Mietzahlung unter Vorbehalt

Du zahlst die volle Miete, behältst Dir aber vor, einen Teil zurückzufordern. Damit kann Dir der Vermieter später nicht entgegenhalten, Du hättest gewusst, dass Du weniger schuldest (§ 814 BGB). Gleichzeitig entsteht kein Zahlungsrückstand, der eine Kündigung tragen könnte. Ob und in welcher Höhe Dir Geld zurücksteht, hängt davon ab, ob ein Mangel tatsächlich vorliegt.

Kurz und konkret reicht: „Die Mietzahlung für Monat und Jahr erfolgt unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des am Datum angezeigten Mangels.“ Schick die Erklärung per E-Mail oder Brief und wiederhole sie im Verwendungszweck. Eine besondere Form verlangt das Gesetz nicht, der Nachweis ist aber Deine Sache. Für jeden Monat mit Mangel solltest Du den Vorbehalt erneuern.

Sicherer ist es. Eine einmalige Erklärung kann zwar für die Folgezahlungen gelten, wenn sie das deutlich sagt. Ob ein einmal erklärter Vorbehalt fortwirkt, ist aber eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Bei der Mietzahlung unter Vorbehalt kostet ein kurzer Vermerk im Verwendungszweck jeder Überweisung nichts und schafft einen klaren Nachweis für jeden einzelnen Monat.

Für die Zukunft meist schon. Der BGH hat 2003 entschieden, dass § 536b BGB bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten, nicht entsprechend gilt (VIII ZR 274/02). Für die vergangenen Monate scheitert die Rückforderung aber an § 814 BGB, wenn Du Dein Minderungsrecht kanntest und ohne Vorbehalt gezahlt hast. Ein Verlust durch Verwirkung ist nur unter strengen Voraussetzungen denkbar.

Das hängt davon ab, wie sicher der Mangel und die Quote sind. Bei einem klaren, vom Vermieter anerkannten Mangel kannst Du direkt weniger zahlen. Ist die Ursache streitig, etwa bei Schimmel, senkt die Zahlung unter Vorbehalt das Risiko. Eine zu hohe Kürzung kann nach BGH VIII ZR 138/11 sonst eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs tragen.

In der Regel drei Jahre. Der Anspruch aus § 812 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB. Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du die Umstände kanntest. Für eine Überzahlung aus dem März 2026 läuft die Frist danach bis Ende 2029.

Ja, aber mit Vorlauf. Nach § 556b Abs. 2 BGB darfst Du mit Ansprüchen wegen zu viel gezahlter Miete auch gegen eine vertragliche Klausel aufrechnen, wenn Du das mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform ankündigst. Ohne Ankündigung kann der Vermieter die Kürzung als Rückstand behandeln. Die Ankündigung sollte Betrag und Grund nennen.

Das kann sie. Der BGH hat dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als stillschweigende Zustimmung gewertet, auch wenn keine schriftliche Erklärung abgegeben wurde (Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16). Wer das Erhöhungsverlangen noch prüfen will, zahlt weiter die bisherige Miete oder erklärt eindeutig, dass die Zahlung keine Zustimmung bedeutet.

Wegen Zahlungsverzugs nicht, denn die Miete ist vollständig bezahlt. Der BGH hat diesen Weg für unsichere Minderungen ausdrücklich als Ausweg genannt (VIII ZR 138/11). Eine Mietzahlung unter Vorbehalt ist selbst auch keine Vertragsverletzung. Andere Kündigungsgründe bleiben davon unberührt, etwa wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht.

Zuerst den Mangel anzeigen. Nach § 536c Abs. 1 BGB musst Du dem Vermieter einen Mangel unverzüglich melden. Unterbleibt die Anzeige und kann er deshalb nicht abhelfen, verlierst Du insoweit die Rechte aus § 536 BGB. Fotos, Datum und eine Beschreibung der Beeinträchtigung erleichtern später die Rückforderung.

Dort ist er sogar zwingend. Nimmst Du eine Wohnung an, obwohl Du einen Mangel kennst, kannst Du die Rechte aus §§ 536, 536a BGB nur geltend machen, wenn Du sie Dir bei der Annahme vorbehältst (§ 536b Satz 3 BGB). Kanntest Du den Mangel schon beim Vertragsschluss, hilft auch der Vorbehalt nicht mehr (§ 536b Satz 1 BGB).