Ersatzwohnung bei Eigenbedarf
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ersatzwohnung bei Eigenbedarf meint die Pflicht des Vermieters, Dir nach einer Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Sie folgt aus der Rücksichtnahmepflicht des § 241 Abs. 2 BGB und gilt bis zum Ende der Kündigungsfrist. Ein Verstoß führt nur zu Schadensersatz in Geld.
Inhalt 3 Abschnitte
Wann muss der Vermieter eine Ersatzwohnung bei Eigenbedarf anbieten?
Kündigt der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, muss er die Folgen für Dich so gering wie möglich halten. Daraus leitet der BGH eine Anbietpflicht ab: Der Vermieter hat Dir eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anzubieten, wenn sie im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegt und er sie erneut vermieten will (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15, Rn. 55).
Drei Voraussetzungen sind also entscheidend. Die Wohnung muss während der Kündigungsfrist frei werden, sie muss im selben Gebäude oder in derselben Anlage liegen, und der Vermieter muss sie weiter vermieten wollen. Will er sie verkaufen oder selbst nutzen, greift die Pflicht zur Ersatzwohnung bei Eigenbedarf nicht. Eine Wohnung des Vermieters in einem anderen Stadtteil löst sie ebenfalls nicht aus. Grundlage bleibt eine berechtigte Eigenbedarfskündigung mit der verlängerten Kündigungsfrist im Mietrecht von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).
Was passiert, wenn die Ersatzwohnung bei Eigenbedarf nicht angeboten wird?
Bis 2016 wertete der BGH eine Eigenbedarfskündigung bei verletzter Anbietpflicht als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Diese Rechtsprechung hat der Senat im Urteil VIII ZR 232/15 ausdrücklich aufgegeben. Heute gilt: Die berechtigte Kündigung bleibt wirksam. Der Vermieter verletzt nur eine Nebenpflicht und schuldet Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB.
Der Anspruch wegen der Ersatzwohnung bei Eigenbedarf richtet sich auf Geld, nicht auf Fortsetzung des alten Mietverhältnisses (Rn. 63 f.). Ersetzt werden kann, was Dir entgangen ist, weil Du die Alternativwohnung nicht bekommen hast, etwa Mehrkosten durch eine teurere Ersatzwohnung oder einen weiteren Umzug. Ob ein Schaden besteht, hängt auch davon ab, ob Du das Angebot angenommen hättest. Das ist Einzelfallfrage.
Anders liegt es, wenn der Eigenbedarf selbst vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Hält der Vermieter dann an der Kündigung fest, handelt er rechtsmissbräuchlich (BGH VIII ZR 232/15, Rn. 62). Mehr dazu unter vorgetäuschter Eigenbedarf.
Welche Rolle spielt die Ersatzwohnung beim Härtefall-Widerspruch?
Unabhängig von der Anbietpflicht kannst Du der Kündigung widersprechen, wenn der Umzug für Dich eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Dafür musst Du Deine Bemühungen um eine neue Wohnung belegen können, etwa mit Absagen und Suchprotokollen.
Der Widerspruch braucht Textform und muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Form und Frist hingewiesen, kannst Du ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Details unter Härtefall bei Eigenbedarf und Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters.
Einigen sich beide Seiten über den Auszug, etwa mit Umzugshilfe, geschieht das oft in einem Mietaufhebungsvertrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vermieter muss eine vergleichbare Wohnung anbieten, die während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Anlage frei wird (BGH VIII ZR 232/15).
- Die Pflicht greift nur, wenn er diese Wohnung erneut vermieten will.
- Ein Verstoß macht die Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam, sondern löst Schadensersatz in Geld aus (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB).
- Fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann eine Härte nach § 574 Abs. 2 BGB sein.
- Den Härte-Widerspruch musst Du spätestens zwei Monate vor Mietende in Textform erklären (§ 574b BGB).
Häufige Fragen (10)
Muss der Vermieter eine Ersatzwohnung bei Eigenbedarf anbieten?
Nur unter engen Voraussetzungen. Nach dem BGH muss er eine vergleichbare Wohnung anbieten, die ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegt und die er erneut vermieten will (VIII ZR 232/15). Eine allgemeine Pflicht, Dir eine neue Wohnung zu suchen oder aus seinem übrigen Bestand anzubieten, besteht nicht.
Ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn mir keine Ersatzwohnung bei Eigenbedarf angeboten wurde?
Nein. Seit dem Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) bleibt eine berechtigte Eigenbedarfskündigung wirksam, auch wenn der Vermieter seine Anbietpflicht verletzt. Der BGH hat seine frühere gegenteilige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Du kannst stattdessen Schadensersatz in Geld verlangen, wenn Dir durch das unterlassene Angebot ein Nachteil entstanden ist.
Bis wann muss die Ersatzwohnung bei Eigenbedarf frei werden?
Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Die Anbietpflicht erfasst nur Wohnungen, die dem Vermieter während der laufenden Frist zur Verfügung stehen (BGH VIII ZR 232/15, Rn. 55). Wird eine Wohnung im Haus erst nach Deinem Auszug frei, muss er sie Dir nicht mehr anbieten. Bei langen Fristen von sechs oder neun Monaten kann das Zeitfenster entsprechend groß sein.
Zu welchen Bedingungen muss die Ersatzwohnung angeboten werden?
Das Gesetz regelt das nicht ausdrücklich. Der BGH spricht von einer Wohnung „zur Anmietung“, also zu Bedingungen eines neuen Mietvertrags. Einen Anspruch auf Fortsetzung des alten Mietvertrags mit der bisherigen Miete hat er abgelehnt (VIII ZR 232/15, Rn. 64). Ob die angebotenen Konditionen fair sind, kann für den Schadensersatz eine Rolle spielen.
Muss ich die angebotene Ersatzwohnung bei Eigenbedarf annehmen?
Nein, Du bist frei, das Angebot einer Ersatzwohnung bei Eigenbedarf abzulehnen. Die Eigenbedarfskündigung bleibt dann bestehen, und Du musst zum Ende der Kündigungsfrist ausziehen. Eine Ablehnung kann sich aber auf einen späteren Härte-Widerspruch auswirken, wenn Du geltend machst, keinen angemessenen Ersatzwohnraum gefunden zu haben (§ 574 Abs. 2 BGB). Prüfe das Angebot deshalb ernsthaft.
Gilt die Anbietpflicht auch für Wohnungen in anderen Häusern des Vermieters?
Nein. Der BGH beschränkt die Pflicht auf Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage (VIII ZR 232/15, Rn. 55). Besitzt der Vermieter weitere Wohnungen an anderen Orten, muss er sie Dir nicht anbieten. Bei einer großen Wohnanlage mit mehreren Gebäuden kann die Pflicht dagegen auch Nachbarhäuser derselben Anlage erfassen.
Welchen Schadensersatz kann ich bei verletzter Anbietpflicht verlangen?
Geldersatz für die Nachteile, die durch das fehlende Angebot entstanden sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB). In Betracht kommen etwa Mehrkosten einer teureren Ersatzwohnung oder zusätzliche Umzugskosten. Du musst darlegen, dass Du die Alternativwohnung angenommen hättest. Die Rückkehr in die alte Wohnung oder die Fortsetzung des Mietvertrags kannst Du darüber nicht verlangen.
Was ist, wenn der Eigenbedarf vor meinem Auszug wegfällt?
Dann darf der Vermieter an der Kündigung nicht festhalten. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, ist das Festhalten nach der Rechtsprechung rechtsmissbräuchlich (BGH VIII ZR 232/15, Rn. 62, unter Verweis auf das Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04). Bist Du bereits ausgezogen, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht, wenn der Vermieter den Wegfall verschwiegen hat.
Kann ich mich auf Wohnungsnot berufen, um länger zu bleiben?
Ja, über den Härte-Widerspruch. Kannst Du angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen, ist das nach § 574 Abs. 2 BGB eine Härte. Das Gericht wägt sie gegen die Interessen des Vermieters ab. Du musst ernsthafte Suchbemühungen belegen. Der Widerspruch gehört spätestens zwei Monate vor Mietende in Textform zum Vermieter (§ 574b BGB).
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
Drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. In dieser Zeit muss der Vermieter Dir frei werdende vergleichbare Wohnungen im Haus anbieten. Längere Fristen können sich aus dem Mietvertrag oder einer Kündigungssperrfrist nach Umwandlung ergeben.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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