Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Faktisch höchstens alle 15 Monate. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, und die neue Miete darf erst gelten, wenn die alte 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusätzlich deckelt die Kappungsgrenze den Anstieg über drei Jahre. Modernisierungsumlagen und Betriebskostenanpassungen bleiben bei dieser Rechnung außen vor.

Nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung höchstens 15 Prozent. Welche Gebiete das sind, legt die jeweilige Landesregierung per Verordnung fest. In Hamburg gilt die 15-Prozent-Grenze für das gesamte Stadtgebiet, derzeit befristet bis 31. August 2028. Die Grenze gilt nur für Erhöhungen nach § 558 BGB, nicht für Modernisierungen.

Nur, wenn sie berechtigt ist. Liegt die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind Form, Wartefrist und Kappungsgrenze eingehalten, kann der Vermieter Deine Zustimmung einklagen. Dann trägst Du meist auch die Prozesskosten. Ist die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete fehlerhaft oder zu hoch, darfst Du ganz oder teilweise ablehnen. Eine Prüfung vor Ablauf der Zustimmungsfrist lohnt sich deshalb häufig.

Schweigen ist keine Zustimmung. Die Miete bleibt zunächst gleich. Der Vermieter kann aber nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verlierst Du den Prozess, musst Du die höhere Miete rückwirkend ab dem dritten Monat nach Zugang zahlen und die Kosten tragen. Reagiere deshalb rechtzeitig und begründet.

Ja. § 558a Abs. 2 BGB erlaubt neben dem Mietspiegel auch eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es aber einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Deine Wohnung, muss der Vermieter diese Werte zusätzlich mitteilen. In Hamburg ist der Hamburger Mietenspiegel deshalb fast immer zu beachten, selbst wenn der Vermieter Vergleichswohnungen nennt.

Zuerst wird die Wohnung im Mietspiegel nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung eingeordnet. Das ergibt ein Feld mit Mittelwert und Spanne. Liegt die verlangte Miete je Quadratmeter innerhalb der Spanne, genügt das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB). Anschließend prüfst Du, ob die Kappungsgrenze überschritten wird. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte.

Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, sofern Du zustimmst oder verurteilt wirst (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht das Schreiben im Juni zu, zahlst Du die neue Miete ab September. Auf das Datum des Schreibens kommt es nicht an, sondern auf den Zugang bei Dir. Bis dahin bleibt die alte Miete fällig.

Ja. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB braucht nur die Textform. Eine E-Mail genügt, wenn sie den Vermieter erkennen lässt und die Erhöhung begründet. Bei mehreren Mietern muss das Verlangen an alle gerichtet sein. Anders ist es bei der Kündigung: Sie braucht nach § 568 BGB die strengere Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift.

Ja. § 561 BGB gibt Dir ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigst Du, tritt die Erhöhung nicht ein. Das lohnt sich vor allem, wenn Du ohnehin einen Umzug planst. Die Kündigung braucht die Schriftform mit Unterschrift.

Nein. Bei einer wirksam vereinbarten Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit der Staffeln ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt bei einer Indexmiete nach § 557b BGB. Der Vermieter erhält die vereinbarten Steigerungen, kann aber nicht zusätzlich auf die Vergleichsmiete erhöhen. Erst nach Ablauf aller Staffeln ist § 558 BGB wieder anwendbar.