlich ja, Mietrecht und Gesetz verbieten es nicht. Fühlen sich Nachbarn gestört, gilt der Maßstab des BGH aus dem Urteil vom 16.01.2015 (V ZR 110/14). Unwesentliche Beeinträchtigungen müssen sie hinnehmen. Bei wesentlicher Belästigung ist eine Gebrauchsregelung nach Zeiten zu finden. Gesundheitsschädlicher Rauch muss nicht geduldet werden, der klagende Nachbar muss das aber erst darlegen, weil die Nichtraucherschutzgesetze für das Rauchen im Freien keine solche Gefahr annehmen.

Das Rauchen allein ist kein Kündigungsgrund, wenn es vertragsgemäß ist. Eine Kündigung kann aber in Betracht kommen, wenn Du zumutbare Rücksichtspflichten verletzt und Rauch den Hausfrieden nachhaltig stört. Dann ist eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB oder eine ordentliche nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB denkbar, regelmäßig nach einer Abmahnung. Im bekanntesten Fall (VIII ZR 186/14) hob der BGH das Räumungsurteil auf.

Das ist möglich, wenn der Rauch die Tauglichkeit Deiner Wohnung erheblich mindert. Dann liegt ein Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB vor, und die Miete mindert sich kraft Gesetzes. Eine unerhebliche Beeinträchtigung reicht nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht. Du solltest den Mangel dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB) und Häufigkeit und Intensität dokumentieren, etwa in einem Protokoll mit Datum und Uhrzeit.

Zuerst das Gespräch suchen und feste Zeiten vereinbaren. Das entspricht dem, worauf der BGH in V ZR 110/14 abstellt: eine Gebrauchsregelung, die beiden Seiten Zeiten auf dem Balkon lässt. Hilft das nicht, kannst Du Deinen Vermieter einschalten, der Dir die Wohnung nach § 535 Abs. 1 BGB in vertragsgemäßem Zustand erhalten muss. Gegen den Nachbarn direkt kommt bei wesentlichen Beeinträchtigungen ein Unterlassungsanspruch aus Besitzschutz nach § 862 BGB in Betracht.

Sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dieser Frist. Eine bloße Zahlungsaufforderung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie etwa durch Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 BGB) oder durch Klage und Mahnbescheid (§ 204 BGB). Läuft die Frist ohne solche Schritte ab, kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben.

Für die Wasserpfeife gelten im Grundsatz dieselben Maßstäbe wie für Zigaretten. Ohne wirksames vertragliches Verbot gehört sie zum Gebrauch der Wohnung, die Rücksichtspflichten gegenüber Mitbewohnern bleiben aber bestehen. Verursacht der Rauch Schäden, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, haftest Du nach den Grundsätzen des BGH aus VIII ZR 37/07.