Abrechnungsfrist für die Kaution

Das Gesetz nennt keine Frist. Der BGH gesteht dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, deren Länge vom Einzelfall abhängt (VIII ZR 71/05). Nach dem Gericht können auch mehr als sechs Monate angemessen sein, etwa wenn noch Betriebskosten abzurechnen sind. Liegen keine offenen Posten vor und ist die Wohnung ohne Mängel übergeben, spricht viel für eine deutlich kürzere Frist.

Nein. § 551 BGB regelt nur Höhe, Ratenzahlung und Anlage der Kaution. Der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform 2001 bewusst auf eine feste Rückzahlungsfrist verzichtet, weil sich die angemessene Dauer nur im Einzelfall bestimmen lässt. Darauf verweist der BGH in seinem Urteil vom 18.01.2006 (VIII ZR 71/05). Faustzahlen wie drei oder sechs Monate sind deshalb keine gesetzlichen Fristen.

Einen angemessenen Teil schon, die ganze Kaution in der Regel nicht. Der BGH erlaubt den Einbehalt, wenn eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist (VIII ZR 71/05). Die Höhe muss sich an der voraussichtlichen Nachzahlung orientieren, etwa an den Ergebnissen der Vorjahre. Den übrigen Betrag muss er nach Ablauf der Prüfungsfrist auszahlen.

Fordere die Rückzahlung schriftlich und mit Frist an, am besten nachweisbar. Füge Übergabeprotokoll und Kautionsnachweis bei. Reagiert der Vermieter nicht, kommt ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage beim Amtsgericht in Betracht, das für Wohnraummietsachen nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG ausschließlich zuständig ist. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, eine Beratung kann sich trotzdem lohnen.

Nicht unbedingt. Zwar verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe. Bei einer Barkaution kann er nach dem BGH (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23) aber auch danach noch mit solchen Ansprüchen gegen Deinen Rückzahlungsanspruch aufrechnen. Ohne Aufrechnung kann er verjährte Schäden dagegen nicht mehr durchsetzen.

In drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt aber nicht mit dem Auszug, sondern mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§ 199 Abs. 1 BGB). Fällig wird er erst nach Ablauf der angemessenen Abrechnungsfrist des Vermieters. Wer im Frühjahr auszieht und im Herbst noch nichts erhalten hat, hat also in aller Regel noch mehrere Jahre Zeit.

Ja, eine bestimmte Form oder Frist dafür schreibt das Gesetz nicht vor. Widersprich schriftlich und benenne die Posten, die Du bestreitest, zum Beispiel angebliche Schäden oder eine zu hohe Nebenkostenposition. Der Vermieter muss Schäden beweisen, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen (§ 538 BGB). Hilfreich sind Fotos und das Übergabeprotokoll. Verzögere den Widerspruch nicht, damit kein Eindruck der Zustimmung entsteht.

Ja, bei einer Barkaution. Der Vermieter muss das Geld nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen anlegen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen Dir zu und erhöhen die Sicherheit. Bei einer niedrigen Verzinsung fällt der Betrag klein aus, er gehört aber in die Abrechnung. Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime müssen nicht verzinsen.

In erster Linie der neue Eigentümer. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein, auch wenn ihm der Verkäufer das Geld nicht übergeben hat. Kannst Du die Kaution vom Erwerber nicht erhalten, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Der Eintrag zu Eigentümerwechsel und Kaution erklärt die Einzelheiten.

Nur eingeschränkt. Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters, sie ist keine frei verfügbare Rücklage. Für Forderungen, die Du bestreitest, darf er sie während der Mietzeit nicht verwerten. Eine Klausel, die das erlauben sollte, hat der BGH am 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) nach § 551 Abs. 4 BGB für unwirksam erklärt. Nach dem Auszug darf er dagegen im Rahmen der Abrechnung aufrechnen.

Eine besondere Form schreibt das Gesetz nicht vor. Eine Abrechnung liegt vor, wenn der Vermieter erklärt, ob und mit welchen Forderungen er gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnet. Aus Beweisgründen ist Textform sinnvoll. Wer sich auf eine Aufrechnung beruft, muss deren Zugang beweisen; im Fall VIII ZR 184/23 konnte der Vermieter den Zugang seines ersten Abrechnungsschreibens nicht nachweisen.