Kleinreparaturklausel
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Kleinreparaturklausel ist eine Regel im Mietvertrag, nach der Du als Mieter die Kosten kleiner Reparaturen an Teilen der Wohnung trägst, die Du häufig benutzt. Gesetzlich muss der Vermieter die Wohnung erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wirksam ist die Abweichung nur mit einem Höchstbetrag je Reparatur und einer Obergrenze pro Jahr.
Inhalt 4 Abschnitte
Was regelt eine Kleinreparaturklausel?
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst also auch kleine Reparaturen. Die Kleinreparaturklausel verlagert davon einen Teil der Kosten auf Dich, ohne Klausel bleibt alles beim Vermieter.
Welche Teile in Betracht kommen, beschreibt eine alte Vorschrift aus dem Recht der Sozialwohnungen. Nach § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung sind kleine Instandhaltungen das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenster- und Türverschlüssen sowie an Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Bei der Kleinreparaturklausel sind Dinge gemeint, mit denen Du täglich umgehst: Wasserhahn, Lichtschalter, Steckdose, Türklinke, Fenstergriff.
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Steht die Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, unterliegt sie der Kontrolle nach § 307 BGB. Der Bundesgerichtshof verlangt seit Ende der 1980er Jahre drei Dinge. Die Klausel muss einen Höchstbetrag je Einzelreparatur nennen. Sie braucht zusätzlich eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Zeitraums, etwa eines Jahres. Und sie darf nur Teile erfassen, die Deinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, nicht etwa Leitungen in der Wand.
Feste Euro-Grenzen für die Kleinreparaturklausel nennt kein Gesetz. Ob ein Betrag angemessen ist, entscheiden die Gerichte im Einzelfall. Fehlt eine der Grenzen, ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam. Ein Gericht kürzt sie nicht auf ein zulässiges Maß, an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 2 BGB), und der Vermieter zahlt alles.
Die Kleinreparaturklausel darf Dich außerdem nur an Kosten beteiligen. Eine Pflicht, Handwerker selbst zu beauftragen oder die Reparatur selbst auszuführen, geht über eine Kleinreparaturklausel hinaus.
Wer beauftragt den Handwerker und was zahlst Du?
Zuerst meldest Du den Schaden, denn nach § 536c Abs. 1 BGB musst Du Mängel unverzüglich anzeigen, siehe Mängelanzeige. Der Vermieter lässt dann reparieren und kann Dir die Rechnung bis zum vereinbarten Einzelbetrag weitergeben, solange die Jahresgrenze nicht erreicht ist.
Eine Kleinreparatur ist nur, was den Einzelbetrag nicht übersteigt. Kostet die Reparatur mehr, greift die Kleinreparaturklausel nicht, und die Kosten bleiben nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beim Vermieter.
Anders liegt es, wenn Du den Schaden selbst verursacht hast, etwa durch einen Sturz auf das Waschbecken. Dann schuldest Du Schadensersatz unabhängig von jeder Klausel und ohne deren Höchstbeträge, siehe Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache.
Wie unterscheiden sich Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen betreffen die Optik: Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren (§ 28 Abs. 4 II. BV). Für ihre Abwälzung gelten eigene Regeln. Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass eine Formularklausel zu laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt.
Kleinreparaturen betreffen dagegen die Funktion. Beide Klauseln werden in der Regel getrennt geprüft; ist eine unwirksam, bleibt die andere davon unberührt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne wirksame Klausel trägt der Vermieter alle Reparaturkosten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel nur mit Höchstbetrag je Reparatur und Obergrenze für einen Zeitraum, zum Beispiel 1 Jahr.
- Erfasst sind nur Teile, auf die Du häufig zugreifst, etwa Armaturen, Schalter und Fenstergriffe (§ 28 Abs. 3 II. BV).
- Fehlt eine Grenze, ist die gesamte Klausel unwirksam; das Gericht reduziert sie nicht (§ 306 Abs. 2 BGB).
Häufige Fragen (10)
Wie hoch darf eine Kleinreparaturklausel sein?
Einen gesetzlichen Höchstbetrag gibt es nicht. Wirksam ist die Klausel nur, wenn sie zwei Grenzen enthält: einen Betrag je Einzelreparatur und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen in einem Zeitraum, zum Beispiel einem Jahr. Ob die konkreten Zahlen angemessen sind, beurteilen die Gerichte im Einzelfall nach § 307 BGB. Je höher die Beträge, desto eher droht die Unwirksamkeit. Dann trägt der Vermieter die Kosten vollständig.
Was fällt unter die Kleinreparaturklausel?
Die Kleinreparaturklausel erfasst nur kleine Schäden an Teilen, mit denen Du häufig in Berührung kommst. § 28 Abs. 3 II. BV nennt Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Typische Beispiele sind Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Thermostatventile und Türgriffe. Leitungen in der Wand, Heizkessel oder das Dach gehören nicht dazu.
Muss eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag stehen?
Ohne Vereinbarung musst Du für Kleinreparaturen nichts zahlen. Das Gesetz weist die Erhaltung der Wohnung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter zu, und zwar auch bei Kleinigkeiten. Eine Pflicht zur Kostenbeteiligung entsteht nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Eine Hausordnung oder ein späteres Rundschreiben genügt dafür nicht, solange Du der Änderung des Vertrags nicht zugestimmt hast.
Wer beauftragt den Handwerker bei einer Kleinreparatur?
Der Vermieter. Du meldest den Schaden unverzüglich (§ 536c Abs. 1 BGB), er lässt ihn beheben und kann Dir die Kosten im vereinbarten Rahmen in Rechnung stellen. Eine Klausel, die Dich verpflichtet, die Reparatur selbst zu organisieren oder auszuführen, geht über die Kostenbeteiligung hinaus. Beauftragst Du ohne Absprache selbst einen Handwerker, riskierst Du Streit über die Höhe der Rechnung.
Was passiert, wenn die Reparatur teurer ist als der Höchstbetrag?
Dann handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur im Sinne der Klausel. Die Kosten trägt in diesem Fall der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vollständig. Eine Klausel, nach der Du auch bei teureren Reparaturen anteilig bis zum Höchstbetrag zahlst, ist angreifbar, weil sie die gesetzliche Erhaltungspflicht weiter aushöhlt. Lass den genauen Wortlaut prüfen.
Gilt die Kleinreparaturklausel für einen tropfenden Wasserhahn?
In der Regel ja, denn ein Wasserhahn ist ein Installationsgegenstand für Wasser und damit typischer Fall der Klausel (§ 28 Abs. 3 II. BV). Zahlen musst Du aber nur bis zum vereinbarten Einzelbetrag und solange die Jahresgrenze nicht ausgeschöpft ist. Muss die komplette Armatur getauscht werden und übersteigt die Rechnung den Höchstbetrag, liegt keine Kleinreparatur mehr vor. Dann zahlt der Vermieter.
Fällt die Waschmaschine unter die Kleinreparaturklausel?
Deine eigene Waschmaschine nicht, denn sie gehört nicht zur Mietsache. Stellt der Vermieter das Gerät mit, kommt es auf die Klausel an. § 28 Abs. 3 II. BV nennt Haushaltsgeräte nicht ausdrücklich, sondern Installationsgegenstände sowie Heiz- und Kocheinrichtungen. Ob eine mitvermietete Waschmaschine wirksam erfasst werden kann, hängt von der Formulierung ab. Im Zweifel geht eine unklare Klausel nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters.
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Vor allem dann, wenn eine Grenze fehlt. Nennt die Klausel keinen Höchstbetrag je Reparatur oder keine Obergrenze pro Jahr, ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insgesamt unwirksam. Dasselbe gilt, wenn sie Teile erfasst, die Du nicht häufig nutzt, oder Dich verpflichtet, Reparaturen selbst durchzuführen. Zu hohe Beträge können ebenfalls zur Unwirksamkeit führen. Dann gilt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Kann ich bezahlte Kleinreparaturen zurückfordern?
Bei einer unwirksamen Klausel kann das möglich sein. Du hast dann ohne Rechtsgrund gezahlt und kannst das Geld nach § 812 Abs. 1 BGB zurückverlangen. Der Anspruch verjährt in der Regel nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Du die maßgeblichen Umstände kanntest (§§ 195, 199 BGB). Sammle dafür Rechnungen und Zahlungsbelege und prüfe den Wortlaut der Klausel.
Gilt die Kleinreparaturklausel auch bei Schäden, die ich verursacht habe?
Nein, dann greift eine andere Anspruchsgrundlage. Hast Du die Mietsache schuldhaft beschädigt, schuldest Du Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Dafür gelten weder der Einzelbetrag noch die Jahresgrenze der Klausel, Du zahlst den ganzen Schaden. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch musst Du dagegen nicht ersetzen (§ 538 BGB). Eine private Haftpflichtversicherung kann hier helfen.
Quellen
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