Warmwasserausfall
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ein Warmwasserausfall liegt vor, wenn in der Mietwohnung kein oder kein ausreichend warmes Wasser mehr aus Dusche, Bad oder Küche kommt. Er ist ein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB, die Miete mindert sich dann kraft Gesetzes. Den Ausfall musst Du dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB), sonst können Rechte verloren gehen.
Inhalt 3 Abschnitte
Ist ein Warmwasserausfall ein Mangel der Wohnung?
In aller Regel ja. Der Vermieter muss die Wohnung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der gesamten Mietzeit in einem Zustand halten, der den vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Fällt es aus, liegt ein Mietmangel vor. Oft tritt er zusammen mit einem Heizungsausfall auf.
Drei Ausnahmen solltest Du kennen. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB); eine kurze Unterbrechung für eine angekündigte Reparatur kann darunter fallen. Beruht der Ausfall auf einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB, etwa dem Austausch der Heizungsanlage, bleibt die Beeinträchtigung nach § 536 Abs. 1a BGB für drei Monate unberücksichtigt. Und wer den Mangel schon bei Vertragsschluss kannte, kann sich nach § 536b BGB nicht auf ihn berufen. Für die Reparatur selbst ist der Vermieter zuständig, das folgt aus seiner Instandhaltungspflicht.
Wie stark mindert sich die Miete bei Warmwasserausfall?
Eine feste Quote für den Warmwasserausfall nennt das Gesetz nicht. Nach § 536 Abs. 1 BGB zahlst Du für die Dauer des Mangels nur eine „angemessen herabgesetzte“ Miete. Wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, ob das Warmwasser ganz oder nur in der Küche fehlt, wie lange der Ausfall dauert und ob gleichzeitig die Heizung streikt. Prozentwerte aus einer Minderungstabelle sind Orientierung aus Einzelfällen, keine Regel.
Gerechnet wird von der Bruttomiete. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Bemessungsgrundlage der Minderung die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale ist (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
Vorsicht beim Warmwasserausfall bei zu hohen Abzügen. Mindert ein Mieter mehr, als ihm zusteht, und hätte er das bei verkehrsüblicher Sorgfalt erkennen können, gerät er in Zahlungsverzug; das kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags tragen (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Mehr zu Berechnung und Grenzen steht unter Mietminderung.
Was kannst Du tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Erster Schritt beim Warmwasserausfall ist die Mängelanzeige. § 536c Abs. 1 BGB verlangt sie unverzüglich. Unterbleibt sie und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, verlierst Du insoweit Minderung und Schadensersatz (§ 536c Abs. 2 BGB). Am sichersten ist eine Anzeige des Warmwasserausfalls in Textform mit Datum und Frist.
Reagiert der Vermieter beim Warmwasserausfall nicht, hast Du mehrere Werkzeuge:
- Zurückbehalten: Neben der Minderung darfst Du einen Teil der Miete nach § 320 BGB als Druckmittel einbehalten. Der BGH begrenzt das zeitlich und der Höhe nach und lehnt feste Faustformeln ab; maßgeblich ist der Einzelfall (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). Mehr dazu unter Zurückbehaltungsrecht des Mieters.
- Selbst reparieren lassen: Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kannst Du den Mangel beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Verzug setzt in der Regel eine Mahnung nach Fälligkeit voraus (§ 286 BGB). Details unter Ersatzvornahme durch den Mieter.
- Kündigen: Wird der Gebrauch trotz Abhilfefrist nicht gewährt, ist eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB möglich.
Bleibt jede Antwort aus, hilft Vermieter reagiert nicht weiter.
Das Wichtigste in Kürze
- Fehlt in der Wohnung das Warmwasser, liegt in der Regel ein Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB vor; die Miete mindert sich automatisch.
- Grundlage der Minderung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung (BGH, VIII ZR 347/04).
- Den Ausfall unverzüglich anzeigen: Wer das versäumt, verliert Rechte, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB).
- Bei energetischer Modernisierung bleibt eine Beeinträchtigung drei Monate unberücksichtigt (§ 536 Abs. 1a BGB).
- Zu hohe Minderung kann zum Zahlungsverzug und zur fristlosen Kündigung führen (BGH, VIII ZR 138/11).
Häufige Fragen (11)
Ab wann kann man bei Warmwasserausfall die Miete mindern?
Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel besteht. § 536 Abs. 1 BGB knüpft die Minderung an die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist, nicht an einen Antrag. Eine Ausnahme gilt für ganz kurze, unerhebliche Störungen. Damit Du die Minderung behältst, muss der Vermieter den Ausfall aber kennen: Ohne unverzügliche Anzeige entfällt sie, soweit er deshalb nicht reparieren konnte.
Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei Warmwasserausfall?
Eine gesetzliche Prozentzahl für den Warmwasserausfall gibt es nicht. Gerichte bemessen die Quote im Einzelfall nach Umfang und Dauer des Ausfalls und danach, ob weitere Mängel wie eine kalte Heizung hinzukommen. Tabellen mit Prozentwerten sammeln einzelne Urteile und taugen nur als grobe Orientierung. Wer unsicher ist, wählt eine vorsichtige Quote, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten.
Wie lange darf der Vermieter kein Warmwasser lassen?
Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Der Vermieter muss nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Mangel in angemessener Zeit beheben; was angemessen ist, hängt von Ursache, Jahreszeit und Verfügbarkeit von Ersatzteilen ab. Setze ihm in der Mängelanzeige eine konkrete Frist. Nach erfolglosem Ablauf kommt er in Verzug, wenn Du ihn mahnst, und weitere Rechte wie die Ersatzvornahme werden möglich.
Muss ich die Mietminderung beim Vermieter ankündigen?
Ankündigen musst Du die Minderung beim Warmwasserausfall selbst nicht, sie tritt kraft Gesetzes ein. Anzeigen musst Du aber den Mangel, und zwar unverzüglich nach § 536c Abs. 1 BGB. Es ist trotzdem sinnvoll, dem Vermieter mitzuteilen, in welcher Höhe Du kürzt und warum. Das vermeidet Missverständnisse und zeigt, dass Du die Kürzung nachvollziehbar berechnet hast.
Kann ich die Miete rückwirkend mindern, wenn ich voll gezahlt habe?
Grundsätzlich kannst Du zu viel gezahlte Miete zurückfordern, weil die Minderung kraft Gesetzes eingetreten ist. Schwierig wird es, wenn Du in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weitergezahlt hast; dann kann § 814 BGB der Rückforderung entgegenstehen. Deshalb empfiehlt sich bei bekanntem Mangel die Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt. Die regelmäßige Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).
Gilt kein Warmwasser in der Küche auch als Mangel?
Ja, wenn die Wohnung vertragsgemäß mit Warmwasser in der Küche ausgestattet ist. Dann fehlt eine geschuldete Eigenschaft, auch wenn Bad und Dusche funktionieren. Die Minderung fällt in diesem Fall meist niedriger aus als bei einem kompletten Ausfall, weil die Beeinträchtigung geringer ist. War in der Küche nie ein Warmwasseranschluss vorhanden, fehlt es dagegen an einem Mangel.
Darf ich bei Warmwasserausfall selbst einen Handwerker beauftragen?
Nur unter Voraussetzungen. § 536a Abs. 2 BGB erlaubt die Selbstbeseitigung, wenn der Vermieter mit der Reparatur in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Ein bloßer Komfortverlust begründet in der Regel keine Notmaßnahme. Beauftragst Du ohne Verzug einen Handwerker, kann es passieren, dass Du die Kosten selbst trägst.
Kann ich bei Warmwasserausfall fristlos kündigen?
Möglich ist das, aber erst als letzter Schritt. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erlaubt die fristlose Kündigung, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird. Nach § 543 Abs. 3 BGB musst Du dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist setzen, außer sie verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Ob der Ausfall erheblich genug ist, hängt vom Einzelfall ab.
Was tun, wenn Heizung und Warmwasser gleichzeitig ausfallen?
Dann ist die Beeinträchtigung durch den Warmwasserausfall deutlich größer, besonders im Winter. Melde beide Mängel in derselben Anzeige, damit klar ist, wann der Vermieter Bescheid wusste. Die Minderung bemisst sich am Gesamtzustand der Wohnung, nicht an zwei getrennten Prozentwerten, die man addiert. Bei sehr niedrigen Raumtemperaturen kann zusätzlich die Gesundheit betroffen sein; das spricht für eine kurze Abhilfefrist.
Gibt es ein BGH-Urteil zur Mietminderung bei Warmwasserausfall?
Eine feste Quote speziell für Warmwasser ergibt sich aus der BGH-Rechtsprechung nicht. Der VIII. Zivilsenat hat aber die Grundregeln geklärt: Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet (VIII ZR 347/04), das zusätzliche Zurückbehaltungsrecht ist begrenzt (VIII ZR 19/14), und eine vermeidbar überhöhte Minderung kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs tragen (VIII ZR 138/11).
Zählt lauwarmes Wasser schon als Warmwasserausfall?
Es kann ein Mangel sein, wenn das Wasser dauerhaft nicht die Temperatur erreicht, die für Duschen und Spülen nötig ist. Entscheidend ist, was nach dem Mietvertrag geschuldet ist und wie stark der Gebrauch beeinträchtigt wird. Miss die Temperatur an mehreren Tagen und Zapfstellen und halte die Werte schriftlich fest. Schwankungen von wenigen Minuten nach dem Aufdrehen reichen in der Regel nicht.
Quellen
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